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每经记者 刘嘉魁 张祎 每经编辑 廖丹

“虽然还没交房，但业主群里不时有人讨论提前还款的事。”小林是在四川工行贷的款，5.83%的利率。今年2月调了一次，也不过降到5.78%。最近，小林也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。

与小林有类似打算，甚至已经行动的年轻人还大有人在。

“提前还款，我后悔了！后悔没有再早一点预约！”打开小红书、B站、豆瓣等年轻人聚集地，提前还款的讨论和分享不计其数，评论区好生热闹。甚至有人表示，每个月都会提前还一些，“上瘾了。”

各类社交平台上的经历分享，看上去都极具说服力。但你是否想过，自己适合提前还款吗？对于各种推销电话宣称的“转贷”“贷款置换”，你又是否了解其中隐藏的风险？

房贷利率持续下调 提前还贷玩出新花样

“提前还款这么给力嘛？”小红书上一名网友分享，建行提前还款4.5万，利息少了18万，“赶紧搬砖还商贷”。

而在帖子评论区，有1800多条讨论，有网友提到：“我之前还了50万，利息少了100万，把我惊呆了。”

有“先见之明”的网友，早在2017年起就开始提前还款，如今月供只剩很少一点。“两点体会，一是提前还款=强制储蓄，二是房贷千万要留一点，抵扣个税用。”他的经验之谈，引来了7000多个点赞。

“感觉办房贷时受到的礼遇，还贷时也需返还给银行。”另一名网友感叹道，去农行提前还贷，要收取3个月利息作为违约金，还要提前一个月预约。

2020年，小林加入了买房大军。彼时，房价高、利率高、审批难的情景，他还历历在目。如今，虽然还没交房，但小林所在的业主群里已不时有人讨论提前还款的事。“我是在四川工行贷的款，5.83%的利率，上浮了118个基点。今年2月调了一次，也不过降到5.78%。”小林告诉《每日经济新闻》记者，利率居高不下，加上理财产品收益率不断下行，自己也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。

但是业主群里邻居们的讨论，也实时播报着提前还款可能会遇到的一些别的情况。“有邻居在股份制银行办的按揭，打电话问了，说可以多次部分提前还，也可以一次结清，但是，年限不能改。”小林说，这位邻居本来想缩短还款年限，但被银行拒绝。

还有邻居了解到，某股份制银行提前还款，只能还“10的倍数”，即“只能10万、20万、30万这么还”。而某国有银行，则对提前还款金额下限和次数作出限制，“最少还5000元，每年最多只能还一次，并且要违约金”。

LPR基准利率的屡次下调，也使得站在房价与利率高点的购房人心里开始权衡利弊。

在小林的业主群里，有人用另一套房子抵押贷款，5.75%的利率，结清了这套6.125%利率的房子，现在重新购置改善房，利率只有4.25%。“换房子的同时又调了利率，压力瞬间小很多。”

“下个月准备把按揭贷款还了，2019年底贷的款，利率6.3%。”8月22日看到LPR报价再次下调后，三年前购入房产的小东立刻动了提前还贷的念头。小东算了一下，先还掉230万元的剩余贷款，然后办理抵押，又能贷出330万元，“利率才3.6%，就算加上1个点的贷款手续费，也划算。”

房贷利率下行 较高点下降超1个百分点

房地产市场持续调整下，购房者对买房态度更为谨慎。据国家统计局7月15日发布的数据，2022年上半年，商品房销售面积、销售额同比分别下降22.2%、28.9%。

同时，个人住房贷款规模扩张速度也越来越慢。近年来，个人住房贷款余额虽一直保持正增长，但增速不断趋缓。尤其在2022年二季度末，个人住房贷款余额虽达到38.86万亿元的峰值，但同比仅增长了6.2%，创近年来新低。分季度看，个人住房贷款增量显著回落。今年第一季度，新增个人住房贷款5200亿元，为去年同期四成；第二季度增量进一步收窄。

伴随而至的，则是个人住房贷款利率的悄然下行。

央行数据显示，今年年中开始，住房贷款利率发生明显变化。2021年12月及2022年3月，新发放的个人房贷平均利率高居不下，分别为5.63%、5.49%。但当时间来到2022年6月，新发放的个人房贷平均利率突然掉头向下，猛然降至4.62%。不但为近五年来最低，也是继2017年9月以来首次回落到5%以下区间。

房贷利率的整体下降，一方面是受与房贷利率有关的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下调影响，另一方面也与住房信贷政策调整有关。

