经济观察网 记者 田国宝 11月14日，银保监会、住建部和央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“通知”），通知指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
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11月11日，央行和银保监会下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“16条”），对保交楼配套融资、房地产风险分类处置和激活房地产市场等多个方面提出支持意见。
更早的11月8日，银行间交易商协会官网发文称，对民企债券融资的“第二支箭”进行延期和扩容。龙湖、新城控股(601155)、美地置业随后分别获得200亿、150亿和150亿元的中票发行额度，民营房企融资力度空前加大。
11月以来，一系列针对民营房企的政策、措施密集出台，显示了监管层对保证房地产平稳健康发展的信心和决心。
多个接受经济观察网采访的房地产及金融机构人士表示，第二支箭、16条，以及银行保函置换预售监管资金，多数条款是在原有政策上进一步优化，以及在政策允许范围内做弹性调整。房地产界将这一系列政策视为救市措施，重新燃起对未来的希望，而金融界更愿意将之视为监管层对房地产的托底，以避免房地产风险进一步扩大化，波及其他未出险房企及上下游链条。
受政策利好影响，最近一周，房地产股债大幅回升，尤其是碧桂园、金地、龙湖、新城控股、远洋等未出险房企，连续数个交易日股价涨幅均超过10个百分点，部分国内债券价格多次涨停。
银行保函
根据通知，房企用银行保函置换预售监管资金的额度，不能超过交付所需资金的30%；置换完成后，预售账户内监管资金不得少于交付所需资金的70%。如果监管资金不足，保函银行应当督促房企补齐。
一家地方商业银行人士告诉经济观察网，此前，多个城市曾出台过用保函置换预售监管资金的措施，他所在的支行也曾为房企出具过保函，“当时的要求远远低于现在的要求，但对房企资质要求相对较高”。
银行保函置换预售监管资金，有几种类型。
一种是由第三方银行出具保函，此前曾有城市明确要求，保函必须由第三方银行出具，预售监管资金银行不得出具保函。
上述地方商业银行人士表示，第三方出具保函涉及到“我凭什么为你出保函”的问题，在房地产上行时期，即便是资质好的房企，也需要付出相应的成本，不同资质的房企，获取保函的成本不同，在当前房地产流动性风险频发的背景下，民营房企想要拿到第三方银行的保函，需要提供反担保或抵押品，“像美的置业这种，有做实业的母公司，集团可以反担保，但多数房企不具备这个条件”，该人士表示。
没有反担保的情况下，房企需要提供抵押物，抵押物可以是存款账户，也可以是不动产，“如果是用不动产做抵押物，还需要清理干净原有的融资，一般银行是不接受二抵的”，上述人士表示。
一家房企的投资人士告诉经济观察网，目前房企的现金普遍紧张，如果需要干净的抵押物获取银行保函，“就得和抵押物的质权人商量，说服对方解押并接受二抵，或者置换出资金用来偿还债权人”。
还有一种是由预售资金监管银行开具的保函，一般情况下，预售资金监管银行也是项目开发贷的债权人，预售资金监管账户，除了用来保交付外，还有一部分用来保障偿还开发贷。所以，让监管行开具保函需要有足够的吸引力。
上述地方银行人士表示，对预售资金监管银行来说，保证监管账户内资金充足，不仅是履行自身监管职责，也是收回开发贷的重要保证，“现在你开个保函，让开发商把资金拿走，没有银行愿意这么干”。
而且，地方住建部门对保函置换预售资金的态度也较为谨慎。多个地方接近住建部门的人士表示，在这一轮房地产流动性风险中，房企出险后，开具保函的银行或担保机构并没有兑现保函。
在这种情况下，地方住建部门原则上并不认可保函，而且出于保交付压力，对此类业务的积极性也不大。经济观察网了解到，某省会城市，因为类似情况项目烂尾，导致住建部门相关责任人被带走调查。
一家国有银行人士认为，银行保函置换预售资金的政策，除了能解决部分未出险房企的资金压力，更大意义在于解决地方住建部门对预售资金超额监管的问题，“尤其是烂尾项目多的城市，超额监管的情况很严重”。
16条
与银行保函置换预售监管资金政策相比，16条政策覆盖面更广。
上述国有银行人士将16条概括为三个方面：
第一个方面是针对保交楼配套融资做机制化安排。由于专项借款的金额相对不足，多数保交楼项目需要配套融资，但是由于保交楼项目主体多为出险房企，不符合银行的风控要求，这种情况下，保交付项目很难获得银行配套融资，交付压力大。16条对剩余货值可以覆盖成本和融资的项目及资不抵债项目的配套融资，均给出了具体指导意见，为商业银行给保交楼项目融资提供了合规依据。
上述地方银行人士表示，这一措施对开发贷银行具有较强的吸引力。这类项目开发主体出险，去化艰难，导致无法收回开发贷，“如果开发贷银行提供配套融资，盘活项目，不仅可以解决保交楼，也可以收回开发贷”。但原来，银行没有提供融资的依据，而按照16条，为保交楼项目提供配套融资，具备优先受偿权，而且也明确了资不抵债项目，可以通过捆绑其他项目的方式，解决融资偿还来源难题。
该人士表示，针对资不抵债的项目，有处置恒大项目的经验可以参照，同一省份有多个项目，A项目资不抵债，B项目保交付后还有剩余货值，可以在“省内找平”，即将B项目剩余货值调剂至A项目，以解决配套融资的还款来源。
