回溯近10年中资房企出海的潮起潮落，这些房企在商业逻辑上的水土不服，有许多值得行业警醒的地方。

(资料图)

伦敦，一座高层建筑公寓的43层——富力创始人、联席董事长张力正在这里，度过他被24小时监视居住的日子。

张力此时的处境，是由于他在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿。根据媒体消息，张力于2022年11月30日被伦敦警方逮捕，他以1500万英镑保释，并就引渡提出异议。

富力则于12月12日发布声明称，正针对此错误指控采取法律行动；次日，富力上市公司再发公告撇清关系，直指涉事的项目是张力个人持有，与上市公司无关，保释金也并非富力所提供。

富力正极力从张力行贿的漩涡中摆脱，但这家曾经的千亿房企出海之路也并非坦途。

2013年，富力在马来西亚柔佛州投资85亿元建设公主湾项目，之后富力在英国、澳大利亚等多地落子，加大海外布局，但它们最终并未为富力带来可观的业绩贡献。富力后来也将部分海外资产摆上货架，仅余为数不多的几个项目。

从2012年中资房企出海潮起，再到2017年逐渐退守，及至近两年受累海外投资所带来的“后遗症”，中资房企出海之难，不言而喻。

回溯这10年风起风停，中资房企困于海外，与商业逻辑、战略定位的差异不无关系。当中资房企体味到这种局限，中资房企的出海潮或许也难以再现。

祸起行贿

张力此次被逮捕，并不意外。

根据第一财经报道，张力被逮捕与美国旧金山公共事业部原主管穆罕默德·努鲁的腐败案件有关。

21世纪经济报道记者获得的美国司法部于2021年12月17日发布的新闻稿显示，努鲁在认罪协议中承认，他曾利用官方职位使一位来自中国的开发商受益，该开发商在旧金山有一个价值数百万美元的项目，努鲁曾多次与这位开发商会面，并帮助这位开发商旗下项目获得必要的批准。

努鲁承认，由此他获得了免费旅行、礼物和福利。

第一财经报道指出，这位中国开发商指向了富力张力及其旗下公司Z&L Properties所持有位于旧金山的555 Fulton。

2015年，Z&L Properties在旧金山开发“555 Fulton”，这是一座豪华的中层公寓，位于美国旧金山湾区南部的圣荷西市，计划兴建两栋高层住宅大楼，共有139个单位。

富力方面回应21世纪经济报道记者称，“美国项目各项手续合规，对方到中国出差，张力请吃饭、住酒店只是中国的待客之道，并不涉及到行贿。”

一位在海外有地产项目的中小开发商人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，这种差异是思维方式上的不同。

“中国开发商之前没有意识到对有官方身份的个人提供免费吃饭住宿是违规行为。这几年，这种行为被披露得越来越多，中国开发商行为也更加受到相关方的关注，因此这种风险是更高的。”上述中小开发商人士指出。

具有加州律师执业资格的上海瀛泰（临港新片区）律师事务所主任翁冠星律师也持相同态度。翁冠星表示，“国外对于贿赂的定义与国内有较大区别，通常国内只是正常人情往来的‘尺度’，在国外就可能构成犯罪。本案中，即便如张力所称的只是请吃饭，如果开了几瓶名贵红酒，完全可能构成违法。”

富力方面在对21世纪经济报道采访的回应中则指，张力已聘请海外律师团队应诉。境外律师团队包括美国、英国的律师就相关事件研判后，均认为事件结果可控，预计将会向和解或无罪的方向争取，同时已经积极与英国、美国的法院进行沟通。

在张力之前，也有四家房企一度卷入“行贿”罗生门中。

根据界面新闻，2020年6月23日，洛杉矶市市议员何塞·惠泽尔因涉嫌从中国房地产企业收受约150万美元的贿赂，被联邦调查局（FBI）逮捕。其时被点名的四家中国开发商，分别是深圳新世界集团、上海绿地集团、中国泛海控股(000046)集团和深圳合正集团。

绿地、泛海对此持坚决否认态度。

图片来源：人民视觉

海外漂流

即便没有行贿风波，中资房企的出海之路也并非一帆风顺。

尽管张力本次被逮捕与富力地产无太大关联，富力地产也强调该案件将不会对其业务及营运有任何重大不利影响。管中窥豹，富力地产近年来在海外的投资，也值得审视。

被外界熟知的例子是，2013年，富力地产在马来西亚柔佛州投资近85亿元建设公主湾项目，这一项目自2014年开盘，直至2017年销售情况仍不甚理想，三年累计完成销售额仅约35亿元。

