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文/乐居财经 杨宏彬
大约一个月前，旭辉打算把香港的一处物业卖出，而接盘方是大股东林氏三兄弟，这一行为，也被外界视为大股东对旭辉的驰援。
(资料图)
但经过了近一个月的思考，旭辉改变了心意，决定换个卖法。这一换，不仅接盘方不再是林氏三兄弟，而且物业还多卖了6.64亿港元。
9月6日早间，旭辉控股集团(0884.HK)发布公告称，非全资附属公司旭辉地产202006有限公司（下称“旭辉202006”）与华王有限公司签订新的买卖协议，将向华王有限公司出售两间公司的股权及股东贷款，总代价为13.38亿港元。
根据公告，被出售的两间公司分别为旭辉地产202006（香港）有限公司（下称“旭辉香港”）及Xu Nan Investment Limited。同时，Xu NanInvestment Limited还拥有一间全资子公司旭南置业。这三家公司持有香港英皇道101号及111号地段的全部权益。
香港英皇道101号及111号，总占地面积约为12,695平方呎，该地段原来建有商业大厦，目前处于拆卸阶段，计划重建为设有商业空间的住宅项目，现时预计重建将于2026年完成。
出售项目权益，是旭辉早在上个月10号已经做出的决定，现如今还是要卖，但交易的内容却出现了很大的变化。
变更的交易
根据原来买卖协议，旭辉原本是打算直接出售旭辉202006的股权，以达到出售香港项目的目的。
旭辉202006由旭辉持有60%，宏安地产（1243.HK)持有40%。在原来的交易中，旭辉出售的正是旭辉202006的60%股权，作价为6.74亿港元，包含旭辉202006截至2022年6月底资产净值的60%约1049万港元；二是股东贷款账面值6.54亿港元。
旭辉202006的价值在于其间接持有的香港物业。该物业是其于2020年以18.8亿港元代价收购。按此计算，60%的股权对应价值为11.28亿港元。而根据估值师对香港英皇道101号及111号地段进行的估值，该地段于2022年6月30日的评估市值为20亿港元，60%的股权对应12亿港元。
若以6.74亿港元的价格出售，旭辉可亏的不少。但彼时的接盘方为旭辉大股东林氏三兄弟，或许交易后旭辉也只是换了一个方式持有。
但现在交易内容发生改变，旭辉不再直接出售旭辉202006，而是由旭辉202006出售旗下的3家公司，以达到出售香港物业的目的。同时，接盘方也由林氏三兄弟变为了华王有限公司。
公告显示，华王有限公司则由宏安地产及汇集基金的存托机构APG SPV各持50%。APG SPV为APGStrategic Real Estate Pool（“汇集基金”）于荷兰成立的存托机构。
同时，交易的价格也发生了变化，由最初的6.74亿港元变为了13.38亿港元，其中包括旭辉香港的股份代价1.3亿港元，和股东贷款10.28亿港元；以及Xu Nan Investment Limited的股份代价7649.92万港元和股东贷款1.04亿港元。
以13.38亿港元的价格出售，旭辉在这个项目中可小赚一笔。其在公告中表示，新出售事项将可录得收益约2180万港元，所得款项净额合共约6.81亿港元。
同时，由于宏安地产为新接盘方的股东之一，其在香港项目中的权益将上升30%，合计的权益将达70%。而旭辉将不再持有香港项目的股权。
多渠道回笼资金
出售于香港项目的权益，或是旭辉回笼资金的手段之一。除此之外，旭辉还通过配股的方式，募集了一笔6亿港元的资金。
8月31日，旭辉控股集团拟以2.06港元配售约3.05亿股。3.05亿股相当于旭辉控股集团已发行股本的3.33%、扩大后股本的3.23%。上述认购事项完成后，旭辉控股集团所得款项总额约为6.28亿港元（约合人民币5.52亿元）。
上述配股价与8月30日收盘价和近期股价相比均有所折让。8月30日，旭辉控股集团收报2.35港元/股，公告配股价较之折价12.3%。公告前五日和前十日，旭辉控股集团的平均收盘价分别为2.56港元/股和2.43港元/股，公告配股价分别较上述平均收盘价折价19.5%和15.2%。
从年报来看，旭辉的财务依然稳健。上半年，经营性现金流为正，回款率超过了100%，其1-7月累计回款现金已超过850亿。这为旭辉的流动性提供了足够支撑。
中期报告显示，于2022年6月30日，旭辉净负债率78.5%。其总债务为1141.41亿元，净负债828.97元；手头现金水平达312.45亿元。继续保持在三道红线的“绿档”。
其债务结构依然处于稳健的状态，整个债务平均期限是4.7年，一年内到期的有息负债的占比是17%。值得一提的是，旭辉期内融资成本首次降到了4.9%，而2021年是5%。保持在民营的低位。
旭辉CFO杨欣表示，“从我们的规划来说，我们希望我们中期的净负债率能够趋向50%，长期的话我们希望我们的净负债率能够降到30%左右。更安全、更有质量的长期发展，是旭辉人所追求的。”