根据目前贷款规则，新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，通常一年调整一次。今年以来，5年期以上LPR已进行了三次下调，累计下调35个基点。

今年1月20日及5月20日，5年期以上LPR曾分别由此前的4.65%下调至4.6%、4.45%。同时，5月份，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布将个人首套住房商贷利率下限调减20个基点。就在8月22日，央行发布了最新的LPR数据，5年期以上LPR再次下调15个基点，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR与新发放个人商业房贷挂钩以来5年期以上LPR报价下限。

房贷利率的下降，在利好新进购房者尤其是刚需购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款者心中五味杂陈。

是否应该提前还贷 该如何判断？

对于数年前的贷款人来说，眼看当下低得多的房贷利率，难免心意难平。然而，提前还贷是否就一定划算？哪些人群适合提前还贷？

小林是一名金融从业人员，有数年理财投资经验，刚毕业那几年，年轻气盛，无债一身轻，手中的闲置资金多配置于股票等高风险投资。

“当时买在了房价和利率的高点，买房之后，一下子负担重了，风险承受能力也下降了。”他对《每日经济新闻》记者说道，出于降低投资风险的考虑，他精挑细选了一款货币基金型的银行理财，将手中的闲置资金投了进去。

然而，眼见这款理财产品年化收益率从最初的4%以上，降至目前的3%出头，与“高高在上”的房贷利率渐行渐远，小林仔细考虑一番，决定将这部分理财资金赎回，提前还房贷。“找了一大圈，没找到稳健一些又能跑赢房贷利率的理财产品，索性先还一半房贷，降降杠杆。”小林已经收到了银行审批通过的短信，就等着扣款了。对他来说，这次提前还款，相对于当下所能接受风险水平的投资渠道，无疑是“收益更高的理财方式”。

纵观当前的银行理财市场，以国有大行为例，较为灵活的T+1理财产品收益率大多在2%到3%之间，一年期定期理财收益率大多在3%到4%之间，与最新调整的5年期以上LPR利率接近，低于大多数前几年购房者的房贷利率。当然也有个别收益率在5%以上的理财产品。

也有相反的例子。互联网从业者小金2016年就在成都买了房，彼时房价温和得多，贷款利率也仅为4%，是基准利率的85折，目前他的月供只有一千余元。

“要是还进去想再贷出来就没门了。假如有投资机会，我这个贷款利率也只比银行五年定期存款利率多付了一个多点。”小金对《每日经济新闻》记者透露，自己原本也有提前还款的打算，不过根据贷款合同，提前还款要收取3~6个月的罚息。经过权衡，他打算放弃提前还款，将闲置资金用于理财。

他的理财观念偏稳健，采用当下年轻人热捧的一种攒钱方式——滚动式定存。“一个一年（定存），一个两年，一个三年。然后一年到期转三年，这样一来，以后每年都会到期一个三年定存。”他介绍了自己最安全的攒钱“阵法”。除了银行定存，互联网理财也没落下。他开通了余额宝“52周攒钱”计划，首周存入10元，以后每一周存入额递增10元，坚持52周，能攒13780元。

由上面的例子可见，不是所有的人都适合提前还贷。对于购房者而言，提前还贷或许是一道“数学题”。

误区：这些流传的“科普”不靠谱

“等额本金30年，第7年提前还清最好”……类似的说法，你是否有些耳熟？在各大网络平台上，关于提前还款的讨论热度居高不下，也衍生出很多言之凿凿的“科普”。

例如，是否提前还款要看还款方式，还要看已还款时间的长短？部分提前还款还的是本金还是利息？这些五花八门的所谓“科普”，有些其实并不靠谱。其中既有正确的说法，如不同还款方式的特点等，但也有经不起推敲的误导之处，比如关于提前还贷最佳时间点的说法。

具体来看，网络宣称“最划算”的提前还款时间节点为：等额本金20年，第五年提前还清；等额本金30年，第七年提前还清；等额本息20年，第六年提前还清；等额本息30年，第八年提前还清。

果真如此吗？先来了解一下等额本息和等额本金这两种还款方式。

●等额本息：

每个月的还款金额（本金+利息）相等。将贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

它的优点是方便安排收支，还款“省事”，适合收入处于较稳定状态的借款人。缺点则在于，在每期还款金额中，前期本金占比较小，后期本金占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出高于等额本金还款方式。