记者查阅富力地产2022年中期报告发现，富力地产目前海外仍剩澳大利亚、马来西亚、柬埔寨和英国四个国家的项目，总共贡献销售额约4%，其中澳大利亚、马来西亚分别贡献了5亿元、2.15亿元的销售额。

与富力地产几乎同时布局马来西亚的龙头房企碧桂园，其旗下森林城市项目也逐渐隐匿。

森林城市曾是碧桂园的“头号工程”。根据碧桂园的规划，森林城市填海造地14平方公里，整个项目预计开发30年，投资超过2500亿元。

2017年，森林城市停止在中国内地的销售计划，曾经创下近200亿元销售额的大型项目，至此转向。

在碧桂园2021年年报及2022年中报中，森林城市已经踪迹难觅，碧桂园也不再单独列出这一项目的销售额情况，而归在其他的类别当中，与广西、辽宁等30个区域并列。今年上半年，这30个区域总共贡献了占比约28%的销售额，约518.28亿元。

更多的房企则早早挥别了旗下的海外项目。

2018年开始，万达开启海外项目的出售计划，当年，万达将英国伦敦的万达·伦敦ONE、美国洛杉矶的One Beverly Hills以及两个澳大利亚项目陆续出让；2020年，万达将最后一个海外项目、位于芝加哥的一处物业出清，至此万达再无海外地产投资。

不过，房企海外投资也有相对成功的案例。

例如，绿地控股(600606)在2022年10月宣布对其旗下9只美元债展期时就承诺，境外项目所产生的净现金回款将全部用于延期后债券的支付账户，包括利息支付。

而根据推算，从2022年至2027年，绿地控股境外项目的净回款总额预计大约有30余亿美元。此外，绿地控股在债券条款中加入征信承诺，可作为征信的资产包括绿地位于美国、加拿大、澳大利亚、英国、韩国以及马来西亚等海外的多个项目。

最终，绿地的这份展期方案获得投资者的通过，9只美元债展期成功。

潮起潮落

回溯近10年中资房企出海的潮起潮落，这些房企在商业逻辑上的水土不服，有许多值得行业警醒的地方。

汇生国际投资总裁黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时指出，许多房企出海的年代，全世界许多房产的主要客户都是中国人。这也导致了他们当时都没有重视本地客户，因为两种客户本身的需求是不一样的，本地客户会清晰计算投资回报、租金收入等，他们追求的生活方式也与中国人不同。

这些差异，导致中资房企在国外的规划与建设之中，存在先天的不足。

这的确是现实的问题。富力地产就曾在2014年中报中毫不讳言服务于中国投资者的目标，“越来越多中国投资者正积极物色在海外国家的物业投资机会，我们预期已落成的开发项目将吸引广泛中国投资者的兴趣。”

黄立冲表示，房地产是跟风土和位置分不开的，不管你再有钱、是过江龙，要开发出当地人所喜爱的房子要有当地的生活经验和文化体验，但中国大部分的开发商喜欢高举高打、喜欢大盘开发，因为过去很长一段时间中国土地价格是不断涨，所以很多开发商到了海外也买了大块的土地，通过提高容积率来获利。

“大块地的滚动开发，是建立在发展很快的基础上，但国外的发展速度是相对平缓的，所以囤地成本很高，也不适合滚动开发。另外，由于没有本地经验，在贷款方面中国开发商没太多优势，所以成本也比较高，这些都是他们的短板。”黄立冲强调。

事实上，就算是中国人，他们对中资房企的态度，也是相对中立。

一位在澳大利亚居住多年的中国人告诉21世纪经济报道记者，他对中资房企在当地建造项目的看法是，“看起来很豪华，很有钱。但我不会买，因为很贵，投资回报率不高，同等条件下，不会是我的首选。”

中资房企海外纷纷折戟，大环境推动下，未来应该也不会有更多的中资房企选择“走出去”。

这场黄粱之梦，伴随几多风波，终将落幕，终将醒悟。

（作者：吴抒颖 编辑：林虹）