红周刊 本刊编辑部 | 熊颖
这1000亿元对银行来说，政策导向非常明显。在审核发放房企贷款时，更看重的是房企的财务指标。这一标准，6000亿元融资放水政策前后都未改变。
近期有研报指出，9月房地产融资规模虽出现明显增长，但仍处于近几年的低位水平。然而也正是房企融资难问题突出的当下，房地产即将迎来6000亿元融资“放水”。监管部门要求中国建设银行(601939)、中国工商银行(601398)、中国农业银行(601288)、中国银行(601988)、中国邮政储蓄银行、交通银行(601328)6家国有银行年内对每家房地产融资至少增加1000亿元。
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值得注意的是，在利好政策提振市场信心的同时，也有内部人士提醒，该政策从出台到传导至房企端，尚需要一定时间。彼时，已经经过此前发债“大考”、财务状况较好的房企更容易受益。
6000亿元融资“放水”
房地产市场或迎信心增强
近日，有消息称9月底有多家银行传达监管部门通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度。具体指标是，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。
目前，包含中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行6家国有银行均传达了监管要求。
也就是说，房地产将迎来六大行合计6000亿元的融资“放水”。
10月11日，《红周刊》向六大行之中的某行内部人士李奎（化名）了解情况，上述消息属实，“这个事儿，只让干不让说”。
不过李奎也指出，这个不是专项贷款，相当于一个投放目标，没有这个政策之前银行也会正常发放房地产贷款，只是额度可能没那么多。
此外，他向《红周刊》指出，从融资规模来说，这个数字并不算大。因为这1000亿元不是额外增加1000亿元，特别这1000亿元还包含按揭贷款。即使银行没有这1000亿元的房地产融资要求，按最保守来说，第四季度，（我行）房地产的常规投放规模也不少于500亿元。
李奎也指出该政策的意义所在，这1000亿元对银行来说，政策导向非常明显。去年以前，政策一直趋严，今年开始纠偏，到现在，放宽的信号已经比较强烈。对市场来讲，现在缺少的是信心，缺少的是流动性，潜在买家和房子都有，就是因为有降价预期，以及对烂尾的担忧，所以普遍观望。而银行给予信贷支持可以增强市场信心。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《红周刊》表示，当前银行对地产的风险是较悲观和谨慎的。因为银行的贷款行为类似于“晴天送伞，雨天收伞”。市场好，房价上涨，抵押物可以保障银行的债权，在这种情况下，银行会更宽松地给房地产融资。
但相反，在市场下行时，抵押物价值明显下降。而且近期，房地产市场房价下跌、土地价格下跌，银行其实已经开始担心存量的债权是不是要出现违约的风险，所以不太愿意给地产企业贷款。
在这种情况，推进保交楼的过程中，虽然这6000亿融资规模对于房地产的资金缺口来说，杯水车薪，但它起的是引资的作用，通过这类融资的国资信用来撬动社会资金，把施工单位、金融机构、上下游购房者、小业主等各方信心聚拢起来，重新投入到这个保交楼的过程中。
而谈及房地产融资的具体分配，李奎告诉《红周刊》，在房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券的资金分配上，按揭贷款所分配的融资规模一定是更多的。此外，据其所在行的工作流程，按揭每个月都有计划，用不完的额度会给到开发贷。
传导快慢
看楼市稳企时间
不过，《红周刊》向多位房企负债融资业务的投拓岗员工了解情况，发现，9月末政策出台至今，这一利好暂未传导到房地产企业。某央企房企内部人士张峰（化名）表示，没有感受到有房企已经受益。感觉“放水了，但没有人接到水。”
那么，上述房地产融资放水政策何时才能传到房企端呢？
在张峰看来，政策的传导快慢，关键还看楼市企稳的时间。经济活动的本质是价值交换，如果房企没有盈利预期，拿什么作为交换物找银行拿钱？
张峰认为，房屋销售数据可以作为一大参考依据，房子卖的差的时候，融资较难，反之亦然。房企最缺的是销售额，现在房企最为主要的问题，是市场需求问题，而不是融资端供应的问题。
