今天是保号求关注——地产观深圳，走过路过看看自己关注了没哈，没有的快快点一下关注。

因为最近的监管严格，很多文章和敏感词都被毙掉了，所以我们创建了一个新的树洞，最新的楼盘讯息和市场现状都在上面分析分享，千万不要错过~

深圳一直不放松调控，都快把深圳的新盘逼疯了。

(资料图)

前两天，挂着前海名头、实际上地处赤湾的新盘前海宸湾，搞了一次轰动全深圳的大促销活动：

原本均价是10.43万/㎡，最新推出的特价房竟然已经降价到了7万/㎡，最低的那套，毛坯价格只要7.26万/㎡......

从单价10万/㎡降到7万/㎡，这绝对是今年深圳降价幅度最大的新盘。

降价降得最狠的，不是常年滞销的坪山、龙岗新盘，

而是南山、前海蛇口的新盘，

你说这是什么世道、这是什么行情啊？

而这还不是最扯的，

最扯的是，前海宸湾降价之后的价格，和最近开盘的龙华新盘中海闻华里相差无几，都在7.3万/㎡左右。

南山的新房，竟然卖出了龙华的价格。

整个深圳的价格体系，乱成了一窝粥。

卖7万/㎡的前海宸湾，是这几年来整个南山去化最差的项目之一。

去年同地段入市的半山臻境，均价9.1万/㎡，首日就日光了。

而半山臻境和赤湾站的距离还比前海宸湾更远，论地段还比前海宸湾差些。

但和地段更差的半山臻境相比，前海宸湾的开盘成绩简直是惨不忍赌。

项目首日开盘，推246套住宅，仅79批意向客户登记，最后确定的首日成交数据为4套。

当然，4套只是首日的成绩，时间过了这么久，前海宸湾现在的销量成绩怎么样呢？

我一上深圳房地产信息平台，一查备案信息发现：

项目只备案了1套，签认购书的只有5套.......

好家伙，南山的新盘开了大半个月，最后竟然只卖了6套！

如果我是开发商，我都觉得丢人。

这难看的销量，如果不搞特价房大降价，开发商恐怕真的是没有卖下去的勇气了。

实际上，现阶段和前海宸湾一样滞销的新盘很多，打折促销的新盘也不在少数，

比如最近开盘的特发观月台，备案均价为4.69万元/平，开盘打折之后的均价为4.28万元/平，相当于备案价的91折。

宝安的山海公馆开盘就打折，推出登记享99折，准时签约99折的优惠活动。

光明的深业云筑均价4.7万元/㎡，打出了“99、97、97折”的开盘折扣组合拳，折后均价约4.37万元/㎡，

但上面这些新盘，都是光打雷不下雨，打折之后没有什么实际效果。

深业云筑一共816套，现在只卖出去131套；

特发观月台稍微好一点，一共359套，卖出去了135套，去化了三分之一；

山海公馆一共推出501套房子，现在真正卖出去的只有51套。

而前海宸湾搞促销的效果，远比深圳其他搞促销的新盘优秀。

20号搞活动当天，11个小时就卖出去了36套!!

