地产财富会
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进入2022中报季
三个前菜话题
聊聊座次表上的房企格局
发生了哪些值得关注的变化
2022-8-12
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半年报集中披露前夕，资本市场的神经似乎格外紧绷。8月10日，这种紧绷达到一个极点，突然断了。
港股内房股在8月10号上演了股价集体大跳水，其中跌幅最高的龙湖跌超16%，其次是弘阳地产跌超12%。起因是瑞银下调了内房相关评级，且有“龙湖商票逾期”传言煽风点火。随后摩根、花旗等外资集团抛售。
恐慌的投资人迅速编排了这样的内心戏：
“这一年做内房的投资者，肯定有先在恒大融创上赔完了，搞钱又在世茂龙光上赔完了，最后借钱赌旭辉又完了，现在龙湖又开始了，就算家里真有矿，估计也抗不住。”
这场闹剧，最终由上海票据交易所当晚紧急发布的一纸公告画上句号。
尽管龙湖自律克制基本面健康几乎挑不出毛病，在谣言面前还是不堪一击。
这就是目前的行业心态：对民企的信心持续下探，经不起丁点儿的风吹草动。
投资人对民企的忧虑，可能还来自于即将交卷的期中成绩单：70多家已发布中期业绩预告的房企，超一半亏损，亏损大户为蓝光发展(600466)、阳光城(000671)、荣盛发展(002146)等民企，盈利大户则清一色央国企。
在开启今年的中报专题之前，我们先抛出三个前菜话题，聊一聊座次表上的房企格局，发生了哪些值得关注的新变化。
topic1.
#TOP20含“民”量缩减近半#
始于新冠元年的大规模促销打折和三道红线政策，影响了房企的利润表，也让央国企和民企的座次地位来了个大翻转。
在克而瑞2022年1-7月房企销售榜上，TOP10民企只剩碧桂园、万科、融创、龙湖和金地5家了，排位上也不再是民企压倒性在央国企之前。曾经2020TOP5保利发展与前4位民企的差距肉眼可见，那个时候保利的口号还是“保四争三”，现在，晋级第三的央企保利，口号已经变成争夺第一了。
短短两年多，TOP20的民企也从12家减少到了7家，缩减近半。被甩出去的5家分别是恒大、阳光城、金科、中南置地、中梁控股，都是当初三道红线试点时划归为红橙档的房企。
他们最终在奔绿的路上被绊住了手脚。
看看现在束手束脚的民企们吧，融资受阻，没钱拿地或不敢拿错地，最新的拿地榜上除了万科、龙湖还能打，其他都是央国企的身影。前几天的深圳二轮土拍甚至成了“华润专场”，华润置地报名14块地最终拿下4宗，挥手就是118亿多。
央国企阵营也不是都一路向前，受困于流动性危机的绿地控股(600606)，已经掉出了TOP10，好在目前等来了上海国资委的及时相救，避免了债务违约发生。
而时至今日还留在TOP20榜上的碧桂园、万科、融创、龙湖、旭辉等，可以说扛住了行业和市场的考验，不仅是优质民企的代表，更是民企阵营里信心堡垒一样的存在。
在当前的行业环境下，应该给予他们更多的信心和发展空间，避免误伤，让企业能够专心于业务精进，回归良性竞争秩序。
这其中值得一提的是民企之光碧桂园，作为三道红线试点的12家房企之一，在成功转绿上做到了积极表率；和龙湖、旭辉一起被监管机构选定为“示范房企”，完成了首批信用保护工具发债；公开市场积极回购债券、及时兑债，持续向市场传递正面信号，给予行业信心示范——
凭借良好的基本面和积极主动的风险管理，碧桂园历经起伏保持稳健，被认为是民营房企中主体及债项信用评级最高的开发商之一。
此外，稳住当下探索新发展，紧跟国家政策的碧桂园重点布局高科技地产生态链，目前已在走出“房产+科技”的新路径——旗下博智林建筑机器人研发生产和应用取得阶段性成果，与地产主业形成良好的协同效应。今年6月，碧桂园还成立了科技建筑集团，未来将聚合优秀人才，继续推动科技快速发展，发挥科技建造全产业链条优势。
topic2.
#排位跃升大十名，全靠同行衬托#
座次表上的另一个现象，是原本徘徊在后位的房企，出现了大幅的排名上升。
比如首开股份(600376)去年还在38名，今年前7月已经来到21名，上升了17位；
多年游离在20开外的远洋集团，终于重新进入了TOP20队列（上一次在2015年），上升了10位；
滨江集团从去年第22名前移到了第12名，同样跃升10位。
排位的跃升意味着业绩涨幅喜人？并不是。
从公布的最新销售简报来看，首开今年1-7月实现签约面积177.29万平方米，同比降低25.47%；签约金额514.11亿元，同比降低32.97%。
根据首开股份发布的半年度业绩预告，预计2022年半年度实现归属于母公司所有者的净利润-130,000万元到-140,000万元，与上年同期84,849.59万元相比由盈转亏；归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润-132,000万元到-142,000万元。
远洋集团今年前7月累计协议销售额约520亿元，相比去年同期的627.5亿元也是下降的。滨江集团(002244)按照中指院的统计数据前7月销售额796.7亿元，同比减少20.8%。
实际上房企整体业绩都在缩水，前7月百强房企销售额均值同比下降了47.3%，在这样的情况下，首开、远洋和滨江的排名跃升，只能说是全靠同行衬托了。
topic3.
#“招保万金”重新成团了#
如果你留意榜单，会发现已经淡出视线很久的“招保万金”，在TOP10阵营聚齐了。
万科、保利分列二三，招商蛇口(001979)第六，金地集团(600383)终于赶上来了，位列第八。这个蒙着年代感的组合，重新回归第一梯队，多少与恒大融创们的被动让位有关。
但新常态下的“招保万金”，能不能当得起地产四大金刚的既有名号，还有待时间检验。
从目前披露的半年度业绩预告看，招商蛇口2022年上半年归属于上市公司股东的净利润15亿元-21亿元，同比下降50.6%-64.71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润12亿元-18亿元，同比下降35.81%-57.21%。
金地集团则受累于近期的债券价格冲击，紧急在8月初召开了一次投资者会议，详细披露现金家底和负债情况，强调做好未来一年所有到期债务的偿付安排。
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