全球短讯!观点人物 | 王文学起点与终点

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观点网大多数人对固安的认知,或许是从一块广告牌开始的。

以北京为起点,沿着京开高速向南行驶,一块红色的广告牌映入眼帘,其中一个身穿黑色西服的老外手捧横匾开怀大笑,上面“我爱北京天安门正南50公里”几个大字尤为显眼。


(资料图片)

初识固安,这里仅仅是个名不见经传的县城工业园,但在王文学和华夏幸福(600340)的努力下,已经发展成为河北省级重点开发区和产城标杆。

从某种意义来说,固安是王文学的起点,他也曾多次对外提到,“我是靠理想驱动的,是诚意正心干好产业新城的”。

但如今,理想碎了一地,固安似乎也将成为华夏幸福产业新城的终点。

9月21日,有消息称,固安县政府或城投平台将接手华夏幸福固安产业新城项目,双方已经签署相关协议,并在10月支付相关款项。

作为华夏幸福标志性的项目,固安产业新城的出售无异于向市场宣告:过去重资产开发模式正式落下帷幕。

而“愿赌服输”的王文学也只好重整装,再出发。

“选择产业新城,今生无悔”

人们常常发现一位离了职的首相当年只不过是个大言不惭的演说家;一个解甲归田的将军无非是个平淡乏味的市井英雄。

而所谓有勇有谋的企业家,当年也不过是年轻气盛、一腔热血。

1967年5月,王文学出生于河北霸州,父母都是普通农民,没有雄厚的家底,也并非含着金汤匙出生,日子过得稀疏平常。

中专毕业后,他来到了廊坊交通运输局,当了个普普通通的司机。那几年,他每天按部就班,生活没有太多的波澜,仿佛一眼就能望到头。

但20出头的王文学,即便出身在普通家庭,过着平淡如水的日子,也有着一颗不甘平凡的心。

1992年,年仅25岁的王文学辞去运输局的工作,在廊坊市委党校附近盘下一间门店,“川崎火锅店”正式营业。

选址恰当,来火锅店吃饭的顾客也多是有头有脸的人物,给王文学提供了机会,所谓“近水楼台先得月”,不是没有来由的。

很快,王文学找到了一个新商机——廊坊市政府大楼即将翻新,他便通过多方渠道揽下这一“瓷器活”。

从火锅店老板跨行到包工头,王文学也曾被质疑、被诽议,但他依旧带着一帮子人,热火朝天大干一场。

这也为他打响了名号,自此以后,王文学的“包工头”生意开始延展到周边城市。

按理说,王文学的好日子马上就要来了,但造化弄人,1997年亚洲金融危机爆发,各地财政收紧,随后人民银行强调“严禁信贷资金用于修建楼堂馆所”,财政部亦明令禁止地方债资金投入到这类项目当中。