而从当前的楼市表现来看似乎并不乐观。某TOP20房企内部人士向《红周刊》表示，以往房企抢收的黄金时期“金九银十”，目前“金九”已经哑火了，银十也好不到哪去。国庆期间，销售同比下滑超50%的城市不在少数。
从数据表现来看也确实如此。虽9月的房地产销售数据在9月下旬“抬头”，根据中指数据，9月19日-9月25日，重点监测的19个城市商品住宅成交面积为395.46万㎡，环比增长82.9%，同比增长58.7%；成交套数为34732套，环比增长82.8%，同比增长60.7%；但放眼9月的单月销售数据却并不理想，根据克而瑞数据，2022年9月TOP100房企实现单月权益口径销售金额4247.8亿元，同比降低29.6%，环比降低2.0%。
而更加值得注意的是，9月下旬之所以出现短期回暖，和房企加大推盘促销力度存在一定关系。有房地产业内人士提醒表示，存在个别城市推货多把成交拉起来的现象，但是依靠供应和成交，对比去化率数据也很难看。
近期，中指发布了深圳的国庆期间成交数据，10月3日-10月9日，深圳共有5个商品住宅项目开盘，较上周减少2个；共推出2946套，较上周减少714套；平均认购率为14%，较上周降低39.1个百分点。不难看出，伴随推盘的减少，深圳楼市的短期回暖也没能保持持续性。
据不完全统计，今年以来已有超30个城市发布了下调首套个人住房公积金贷款利率的政策，房贷进入“低利率”时代。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这对四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。但也有房企内部人士表示，政策的每次放松虽会有所提振，但浪花太小，大环境太差。
政策落地或存难度
青睐财务状况更好的房企
值得注意的是，2022年“归零”之前，六大行合计6000亿元的房地产融资规模能否顺利兑现，或存一定难度。李奎也向《红周刊》指出，上述政策所提及的每家大行的融资规模并不一定能精准控制在1000亿元，更像是一个目标。
也有金融从业者担心上述政策的落地难度较大。章子鑫（化名）在某证券机构持续关注房企发债业务，他向《红周刊》表示，据其观察，近两年，银行已经明显收缩地产相关贷款投放，甚至地产债投资已经停了，银行做地产开发贷和地产债的想法并不强烈。
而近期发布的克而瑞报告也指出，9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。其中债券发行了372.1亿元，环比增加95.1%，同比减少18.2%。可以看到，房企融资量虽然环比大幅增加，但是仍然处于近几年的低位水平,可见房企融资难问题仍然较为突出。
此外，章子鑫还指出，对银行来说，该政策还存在一定风险性。一方面，银行需面临加大房地产融资后，存在坏账增多的风险。
另一方面，个人住房抵押贷款虽风险可控，这笔买卖并不划算。之所以这么说，是因为，原来利率为4.5%-5%的时候，以某行为例，RMBS全周期违约损失率可能不超过2%，风险极低，但现在伴随相关政策的不断出台，以及未来LPR进一步下调的可能性很大，下调对空间也很大，预计在3%～5%的损失率就没那么划算了。
在章子鑫看来，这一政策，面向的主要应该是金融系统内部，希望稳住地产融资端，让金融机构敢于像过去一样向地产公司提供融资，不抽贷不断贷。
而李奎告诉《红周刊》，在审核发放房企贷款时，我们更看重的是房企的财务指标。这一标准，6000亿元融资放水政策前后都未改变。
以9月房地产发债为例，克而瑞报告指出，9月发债量最大的企业是华润置地，发债总量达到了80亿元，其中包括一笔20亿元的公司债、一笔30亿元的中期票据以及一笔30亿元的CMBS。
此外，9月内，合景泰富集团发行债券56亿元，首开股份(600376)发行债券35亿元，招商蛇口(001979)发行债券30亿元，越秀地产发行债券26亿元。
参照此前发债较多的房企也可以看到，发债主体主要集中在华润置地、招商蛇口等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企。而后续伴随6000亿元融资政策逐渐传导到房企端，前述财务状况较好的房企也会更容易受到青睐。
（本文已刊发于10月15日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
