地产财富会

楼市已经进入到新区间，

伴随供需端结构性变化，

市场分化加剧，

区域性的小气候在未来会是常态，

想要读懂市场并做出正确决策越来越难。

2022-04-18

最近的北京楼市又让人看不懂了。

3月底的一天早上，海淀区紫竹院路29号北京香格里拉酒店，早早集结了一大批人，大家的目的很简单——

抢东城区的一套房子。

一天后，这个项目首批391套房源全部售罄，原本预计进行4天的选房仅仅不到两天便结束了，5771个号尚未进行至2101。

还有比这更夸张的。

4月初海淀区某项目不到6小时全部售罄，超14000户家庭申购143套房源。

差不多就是100人抢一套房。

在传统意义上的3月小阳春“爽约”时，北京楼市的这一波乱入式操作，着实让人有些发懵。

小阳春“爽约”

“改善潮”登场

今天，国家统计局公布了一季度楼市数据。

数据显示：2022年一季度全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

各大城市小阳春几乎纷纷“爽约”。

北京也不例外，我们不妨来来看看楼市的“晴雨表”二手房市场。

通常来讲，3月份是北京二手房网签一年的高点。

排除2020年受疫情影响，过去的5年有4年北京的网签量最高月份都出现在3月。

但今年3月，北京二手房网签量只有1.57万套，而去年3月，网签量是2.2万套，今年下滑明显。

数据及图片来源：中指研究院

这个数字会不会再次成为年内高点，不好说。

但至少意味着，2022年北京楼市的小阳春是趋冷的。

其实，从市场和一些热卖项目的特征和共性来看，在大的气候形势下，尽管北京楼市小阳春不再，但局部的小气候和一些非典型案例还是有的。

可以看到，在整体市场下行的区间中，高端改善项目却出现了逆市成交火热的现象，这背后实际上释放了一个重要的新趋势、新信号——即高阶人群的改善性需求越来越迫切。

北京楼市已经进入高端改善时代。

为什么这么说？

因为现在来看，这个拐点和趋势非常明显。

首先，从市场供应结构来看，2022年市场上可以买的房源基本都是120平米以上。供应主力面积段也由70~90㎡变成110~140 ㎡。其中70~90㎡供应比重由2020年的50.1%明显减少至今年的24.4%，减少25.7个百分点。

同时，2021年北京单套房平均价格达到670万，而且这个价格可能在今年还会被刷新。

此外，市场告别限竞房+共有产权大幅度减少。2021年全年北京共有产权房供应量仅为6201套，同比骤减66.2%，仅占新房商品住宅供应比重的10.3%；同时，随着新增供应几乎为0 ，限竞房时代也走向终结。

值得一提的是，开篇提到的两个案例所涉及的项目均为高端改善楼盘，均价8.5万- 9万元/平方米。

所以，市场上一些结构性的变化和出现的这波“改善潮”，确确实实说明北京楼市已经进入到高端改善的新区间。

特殊窗口期

怎样的投资逻辑确定性更大？

事出反常必有妖。

100人抢一套房所展现出的“豪宅化”小阳春背后，其实我们需要弄清楚两个问题：

一是，为什么大家都在买入改善性住宅？

二是，大家又究竟在买入怎样的改善性住宅？

先看第一个问题。大家都在抓住特殊窗口期，积极买入改善性住宅，这其实是由整个市场的大环境决定的。

核心原因主要有以下几点——

01

第一，全球性货币宽松和通胀压力下，大家资产保值增值的需要，房产仍旧是抗通胀、抗风险的“硬通货”，尤其是一线城市核心区域的房产，包括前两天央行的降准，释放流动性等等，其实都是值得置业者去揣摩的；

02

第二，居住痛点的显现及品质改善的需要，后疫情时代，很多居家痛点的出现让人们亟待置换一套好房子；

03

第三；楼市政策宽松，仅一季度，就有60余城发布超百次楼市“松绑”政策，叠加利率下行等因素，显著降低了购房门槛和成本，以往的刚需很多都能踮一踮脚尖够到改善性的产品，一步到位选择改善性产品的收益也更大。

我们再看第二个问题。

现阶段，北京购房者究竟都在买入怎样的改善性住宅呢？

其实，可以从这两天北京市场出现的一个网红高端楼盘金茂长安悦说起。

这个项目前两天开的盘，不出意料——首开后北地块就售罄了。可谓是“豪宅化”小阳春的标志性案例。

首先，金茂长安悦的区位优势是非常明显的。项目位于西长安街新首钢商务区板块，而这个板块是与CBD商圈、通州城市副中心一起，同属于政府重点打造的城市级商业中心，是城市投资的重点方向。尤其是刚过去不久的冬奥会，让人们再一次见证了新首钢的价值，并推动整个区域进入到奥运红利期。

