在刚刚过去的三报季，中交地产(000736)因其独特的经营业绩，在一众地产央企中备受瞩目。利润的大幅减少叠加巨额担保，中交地产的压力与日俱增。

前三季度亏损1.7亿

中交地产三季报显示，2022年前三季度，中交地产实现营业收入约152.50亿元，同比增长154.77%。增收的大幅增长背后是利润的更大幅减少，前三季度归属于上市公司股东的净利润约为负1.74亿元，同比减少9739.64%；扣非净利润亏损3.27亿元，同比增加37.77%。

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从三季报表来看，中交地产净利润亏损的一个重要原因在于应收账款大幅增加，本报告期末，应收账款高达1.27亿元，同比增长168.26%。

翻阅中交地产2021年半年报、2021年年报、2022年半年报可知，其扣非后归属股东净利润已经连续录得三次亏损，亏损幅度分别为3.51亿元、4.32亿元、0.45亿元。

其中，中交地产2022年中报利润已近乎腰斩，颓势难掩。数据显示，今年上半年中交地产归属上市公司股东净利润为8425.4万元，同比下降47.87%，

从2022年中报中可以窥见，少数股东分食了中交地产上半年的巨额净利润。半年报显示，公司归属少数股东的综合收益约2.48亿元，相比去年同期增长了1.38亿元。

此外，中交地产销售端也持续承压，前三季度，中交地产实现全口径签约销售金额346.88亿元，同比减少25.2%，权益口径签约销售金额239.89亿元，同比减少20.5%；实现签约销售面积155.34万平方米，同比减少14.1%。

中交地产土储步伐也在放缓，前三季度共新增9宗土储，第三季度仅以4.13亿元入股合肥一宗地块，该地块并非收购出险房企地块，而是属于保利发展开发项目，8月份中交地产正式注资参与合作开发。

现金流方面，截至三季度末，中交地产的期末货币资金余额为108.70亿元，比年初数196.99亿元减少44.82%。

负债攀升高利担保

值得关注的是，中交地产是目前所有上市央企开发商里唯一全部踩中“三道红线”的房企。数据显示，截至今年9月底，中交地产剔预资产负债率为82.12%，净负债率为212.53%，现金短债比为0.35，为红档房企。

这并不是中交地产第一次踩中三道红线，早在去年，中交地产三道红线已经全部变红。截至2021年9月30日，中交地产从原本的踩中两条红线转变成为三线全踩。根据“三道红线”政策，房企的踩线情况将直接影响房企的融资能力，“三道红线”全踩的中交地产有息负债规模将不得增加。

为了缓解偿债压力，中交地产曾多次向母公司求助。今年9月末，中交地产曾披露过一份其向母公司紧急寻求财务援助的进展公告，此次向中交房地产集团借款近24.5亿元，期限1年，借款年利率为7.5%。

10月末，中交地产表示，现根据经营需要，向地产集团借款5亿元，期限2年，起始日自资金实际到位时间为准，借款年利率为7.5%。本次借款前，公司已使用向地产集团借款额度为115.28亿元，本次借款后，公司已使用向地产集团借款额度为120.28亿元。

与此同时，中交地产还选择通过担保方式获取融资。11月22日，中交地产发布关于以控股子公司股权质押申请信托融资的公告。其先是以控股子公司股权作为质押担保融资6.5亿，又为项目公司的5.76亿元银行借贷提供担保，一来一往，中交地产凭借自身信用已融得12.26亿元资金。

值得一提的是，向厦门国际信托申请的6.5亿元信托融资，年利率最高达到10%。

此前披露的2022年度半年报显示，中交地产融资途径主要为银行贷款、债券、信托融资及其他途径，其中，银行贷款平均融资成本在3.8%-6.5%，信托融资平均成本为6%-8.5%。

从融资结构来看，截至今年6月末，中交地产1年内信托融资金额约为98.65亿元，1-2年的信托融资金额为33.85亿元，分别占对应期限总融资金额的38.6%、12.48%，即高成本的信托融资占比达到了半数以上。

中指研究院数据显示，今年7月，行业平均利率仅为3.85%。可以看出，与同行业其他央企相比，中交地产的用钱成本高出了一大截，这也是其高负债压力的主要来源。

股价腰斩 大股东接连减持

同时，三季报显示，中交地产前三季度基本每股收益为-0.25元，同比减少8433.33%，第三季度基本每股收益为-0.37元，同比减少60.87%。

据了解，今年3月中旬，中交地产股价一路从6.2元走高至5月初的31.67元，创下36个交易日内17次涨停的表现，截至五月上旬近乎翻了四倍，区间涨幅高达232%，在A股上市公司中堪称一骑绝尘。

在股价魔幻动荡的另一面，是大股东的频繁减持。11月11日，重庆渝富发布减持公告，称5月10日至11月10日，累计通过集合竞价减持公司股份1.74%，减持均价为16.57元。

重庆渝富全称为重庆渝富资本运营集团有限公司，是重庆市国资委旗下资产经营管理公司，中交地产二股东。

今年以来，重庆渝富接连减持了数次中交地产股份。

1月13日，中交地产发布公告，原持有公司股份10.69%的股东重庆渝富，于2021年12月8日至2022年1月7日，通过集合竞价方式减持公司股份0.87%。

4月13日，重庆渝富再次发布减持公告，其于2021年12月8日至2022年4月12日，通过集合竞价方式减持公司股份1.72%。扣除1月7日前减持的0.87%，三个月时间又减持0.85%。

6月17日，重庆渝富公告称，其于2022年3月10日至2022年6月15日，通过集合竞价方式减持公司股份1.13%。

8月11日，重庆渝富称5月10日至8月10日，累计通过集合竞价减持公司股份0.9%，减持均价19.19元。

据悉，中交地产的股价只有在5月10至5月31日期间，超过19.19元，可谓高位卖出。

在此期间，大股东中交房地产集团和湖南华夏及一致行动人彭程也曾高位减持中交地产股票。

目前来看，近期，中交地产股价走势已趋于平稳。截至11月25日收盘，中交地产报15.38元/股，涨幅10.1%，相比今年以来的最高价31.71元/股，中交地产股价已跌近半。