第二方面是对涉房贷款风险进行分类管理。16条明确指出，开发贷在半年内到期的可多展期一年，可以不调整贷款分类，而且强调银行和信托借款要保持相应的稳定性，以此缓解金融机构收回贷款的压力。
上述国有银行人士告诉经济观察网，此前，无论是信托借款，还是开发贷和流贷，信托公司和银行均面临着极大的收回压力，“如果出现大规模的展期情况，银行的关注类信贷会在短期内大幅上升”。
在这种情况下，为了降低自身风险，银行和信托公司不仅要求房企项目的资金实现闭环管理，而且还加大断贷和抽贷力度，导致房企流动性进一步恶化，尤其是未出险房的风险加大，旭辉即属此类。
上述国有银行人士认为，16条通过对金融机构免责，一定程度缓解了未出险房企偿付压力，避免了因挤兑而加速出险的情况，“金融机构压力减轻了，对房企也就不会逼债了，用时间换空间”。
16条还对个人房贷按揭也给予支持，如果购房者因疫情影响出现按揭贷违约的情况，可以协商延展期，以避免法律违约。这一措施，不仅最大限度照顾了购房者的权利，也保障了银行的权益。
第三方面是针对恢复房地产市场的政策，既包括针对房企的开发贷一视同仁，稳定建筑企业信贷投放，强调债券和信托对房地产融资支持，也包括首付和按揭利率因城施策等针对购房者的条款。
反响不一
监管层从债券融资、开发贷、流贷、信托融资、保交付、展期等多个层面发力，股市和债市持续修复，也让多数房企感到曙光即将到来。
一家20强房企的融资负责人告诉经济观察网，16条下发后，他所在公司第一时间进行研究，得出的结论“偏正面”，“这些政策虽然不能解决根本问题，但能解决企业的一部分困难，可以喘口气了”。
此前，包括其老板在内的管理层普遍对房地产未来缺乏信心，甚至萌生退意，但一系列政策陆续出台，让他们看到了监管层的决心，也增加了对未来的信心，“现在我们要做的一是保交付，二是保证经营稳定”。
看到希望的不仅是该20强房企，前述房企投资人士表示，当房企看不到任何希望时，躺平是唯一的选择，但一系列政策陆续出台，并非像原来一样挤牙膏，而是具有系统性和完整性，几乎涵盖了房地产开发的全过程，“说明房地产并没有被抛弃”。
无论是金融界人士，还是房企人士，均清楚地知悉，目前房地产主要问题在市场，如果房地产市场无法回暖，多数房企还是无法走出风险泥潭，但金融政策出台无疑为市场回暖预留出一定空间。
上述房企投资人士认为，目前房地产市场主要问题是信心和预期，而不是购买力和需求不足的问题，“今年的存款还是增长的，说明有购买力，一二线城市改善型需求也很大，问题是如何恢复信心和预期”。
政策虽然不能从根本上解决房地产市场的需求和信心，但让房企看到了希望，“不是说这些政策多么见效，而是看到监管层对风险容忍的底线，也看到了监管层托底的决心”，该房企投资人士表示。
多数地产及金融人士认为， “不发生系统性金融风险”是监管的底线，在政策的上限和下限之间，无疑还预留较大的弹性空间，而这也让多数房企看到希望。
但上述地方银行人士表示，经历地产风波后，金融机构和地方住建部门相当谨慎，政策虽然鼓励银行和地方住建部门对融资及预售资金监管适度放宽，但具体实施过程中，不同地方的力度和效果也不同。
从城市来看，一二线城市由于房地产市场相对较好，政策落地空间也大，而三四线城市，由于项目去化较慢，无论银行还是地方住建部门，对政策的响应程度相对更为谨慎。
对保交付压力较大的城市，银行保函置换预售监管资金的空间较小，该地方银行人士认为，如果再有项目出现预售资金监管的问题，“我估计地方住建部门的人会被严厉追责，所以空间不会太大”。
托底
根据wind数据统计，11月7日至13日一周，全国58个城市新建商品房销售面积同比下滑34.9%，环比下降28.1%，各线城市均出现较大幅度的下滑，延续了10月的下滑趋势。
上述房企投资人士表示，9月市场曾出现一定程度回暖迹象，但10月再次出现下滑，并延续到11月。而且，房地产市场从2021年下半年开始下滑，如果与2020年同期相比，下滑幅度更甚。
销售下滑带来的影响是显而易见的，在公开发债、信托和开发贷普遍缺失的情况下，销售回款成为房企唯一的资金来源。但销售回款又有一部分受制于预售资金监管，而无法自有提取。
从2022年房企中期业绩或三季度业绩会透露的信息来看，多数民营房企的大部分预售资金停留在项目层面，无法回流到集团用来偿债和补充流动性，这也是房企出险的主要原因之一。
上述房企投资人士表示，今年以来，多数民营房企和混合所有制房企均暂停了投资，最大限度减少支出，但仍然无法避免出险，根源就是销售回款减少，偿债支出增加，导致失血过多。
上述国有银行人士也认为，如果房地产市场继续探底，不排除有更多的民营房企出险，所以监管层当务之急是稳住市场，“市场只有稳住了，才会有回暖的可能，如果成交和下滑一直向下，只会更差。”
一系列政策方向着眼于给予房企更多时间和更大空间来化解风险，该国有银行人士认为，无论是政策支持，还是房地产市场，基本不存在外界认为的反转的可能，但监管层也不希望房地产风险持续蔓延和深化，所以一系列金融政策也是对房地产行业和企业的托底。
融资的三支箭，目前已经射出两支，“股权融资”的第三支箭是否会射出、什么时候射出？金融行业人士普遍认为，政策出来较为容易，但与第二支箭一样，股权融资同样难以通过市场化方式实现。
“发中票由中债增担保，投资人还能接受，股权融资怎么让投资人认可”，上述国有银行人士认为，相比前两支箭有充分的抵押物和担保，第三支箭很难找到对应的保障措施，而且投资人面临的风险更大。