区位示意图

新首钢商务区南区定义为综合商务办公区，汇聚当下现代金融、5G新基建、数字智能、文化创造等多个国家重点发展的“未来产业”，聚集了北汽、京东、百度、爱奇艺、小米、美团等世界五百强企业，目前已经有超百家高精企业入驻，入驻率高达97%。

现在这里已经成为北京高净值人群争相入驻的一个板块，因为整个板块已经发展到非常成熟的地步了。

比如在商业上，汇集北京长安天街，北京第三座大悦城(000031)—京西大悦城、喜隆多国际高端购物中心、北京首家山姆会员店、以及超级新型城市综合体六工汇等城市级优质商业资源。

在环境上，金茂长安悦东南侧的北京冬奥公园，直线距离只有约3.6公里，这里整合了莲石湖公园、永定河休闲森林公园等现有公园，约1142公顷，相当于2个奥林匹克森林公园，是首座京西最大的“城市森林休闲公园”。

因此，可以看到人们买入改善性住宅的第一个逻辑是——地段、地段，还是地段。核心城市的核心地段，怎么强调都不过时。

地段是一方面，金茂长安悦的产品力其实更值得深究一番。

近年来，产品的年轻化也成为一个趋势。

都知道金茂十分擅长做豪宅，对改善需求的研究非常透彻，这也为其推动产品年轻化打下了一个基础。

以金茂长安悦03地块的“悦+组团”产品为例，这是专门为改善家庭打造的高品质住区，没有任何政府保障配建用房，是金茂长安悦项目唯一一个纯商品房独立住区，所以能够很好地保证居住的纯粹性。

此外，“悦+组团”在很多细节方面都做了升级和完善。

比如在立面细节上，采用竖向上呈“三段式”划分，材质上采用门头、首二层局部石材，搭配金属线脚材质，高端简洁典雅，整个建筑的品质品味非常对高端改善一族，尤其是年轻人的胃口。

JINMAO

项目效果图More

为了采光与观景最大化，项目的南向立面约达到了0.45的超大窗墙比，将室内空间进行最大限度地进行视觉延展。

“悦+组团”还基于年轻家庭的全龄社交空间需求，打造了一个“沉浸感”十足的悦+园林空间，整体呈现“1个中心，5个功能组团，多个功能空间”的内聚型空间布局，包括会客空间、儿童活动空间、社交型健身空间、森系冥想空间等等，金茂都考虑到了。

项目园林效果图

当然，金茂的科技住宅的实力在这个项目身上再一次得到了体现。

12大绿金系统科技示意图

“悦+组团”整合运用12大绿金科技系统，不仅配置了24小时置换新风系统以及抗霾PM2.5过滤系统，还匹配了循环地源热泵系统、毛细管网辐射系统 、高性能保温隔热系统、抗干扰隔音降噪系统 ，进而构建出舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静的“五舒”健康居住空间，大大提高了居住的舒适性和品质感。

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项目样板间实景图More

除了地段和产品力，超高的性价比是金茂长安悦致胜市场的第三个核心原因。

作为北京新热门板块，新首钢商务区板块吸引了大量开发商进驻。从2019年至2021年，新首钢板块共成交13宗土地，华润、中海、电建、龙湖、金地等多家头部品牌房企纷纷进驻，某项目单价接近8万+。

在2022年首次土拍中，新成交的石景山苹果园刘娘府板块，政府限定指导价更是达到了9.15万/㎡。

但是，虽然同属于新首钢商务区，但相比石景山区域7万+，甚至9万+的新房单价，金茂长安悦所处的仅一河之隔的 “四道桥”板块可以说是价格洼地和价值高地。

这里，仅以5万+的新房单价，就可以共享石景山区域交通及生活配套。

归根结底，从各方面来说，金茂长安悦表现了一个均好性产品的应有特质，让北京改善性住宅市场有了教科书式的作品。

值得注意的是，随着改善性住宅需求的增加，这类产品将越来越稀缺。

所以，对于购房人而言，窗口期很短，看清趋势很重要，决策更重要，尤其是在大家不约而同几乎同一时间，都在买入同一个类型的产品时，就更值得注意了。

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