房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代，正在走向终结。近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。
“三道红线”“四档管理”，这一还未真正落地但已箭在弦上的房企融资新规，引发行业高度关注。对此,房企如何积极应对,主动控风险、降负债?
融资收紧信号明显
今年上半年，受疫情影响,国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高。
多家研究机构的统计数据显示，1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升;50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿元创历史新高;新增货值超千亿房企达到23家;第二梯队房企拿地最积极，多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上，逆势扩储势头明显。
对于今年以来房企拿地热度不减的原因，业内人士认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。
这一现象引起了监管部门高度关注。“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场;“8.20”住建部、央行重点房企座谈会研究，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。加上业内对“三条红线”政策的心理预期，房企融资收紧的信号更加强烈。
对此,中指研究院企业研究总监李建桥对中华工商时报记者表示，为房地产企业财务指标划定“三道红线”，旨在继续坚持“房住不炒”定位，通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。
这“三道红线”中的三个指标为衡量企业负债结构、偿债能力的主要指标。这三大指标互为表里、相辅相成，综合反映企业负债情况及偿债能力。
在业内人士看来,这既是监管约束指标，又是预期引导指标，有相对明显的调控效果。未来在“三条红线”的约束下，还可以倒逼一些房企把商品销售作为主攻方向，推动房企回归实体，降杠杆的同时增加市场供给，对于房企来说可增加现金流促进长远发展，对于消费者来说也会降低购房成本。
多家房企积极表态
近期以来,土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等地纷纷传来收紧调控消息。在业内人士看来,随着“三道红线”这一政策正式落地,将有效限制房企融资扩张速度，短期将使得土地市场降温，长期将使得土地市场更加平稳，周期性波动减弱。
李建桥表示，从整体来看，这一规定将限制房企有息负债增长速度(最高为15%)，抑制房地产企业规模的无序扩张，促进房企稳杠杆甚至降杠杆。从单个房企财务指标入手，根据其杠杆水平、偿债能力的表现，给出有息债务规模相应的增速上限，此举能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。
对于房企融资新规以及“三道红线”，多家房企的管理层均公开表示重视。在融创中国2020年半年报业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德在谈及监管部门针对房企设置的融资“三道红线”时说道,“融创从去年开始就一直在降低杠杆，调整负债结构，降低融资成本，比央行要求的已经提前开始。”
汪孟德表示，“这项政策还是一个积极正面的政策，主要方向就是稳存量、控增量，在保证稳定的前提下，稳步降低杠杆。这个政策不是针对某一类企业，是对整个行业的所有企业，目前实施细则还未公布，作为融创来说已经走到前面。”
据悉,目前融创净负债率是149%。对此,汪孟德表示,争取净负债率到年底有一个明显的下降，今年年底达到120%，在2021年降至100%以下。
万科总裁祝九胜公开表示，整个行业长期政策的基调和导向没有实质性的变化，政策工具的组合运用都是为了继续维持“房住不炒”定调，坚持稳地价、稳房价、稳预期。万科已经连续11年经营性现金流为正，对自己的适应能力有信心，万科会认真研究，尽快适应相关的规定。
除此之外,多家房地产上市公司也纷纷表态，对于监管部门提出的各项指标管理要求，会严格执行公司战略，向这些指标靠拢。
房企需积极应对监管升级
从2020年上半年的情况来看，房企融资规模呈现前低后高走势，截至年中到位资金增速接近回正，综合融资成本走低。
中指研究院整理的数据显示，上半年，房地产开发到位资金规模达8.3万亿元，受疫情对宏观经济的影响，同比略降1.9%，与去年同期的7.2%涨幅相比，增速有明显下滑;单月来看，3月份到位资金13356亿元，同比下滑7.6%，此后各月到位资金逐步增长，6月份到位资金20691亿元，同比增长13.2%，融资恢复趋势良好。
尽管目前相关融资规定尚未正式落地，但已箭在弦上,释放出来的融资收紧信号已成为业内共识。那么,房企如何积极应对?
李建桥建议，首先,要坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平。从“三道红线”的设置来看，监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况，房企应控制自身杠杆水平，保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时，房企应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性。
其次,需要提升资金管理精细度，提高资金使用效率。伴随着融资环境的不断趋严，最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面,房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。
此外,还需要积极进行融资创新，树立品牌，引入战略投资者。李建桥表示,目前，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。(王宸)
