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文/乐居财经 严明会
卖掉一个项目，化解了三笔债务。阳光城(000671)在“买方市场”的谈判桌上，仍有话语权。
6月13日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，拟将全资子公司杭州高光置业有限公司（以下简称“高光置业”）转让给滨江集团(002244)，股权转让对价为14.98亿元。同时阳光城及高光置业原对中融信托负有的33.04亿元还款义务转由买方承担。
交易双方分别为阳光城及其持有100%权益的子公司阳光城集团浙江置业有限公司（以下简称“浙江阳光城”）、杭州滨江房产集团股份有限公司及其持有100%权益的子公司杭州缤慕企业管理有限公司（以下简称“杭州缤慕”）。
此前的5月6日，阳光城曾披露过这笔交易。不同的是，此次交易的总代价合计约48亿元，而之前披露的交易价格为“不超过57亿元”。
表面上看，阳光城的作价“缩水”了，阳光城“贱卖”了，实则不然。相比之前，阳光城多化了一笔14.98亿债务。
“缩水”的交易
高光置业最值钱的，是手中的地块。其通过全资子公司金华虹光置业有限公司（以下简称“金华虹光”）持有位于浙江省永康市经济开发区6宗地块，均为商服、城镇住宅用地，土地使用权面积共计35.24万平方米，系原众泰小镇项目。其中一地块约300套商品房住宅已经全部销售完毕。
(资料图)
交易完成后，浙江阳光城将不再持有高光置业权益，杭州缤慕将持有其100%权益和股权，从而间接持有永康众泰小镇项目开发主体金华虹光置业有限公司100%股权。
2021年7月21日，阳光城发布公告称，其全资子公司杭州高光置业拟以61.45亿元收购金华虹光有限公司100%股权以及应收债权。
同年8月9日，高光置业股权发生变更，浙江阳光城退出持股，将100%股权转给了中融信托。此前阳光城的公告中明确表示，中融信托持有高光置业债权33.04 亿元，浙江阳光城享有高光置业100%权益。这意味着，中融信托只是“债主”，而阳光城卖掉高光置业的目的之一便是化债。
不过，按照此前公告，这笔交易里还有另一笔债务的化解。根据滨江集团公告，缤慕公司还将代替高光置业向杭州滨祁企业管理有限公司（下称“滨祁企管”）清偿借款合计23.27亿元。而滨祁企管是滨江集团子公司。
也就是说，阳光城卖掉高光置业是同时向中融信托、滨江集团偿债。而彼时阳光城公告中提到“转让总对价预计不超过人民币57亿元”，这个数据基本是两笔债务之和。
然而，阳光城披露的最新的交易对价却是48亿，其中包括中融信托33.04亿债权和股权转让对价为14.98亿元。
新冒出的这笔14.98亿元股权转让对价，则是阳光城新化解的第三笔债务。
据滨江公告，高光置业及其子公司金华虹光置业有限公司对浙江阳光城拥有1,497,834,775.73元的债权，根据浙江阳光城要求，高光置业及其子公司金华虹光置业有限公司拟豁免上述债权。
简单来说，这笔14.98亿元的债务，阳光城也不用还了。
出售一个项目，阳光城化解了三笔债，合计71.3亿元。不过，在化债路上，阳光城仍有很长一段路要走。
5月5日，阳光城公告称，公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额301.91亿元，正与金融机构或其他合作方进行谈判。
滨江“不差钱”
此次收购，滨江“花费”了三笔费用，向中融信托偿债的现金33.04亿元，债务抵偿23.28亿元，债务豁免14.97亿元，合计约71.3亿。即便如此，滨江仍算捡漏。
按照总价71.3亿元，新地块计容建筑面积85.65万平米计算，楼面地价约8323元/平方米。滨江公告中披露，若债权豁免最终实施，本次收购的楼面地价约 9000 元/平方米。而根据公开信息，当地的新房均价早已超过2万。滨江集团在收购公告中表示，将推进众泰小镇开发建设。
5月16日，滨江集团举办2021年度网上业绩说明会，董事长戚金兴在会上回复投资者关于收购阳光城永康项目原因及计划时表示，滨江在2021年上半年已介入阳光城永康项目，此次主动把该项目其他股权收购过来，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方对项目的风险，也符合深耕浙江的发展战略，让项目未来安全健康地开发建设。
其实，滨江在此次收购前就已占有所收购目标公司的少数权益。2021上半年，滨江新增土地储备项目中包括众泰小镇4、5、6、7号共四幅地块，取得方式为并购，权益比例均为36%，这四块土地正是阳光城此前获取的地块。
在房地产形势越发严峻之际，房企们纷纷捂紧了钱袋子，甚至是为还债发愁。滨江却在这个时候逆势扩张，今年1-5月，滨江在杭州及宁波共新增16个项目。
在今年杭州首批集中供地中，滨江斥资184亿元一举拿下11宗块地（含合作地块），总计容建面约128万平方米。戚金兴表示，拿地是基于对杭州房地产市场可持续发展的信心。据悉，其中部分项目在今年可以达到预售条件。
先是在公开市场拿地，再接盘阳光城6宗地块，短时间内出手阔绰，可见滨江的资金充裕。截至2021年期末，滨江有211.41亿元货币资金在手，短期债务为139.96亿元，现金短债比为1.51倍。
此外，滨江还有832.43亿元的银行授信额度，较上年末增加16%，截至2021年末授信额度已使用356.61亿元，剩余可用授信额度475.82亿元。