●等额本金：每个月还款金额不相等，一直在递减。其中本金一样，利息在逐月减少，还的利息是剩余贷款在该月所产生的利息。

这种方式的优点是比等额本息省利息。同时它也有缺点，即在还款前期，还款金额更多，还款压力更大。

那么，在不考虑提前还贷手续费等其他成本的前提下，真的存在孰更“划算”吗？让我们先顺着“等额本金20年第五年还清最划算”“等额本息20年第六年还清最划算”的说法，去探探究竟。

假设有一笔贷款，“贷款金额100万、期限20年（240期）、利率6%”，通过计算，可以得到，等额本息还款方式下，贷款20年的本息合计为171.94万元；等额本金下，贷款20年的本息合计160.25万元。

先看看等额本金还款方式下，提前还清贷款的相关数据。根据“等额本金20年第五年还清最划算”的说法，除了号称“最划算”的第5年外，我们另外选取第3年初、第9年初、第17年初这3个时间作为还款时间点，以此观察在不同时间节点提前还清贷款的资金变化情况。

通过计算，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本金还款方式，如果分别在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。

提前还清贷款，居然可以“省”下这么大一笔钱，是不是觉得很“划算”呢？别急，让我们再看另外一张表格。

但是，经过前期等额本金方式还款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初这四个时间节点，剩余本金分别为90万元、80万元、60万元、20万元——这也是购房者计划提前还清的金额。

倘若这些剩余本金不还掉，那么购房者在接下来的合同期限内，将按照等额本金的还款方式，以现行的“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，向银行继续支付利息。同样，通过每期还款金额明细表，可以计算出，自上述四个时间节点起，直至按期全部还完，应付利息总额将分别为48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。

这四个数字是不是很眼熟呢？是的，正与前述提到的提前还清贷款所“节省”下的资金金额相一致。这样的情况，在等额本息还款方式下也会出现吗？接着往下看。

在等额本息还款方式下，我们也选取了所谓“最划算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初这4个时间点，并算出了在这4个不同时间节点提前还清贷款所需要的资金成本。

一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本息还款方式，如果分别在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。

同样的，经过前期等额本息方式还款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初这四个时间节点，剩余本金分别为97.33万元、84.90万元、64.53万元、37.06万元。如果这些剩余的本金不还，那么购房者也将按照等额本息还款方式，以“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，继续向银行支付利息，所对应的未来应付利息总额分别为66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。

发现了吗，这四个数据，也都与前述的提前还清贷款后较按期还清少支出的金额相吻合。

经过上面的举例分析，我们可以看清这样一个事实：无论什么时候还清贷款，“节约”下来的利息，其实都只是当前剩余本金在未来应付利息的总和，与你重新贷一笔同金额贷款所需负担的利息是完全一样的。

这一结论，也同样适用于去认清“等额本金30年第七年还清最划算”“等额本息30年第八年还清最划算”等这类“科普”的本质。

因此，是否提前还款，只与你本身的资金及其投资收益率有关，而与还款方式、已偿还时间无关——只有“最合适”，没有“最划算”。

对于以上“科普”，《每日经济新闻》记者也咨询了某国有银行住房贷款中心经理，他表示，“有闲钱就还最划算。”该经理同时透露，今年以来，有很多客户办理还款方式变更业务，即等额本金转等额本息，或等额本息转等额本金，“以前金额较小的，比较好改，现在大金额一般不作更改，客户如果还款压力大，我们也要适当‘卡’一下，控制风险。除非客户提供收入流水，有足够的还款保障。”

无论是等额本金还是等额本息，是否提前还款，要根据自身情况和闲置资金额度来研判，并非取决于还款方式或者已经偿还的时间长短。

警惕：用消费贷置换房贷？当心银行提前追款

“您好，我是银行直贷经理，我们这边办理住房贷款降息转贷，就是把之前的高年化利率降为低年化利率，有一笔贷款额度给您，您这边需要吗？”最近，你是否接到过类似的电话？

随着提前还贷越来越“流行”，坊间充斥着诸多关于“贷款置换”“转贷”等操作手法，这条“产业链”上的其他生意——例如信贷中介，也越发忙碌了起来。

《每日经济新闻》记者作为贷款人，近日也接到了这样的“转贷”业务推销电话。

关于此业务的操作流程，该经理并未直接答复，而是先向记者询问了四个问题：当时按揭了多少？还了几年？每个月还多少？有没有房产证？“这个是必须有房产证才能办的。”该经理强调。

据该经理介绍，若按揭贷款30年，金额100万元，利率5.88%，还款方式为等额本息，则转为20年抵押贷款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情况下，总利息少了69.52万元。

