每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
过去16年，一直在济南市历下区从事房产中介的文谦，几乎每次都要等客户找亲戚朋友凑钱，或者从垫资公司筹集过桥资金解押了房产证，才能卖掉名下的房产。如今，这种状况将发生改变。
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8月17日上午，济南市委市政府召开新闻发布会宣布，创新推出二手房“带押过户”登记模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。“带押过户”在工行、建行和北京银行(601169)等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。
济南市不动产登记中心党委书记、主任杜建刚在发布会上表示，这样的举措大大降低了交易成本，还可以全面化解交易风险。
《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，国内多个城市尝试二手房“带抵押过户”业务，除了济南，还有山东青岛、广东珠海、云南昆明、江苏无锡、浙江金华等。济南的创新之处在于，联合自然资源和规划局、住房公积金中心、银行和公证等多个部门，引入公证处“提存账户”，为加快二手房交易流程，为“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。
缩短二手房交易流程
文谦在国内一家大型房屋经纪公司工作，门店在济南市历下区。8月17日，他通过电话向记者介绍，过去这些年，在济南出售二手房，房主都要经历或者凑钱还清银行贷款，或者向金融公司借款的“烦恼”。
“解押资金不是小数目，垫资公司放出的过桥资金会按照月数来向房主收取利息。”文谦称，与自己公司合作的垫资机构，贷款利率高达2.5%，借款100万元，一个月手续费大概要2.5万元，“而且是在银行顺利给到房产证的情况下。”
尽管《民法典》正式实施后，根据第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，但是在很多城市，银行出于保护债权的考虑，在办理二手房贷款时，约定了买房人不允许带押过户。
据杜建刚介绍，济南推出二手房“带押过户”，就是带着抵押过户，把解除抵押放在了最后环节，这一点调整带来两方面的好处。
一方面，传统模式要求先解押才能过户，解押就必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户。而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款，在这种情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就必须筹措过桥资金，因此额外增加了一大笔支出。而“带押过户”的模式，是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，降低交易成本。
同时，在传统流程下，环节多而且时间长，一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷，导致法院查封了房子，对整个交易会产生不利影响。而新模式是不需要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障了双方利益，将风险降至最低。新流程实施后，买卖双方无需跑腿，办理时限由原先的十几天压缩至1~3个工作日办结。
引入公证“提存账户”是济南的重要创新环节之一。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明在发布会上表示，公证处是法律规定的提存机构，提存分为清偿性提存和担保性提存。买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户，在完成房产过户登记后，公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款，剩余部分打入卖方个人账户。
多个城市已经实施
事实上，针对二手房交易“带押过户”的措施，济南并非是“第一个吃螃蟹”。
据广东省珠海市政府办公室官方信息平台的消息，今年2月份，珠海市不动产中心推出的二手房交易“带押过户”五合一新模式，让购房者“只跑一趟银行”，就可办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押“五件事”。
通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在卖方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。以一套价值1000万元的房产为例，按七成贷款额及原1个月贷款期计息，卖方可直接节省“赎楼”融资成本15万~20万元。
今年6月，浙江省金华市首笔二手房“带抵押过户”按揭贷款业务在金华银行市府支行落地，实现了二手房买卖转移登记、抵押注销登记、抵押再次登记“三合一”办理。江苏省无锡市下辖的江阴市不动产登记中心也完成了无锡的首笔个人存量房带抵押过户业务，实现存量房买卖转移登记、抵押变更登记、抵押首次登记“三合一”办理。
据了解，江阴市不动产登记中心联合江阴市住建局、无锡市住房置业融资担保有限公司等部门推出“安居宝(300155)”民生项目，为二手房交易提供便利，促进交易市场活跃。
锦天城律师事务所资深律师张春光8月17日下午在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，房屋可带抵押转让，是《民法典》的一大“创新”，即《民法典》认可了抵押权具有追及力，这是《民法典》和之前的法律、司法解释关于抵押物转让之规定最本质的区别。在保护抵押权人的基础上，增加了抵押财产的流动性。
不过，张春光也提到，“带押过户”即抵押权人不变、抵押物不变，在此基础上所有权发生变更。房屋出卖人需要注意的法律风险是，自己已经不是房屋所有权人，但还是债务人，银行的钱还要由自己还。如果房屋发生了一些触发提前还款的情形（如新的房屋买受人未按照相关规定装修导致房屋倒塌灭失等），则出卖人就要面临着贷款提前到期的风险。
而房屋买受人需要注意的是，出卖人如果没有按约还款，银行即会走法律程序司法拍卖其房屋，买受人的所有权不能对抗银行的抵押权。如此一来，房屋出卖人即面临着房子被司法拍卖，自己丧失所有权并被赶出该房屋的法律风险。
二手房市场表现低迷
力推二手房“带押过户”措施的背后，是二手房交易长时间表现低迷的现实。
中指研究院数据显示，今年7月全国100城二手住宅平均价格为16012元/平方米，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点；同比上涨0.35%，涨幅较6月收窄0.52个百分点。二手住宅价格环比下跌的城市共69个，较6月增加11个。
贝壳研究院数据也显示，7月贝壳50城二手房景气指数较6月下降1，说明业主预期仍偏弱。
另据国家统计局最新发布的70城房价指数，7月份山东济南二手房价格环比下降0.2%，同比下降3.0%。自去年9月份以来，截至今年7月份，济南二手房价格已出现11连降。而7月份青岛二手房价环比上涨0.3%，同比下降1.6%；烟台环比上涨0.9%，同比下降2.5%。
对于济南推出二手房“带押过户”的措施，易居研究院智库中心研究总监严跃进8月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者指出，“从目前全国城市看，一些城市的政策还是略显滞后，仅仅停留在买卖登记同时进行的过程，而实质的问题，即‘如何让卖家不用筹集款项还贷款’方面没有真正破解。而此次济南看似是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策，体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路。”（应受访者要求，文谦为化名）