甚至到了凌晨1点半，都还有人来看房。

在这么冷清的市场，促销效果能如此立竿见影，在深圳来说今年还是第一次。

而根据开发商那边的最新消息，7万/㎡多的特价房源已经卖完了，尝到甜头的开发商很有可能还会再推几套7万/㎡起的特价房。

不想错过前海宸湾下一波特价房的朋友，可以扫码了解楼盘最新的特价优惠情况，早做准备早上车！

作为第一个大降价的楼盘，前海宸湾用实际行动告诉深圳所有新盘——

房子不好卖，千万不要怪市场，要怪就怪自己降价没有诚意。

和其他在促销的楼盘相比，你要说前海宸湾有什么过人之处，其实也没有，唯一的不同就是敢豁出去降价，没有套路。

为了自救，当下基本上所有深圳的新盘或多或少都会给点优惠促销，

但显然有些盘是真的有诚意，而有些盘就只是在做做样子。

过去这1年，深圳新盘尝试了不同版本的促销手段，

1.0版本——送家电+小幅度打折

比如万科大都会为了卖公寓，送了所谓的10万家电大礼包；

合正方洲，两个99折优惠，就敢公然拉出去宣传了。

这一版本的打折促销基本上都是小动作，买家没有感受到什么实惠，开发商给出去也没有什么效果，能卖出去两套都能偷笑了。

?2.0版本——低首付?

在推出特价房之前，前海宸湾就已经尝试了低首付，具体如下图：

低首付看似很有诱惑力，但实际上这个所谓低首付，不是首付分期，就是把剩余首付变成贷款。

就拿前海宸湾的来说，首付99万其实是把300万首付分成两部分，买家只需要支付100万首付，剩下的200万由第三方以年利率3.6%贷款给客户。

也就是第三方帮忙垫付剩余首付，买家最后得还本付利息，200万本金还得在半年内一次性付清。

所谓优惠，其实只是变了花样的首付分期，最后总价不但没降，还增加了利息的支出。

对买家而言，这压根不是优惠，而是变相的加杠杆买房。

房价上涨期，大家对未来的房价有底，加杠杆没问题，但今时今日这房价走势，谁还敢给自己那么大的压力？

所以这种首付分期的低首付，对多数人来说已经没有吸引力。

如果有效果，前海宸湾之前也不会只卖出去6套。

最后，就是当下的3.0版本——直接大降价！

前海宸湾是3.0版本的第一个实验者，效果有目共睹。

这说明，套路太多是不得人心的，买家能接受的，就是诚心诚意地降价、实实在在的优惠。

说白了，大家现在都挺谨慎的。

烂尾房频发、经济又不好，动不动还得被封在家里。

这时候想让人掏钱买房，你连降价都降得没有诚意，谁还会愿意冒着还不起贷款、接盘烂尾楼的风险去买高价的房子呢？

所以啊，所谓的降价都卖不出去，其实根本不是市场的问题，而是楼盘的价格没有降到大家的预期。

只要敢降价，房子自然能卖得出去。

那些死撑着不降价的深圳开发商，其实都是在赌政策。

因为按以前的经验来看，只要政策一放开，他们立马就能翻身。

但是，目前来看，深圳要放开早就放开了，现在还不动，说明深圳肯定是不会走政策松绑这一条路了。

政策不会管开发商死活，继续和政策博弈已经没有意义，赌政策的结果就是开发商必输。

更为关键的是，新房的供应还在前赴后继涌来，而现有的新房库存却在堆积。

“在更好的地段，还会有更便宜价格的新房”。

这就是买家对未来市场的预期。

因此，政府限价定下的新房价格体系，买家已经不认了，开发商要卖货回款，只能不断内卷、不断降价。

前海宸湾已经打响了大降价的第一枪，接下来，很有可能会有其他楼盘跟风模仿。

大出血降价，会逐渐成为深圳开发商必修的套路。

尤其是东部坪山、龙岗的那些新盘，优惠力度就很有可能继续加大。

对买家而言，我建议大家接下来可以考虑那些真正有降价诚意的楼盘。

千万不要觉得大出血降价的楼盘都不靠谱，不要认为都是有问题的楼盘才大降价。

我前面也说了，行情已经变了，买家对价格的预期也变了。

现在这世道，即便是优质楼盘，都得被迫降价。

开发商都想通了，如果你还没想通，那你可能就会错失很多机会。

我们最近考察市场筛选出了一批优质的深圳新盘，其中有一部分打折、降价幅度挺大的，考虑入手深圳的粉丝朋友，可以直接扫码咨询，获取这一批优质新盘的项目信息。

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以上为正文，来自湾区区长

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