具体流程方面，“要转贷，我们先垫资，把它变成一个全款房，然后再抵押给银行，这样你30年的年限就变为20年，年化利率可以降到3.7%。”他介绍道。

办理周期大概需要一个半月。“如果你想多用资金的话，也可以贷出来，利率也是那么低。”他补充道，万一后面利率再上浮就划不来了，只要办下来，利率就是固定的。

关于他们先行垫资一事，他说道：“先把客户资料递交银行，银行出批复之后，我们这边有专门的资方给你垫资。假如垫30万，抵押出来之后再还给资方。”记者询问资金来源，他只说“肯定是正规的”。

记者表示了这样操作是否会有风险的担忧，他解释称：“风险是不会有的，因为我们专门做这个业务，就肯定有一定的把控性，有特殊的渠道。”

根据信贷中介的表述，其与银行有着较“深度”的合作。那么银行是否真会和他们合作呢？流程是否正规？

《每日经济新闻》记者就此咨询了某国有银行个贷中心经理，他坦言，的确会有银行与贷款中介合作。“必须要全款的房子，信贷中介公司有正式的营业执照才行，也不是那么简单。”他表示，银行方面，业务都是正规渠道。

记者进一步询问了贷款中介公司先行垫资一事，该个贷经理表示：“如果产权证已办理，审核通过以后，房子有按揭的话，必须先全款结清，所以他们先把贷款还完，然后全款交给银行，办理抵押，银行再放款。”在结清按揭贷款到重新发放抵押贷款期间，信贷中介会搭个桥先行垫资，然后等银行发放抵押贷款后再还给他们，多出来的部分，可自行支配。

令人疑惑的是，难道真有白白垫资这等好事？资金成本怎么算？

记者了解到，垫资不是无偿享受的，信贷中介公司，还要收取一笔“垫资费”。该个贷经理表示，此类公司跟银行合作，可能会包装一下，向客户收取费用。他透露，垫资费率可能在千分之三左右，“反正很高”。而收费的过程，银行全程不参与。

从住房按揭贷款到抵押贷款，贷款品种的转换，即为所谓的“转贷”。在网络上搜索，类似的“房屋抵押贷款”广告页面还有很多。

当记者询问，垫资操作是否有风险，银行是否会审查贷款还款资金来源是否为自有资金以及抵押贷款用途时，无论是信贷中介公司还是银行，都未予正面回答。

从审慎经营的角度来看，此类操作或存在一定的合规风险。除此之外，购房人还需要着重注意的一个问题，即“期限错配”。根据信贷中介的说法，“转贷”之后，抵押贷款年限可长达20年，如此一来，贷款期限从30年到20年，由于利率的降低，月供也不会有太大波动。

然而，从记者了解的情况来看，银行在实际操作中，或与贷款中介的说辞，有较大的差距。

“一般来说，房产抵押贷款的期限为1年、5年，最多10年就封顶了，做不到20年那么长。”前述银行个贷经理表示。

而随着期限缩短，月供压力也会骤然放大。依然沿用前述案例，《每日经济新闻》记者作了一个测算。以抵押贷款金额100万元、利率3.85%为例：如果期限为5年，则月供高达18348.91元（等额本息），即使期限为10年，月供也达到了10053.38元。相对于30年按揭贷款的月供来说，几乎翻倍。由此可见，若期限大幅缩短，那么借款人将要承受的月供压力，将成倍增加，会给短期现金流带来严峻挑战。如果超出了承受范围，也将无形中扩大“断供”的风险。

除了房屋抵押贷款，网络中还流传着消费贷、经营贷去“置换”房贷的说法。记者查询了国有银行个人消费贷款的期限，多为1年、2年，上限为3年。以工行“融e借”为例，虽年利率在4%附近，但贷款期限最多为36个月。

除了上述因为期限错配带来的还款压力，贷款人还面临更为严重的合规风险。

一名接近监管部门的人士对记者明确表示：消费贷置换房贷，是不允许的。“消费贷款用途要符合宏观政策规定，不得投向禁止领域，如房地产市场、股市等。”他进一步说明，在对银行开展的现场检查中，把握贷款用途这一条即可为不合规行为定性。

如果违反了贷款合同所约定的用途，银行可能会采取提前收回贷款等措施，借款人将面临极为不利的情况。

因此，对于信贷中介，以及各类贷款“转贷”“置换”房贷的行为，购房者要擦亮眼睛，在合法合规的前提下申请和归还贷款，警惕各类营销信息，切莫偏听偏信，为信息差付出巨大代价，承受超出范围的月供压力，甚至冒着被“抽贷”的风险。