一时之间,王文学两头为难,一边是政府工程款难以回收,一边施工队薪资无法发放。

艰难之时,他做出来一个惊人举动,当众烧毁来政府500万装修合同与欠款凭证,声明不再讨要政府欠款;同时,对于下游供应商与施工队,用火锅店偿还一切欠款。

在外人眼中,王文学“又傻又天真”,500万合同燃烧殆尽,这笔欠款自然也拿不回来了,辛辛苦苦做起来的火锅店也赔了进去。

但正是如此魄力,为日后的发展埋下了因果。

经济危机过去后,恰逢福利分房制度取消,住房商品化萌芽,彼时廊坊政府计划兴建宿舍楼,但手头也比较紧。

这并非一个肥差事,王文学还是主动接过了这个项目,不过与政府达成了协议,其一,他花钱帮政府盖好宿舍楼;其二,除宿舍楼之外,周边的空地要留给他兴建商品房。

多年以后,党校北部的“华夏花园”拔地而起,王文学也从曾经的火锅店老板,摇身一变成为开发商。

随后,王文学又接连承接了华夏经典花园、第五大街商业街等项目,总能寻得一些不起眼的商机。

在房地产的黄金年代,不止是华夏幸福,河北乃至全国都涌现了一大批开发商,王文学不甘做芸芸众生之一,2002年瞄准了固安。

那时候,廊坊周边北三县因与北京契合程度高,已经发展相当成熟,而固安有地理优势,但依旧“一片荒蛮”。

“开荒”并非易事,当时,华夏幸福高管团队无一例外否决了王文学转战固安的想法。然而,他却力排众议,毅然投入到固安产业新城的建设当中。

由于临近北京,恰逢京津冀协同发展和疏解非首都功能历史机遇,固安产业新城迎来华丽转身。2014年12月,这座位于北京天安门正南50公里的新城引入了400多家企业,从连年倒数挤入河北省GDP前五。

对华夏幸福而言,产业新城模式是传统业务,更是起家和看家本领,王文学亦多次对外表示,“选择产业新城,今生无悔!”

“今天我干到这,愿赌服输”

当初撕毁的500万条约,给王文学换来了入局地产的机会;也是当初的魄力,给华夏幸福PPP模式创下机会。

事实上,2002年自固安起步后,华夏幸福开始专注产业新城模式,同时不断探索“政府主导、企业运作”的开发性PPP市场化运作机制。

开发性PPP模式是指华夏幸福与地方政府合作,前者作为投资开发主体,后者作为园区开发建设的决策者,双方合作为特定区域提供规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。

简单来说,地方政府提供土地,华夏幸福负责土地整理、产业新城开发建设与服务等工作。

不过,这种产城模式通常体量比较大,且前期投入多、开发周期长、回款速度慢,王文学便采用“以房养园”的解决方案,而这一方案的可行性在此前帮助廊坊政府兴建宿舍楼之时,便得到有效应证。

王文学是幸运的,过去几十年吃过的亏,似乎全都在华夏幸福获得了弥补。在随后十多年时间,又将这种PPP开发模式拓展至京津冀、长三角、粤港澳、中原城市群、成渝都市圈等地区。

有数据显示,2015年之前,华夏幸福仅签约20来个园区,处于成熟及开发建设阶段的近7个;2017年,因加快异地复制,该公司已签约园区近70个,处于成熟及开发建设阶段的超30个。

截至2019年年末,华夏幸福在全国15个核心都市圈累计布局了近80座产业新城,此外,该公司北京以外区域销售额占比超过五成,这也是华夏幸福的最高光时刻,王文学也因此成功问鼎河北首富,名噪一时。

但人生在世,怎会没有风浪,怎会没有起伏。

在王文学大刀阔斧进行异地复制的同时,恰逢楼市调控大背景下,华夏幸福房地产开发销售业务受到不利影响,“以房养园”的闭环就此打破。2018年,华夏幸福财务状况迅速恶化、流动性危机就此爆发。

同年,该公司引入了二股东平安,换取了喘息机会,但随着越趋越严的地产调控,与难以为继的重资产发展模式,华夏幸福产业新城业务踩了急刹车。2019年至2022年,该公司新签署产业PPP项目协议分别为7个、1个、0个、0个,呈现逐年递减的状态。

不止于此,2021年,华夏幸福二次暴雷,最终走向了债务重组之路。

摔了一个大跟头后,有人说,华夏幸福的危机源于宏观调控;也有人说,源于王文学日渐膨胀的野心。

面对2000多亿负债,王文学也曾低头与哽咽,甚至公开表示:“今天我干到这,愿赌服输。”

如今,华夏幸福正与固安县政府洽谈固安产业新城收购事宜。有消息提到,固安县政府将通过收购三浦威特建设发展有限公司、固安九通新盛园区建设发展有限公司(固安产业新城开发建设主体)两家公司的股权来实现收购固安产业园区的相关资产,而双方已经就上述交易签署了相关协议,并在10月支付相关款项。

对王文学来说,固安不仅是产城模式开始的地方,如今也将成为结束的地方……

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