攻略：提前还贷 违约金怎么收？

“今年提前还款的人很多，还得多，放得少，截至目前，我们的按揭贷款规模还是负增长。”成都某国有银行住房贷款中心经理告诉记者，“据了解，同业也基本为负增长。”

前段时间，有银行发布公告表示：提前还款要交补偿金，比例为提前还款本金的1%。虽然银行很快撤下了这则公告，但在网络平台上，关于提前还款是否收取违约金、收取标准的讨论声不绝于耳。

“我的贷款合同中约定提前还款要收取6个月利息的违约金，但实际操作中并没有收。”小林对《每日经济新闻》记者表示，从工行手机银行上显示的审批结果来看，他申请的预约部分还款业务，并未收取合同中约定的违约金，这让他感到意外。至于审批时间，“也挺快的，大概一周多吧。”

记者了解到，四川工行当前新发放贷款合同中约定了这样一个公式，即提前还款违约金=提前还款金额×月利率×0个月，即不收取违约金。

此外，记者采访、整理了西部地区其他几家银行的提前还款收取费用情况，以供参考。

●建行一支行业务经理表示：提前还款没有手续费和违约金，具体流程为：先去个贷中心开申请单，再到柜台还款。但需要注意的是，目前手机银行暂不支持操作。

●中行一分行个人金融部经理表示：提前还款违约金有三种情况：不收取、收取半年利息或贷款金额千分之五。具体要看合同约定，与后台系统一致。

●农行一支行个贷经理表示：如果住房贷款在三年以内提前还款，要收取还款额百分之一的违约金，若还款三年以上，则没有任何费用。

●邮储银行一网点工作人员表示：需要本人持身份证到支行房贷中心书面申请，如果还款满一年，则没有违约金。同样以一年为界来确定是否收取违约金的，还有交行。

●恒丰银行官网“住房贷”显示：贷款发放一年以上（含）不收取违约金，贷款发放一年以内收取提前还款金额的1%作为提前还款的违约金。

●兴业银行(601166)APP客服称：自2022年8月5日起，对零售贷款客户提前还款，不收取违约金。对于前期合同内已有约定的，分行在实际执行中将给予客户减免。

●渤海银行公众号显示：个人住房贷款放款后12个月（含）以内提前结清部分提前还款，按照提前还款金额的5%收取违约金；放款时间超过12个月至60个月（含），按照提前还款金额的3%收取违约金；放款时间超过60个月后，不收取违约金。

招商银行、中信银行(601998)、光大银行(601818)公众号则显示，是否收取违约金，以贷款合同约定或实际执行为准。

一名监管部门人士告诉《每日经济新闻》记者：“前不久我们刚进行过银行收费服务检查，根据检查情况来看，提前还款收取违约金情况比较少。”

另一名监管部门人士对记者表示，小微企业提前还款是明确不允许收取违约金的，但个人住房按揭贷款方面没有明确规定，属于市场调节。“这部分贷款对银行来说也是为数不多的优质资产，当前环境下，对稳定资产质量起到一定作用。”

记者手记：如何还贷，是笔经济账，也是道心理题

当“提前还贷”的呼声越来越高涨，背着房贷又有些闲钱的你是不是也开始动了主动降杠杆的念头？

上网翻阅各种还贷攻略，归集账户上可支配的现金，列出各种还款方案，拿出计算器噼里啪啦一通猛算，最后发现最难的部分，往往不在于如何找到那个最优解，而是在于如何去选择。

是选择一次性还掉全部房贷，彻底过上无债一身轻的生活？

还是选择还掉部分房贷同时持有一些现金，既降低负债也留存一定抗风险能力？

是选择继续维持当前月供，用手中的闲余资金投资或创业，努力跑赢房贷利息甚至获得更多收益？

还是选择采用“转贷”等操作，通过利率差减少利息支出，平复当初在利率高位“站岗”的不甘？

种种选择背后，比的是精打细算，拼的是个人心态，博的是未来期许。当然，也少不了基于自身家庭状况的合理财务规划。

总之，对于许多普通人而言，房贷无疑是家庭开销中最大的一笔，当市场环境发生变化时，想要将其重新调整到一个更“划算”的状态，是再正常不过的本能反应。只是，作出选择之前，还须认真研究，注重甄别，做好权衡，切莫因为盲目跟风，而忽略自身经济承受能力和一些潜在风险，从而陷入被动。

因为，“提前还贷”的初衷，说到底，是为了让“荷包”减压，为精神减负，更加从容地迎接未来的美好生活。想的多一点，看得远一点，总没错的。