每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
继碧桂园落子杭州之后，民企再掀热潮。
(资料图片仅供参考)
5月23日，杭州第四批集中供地收官，延续了上一批次土拍“一小时拍完”的热度，9宗宅地平均每宗地块报名房企数量达10家，近七成地块封顶摇号，平均溢价率为9.4%，总出让金额达138亿元，成交楼面均价18032元/平方米。
值得注意的是，杭州本批次出让的9宗地块均被民营房企夺得，其中滨江集团(002244)斥资52.1亿元连拿三宗地，成为最大赢家。
中指研究院华东大区常务副总高院生5月24日向《每日经济新闻》记者表示，“本批次供地热度继续高位运行，且节奏十分明快，开拍后仅1个小时便完成全部出让。一方面是低密地块能够带来更可观的利润预期；另一方面，由于亚运会不停工，本次供地也可在当年进行转换；更深层次原因是房企对于杭州市场的高度看好。”
9宗地均被民企斩获
杭州第四批集中供地共挂牌9宗宅地，涉及西湖1宗、萧山2宗、临平2宗、上城1宗、滨江1宗、余杭1宗、富阳1宗。地块总出让面积46.36万平方米，总建筑面积76.6万平方米，总起价126.2亿元，依然采取“限房价、限地价+摇号”的出让方式，上限溢价率12%。
从土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著，成交的9宗宅地中，6宗触及封顶价进入摇号环节，占比为66.7%，与三批次持平；另有两宗高溢价成交、1宗底价成交。整体溢价率高达9.43%，延续了前三轮的高热趋势。
不过，让业界意外的是，杭州本批次出让的9宗地块最终均被民营房企夺得，在当下市场环境中实属少见。
其中，滨江以52.1亿元的总价夺得乔司（摇号）、小和山（摇号）和江干科技园（6.89%的溢价率竞得）三宗地块，占本场土拍总金额的38%；杭州本土中小民企表现也比较积极，兴耀置业（摇号）、理想四维（底价）、金汇世纪（2.98%的溢价率竞得）、恒尊置业（摇号）、宇诚集团（摇号）等均有所斩获。
总体来看，杭州本土民营房企拿地总金额高达129亿元，占本场土拍总金额的94%。
在杭州本批次集中土拍中，永久河、新街、小和山地块等均吸引了多家品牌房企参拍，其中最为热门的新街地块吸引了多达66家竞买人参与摇号。该地块位置优越、板块内部无在售和待售项目，去化保障高，因而受到各家房企的热捧，在5月22日下午便已出价13轮达到封顶，上海大华则通过摇号竞得该地块，也成为本次土拍中唯一一家幸运的“外来”房企。
“一些重点地块，企业的投资拿地思路是高度趋同的，此次也吸引了一些陌生房企进入，包括国泰世纪、湖州宇诚、舟山恒尊。在目前市场调整的情况下，房企竞拍格局有所变化。”易居研究院研究总监严跃进向记者表示。
盈利空间相对充裕
杭州第四批集中供地延续了前三批“少而精”的供地策略，总共出让的9宗宅地中，低密地块占比大，多个板块时隔一年恢复供应。
“本批次杭州集中供地与前几批相比，数量更少，仅9宗，且普遍位置不在核心板块，但低密地块占比大，6宗容积率低于2.0，3宗容积率低于1.5，供应偏改善，综合平均容积率1.65，多个板块在时隔超一年后重新恢复供应，比如一桥南、小和山、丰收湖、新街等，也提高了房企的拿地积极性。”高院生指出。
尽管此次供应地块整体质量普通，但吸引企业的是未来可期的利润。
今年以来，不少民企已经看到了杭州土地市场利润的回归，滨江集团董事长戚金兴在前不久的业绩说明会上回答股东提问时表示，“2021年4月杭州土拍中有几个项目利润率只有1%~2%，但是按投资部测算，2021年杭州住宅整体项目的利润率在6%以上。2022年滨江在杭州拿地的住宅利润率按照投资部测算，在8%左右，2023年至今与2022年基本持平。”
据克而瑞测算，从利润角度来看，本次土拍实际平均楼地价差达到13804元/平方米，较上批次每平方米提高了635元 。整体楼地价差的拉升，一是来自稳定或提高刚需刚改类地块的楼地价差，预留充足的利润空间，例如九堡、闲林、新街等板块的地块；二是提高低密类地块（容积率小于1.5）的供应占比，发挥其天然的楼地价差优势，例如小和山、乔司、临平老城等低密地块。
在这样的供地节奏下，房企对杭州土拍市场的青睐仍有望延续。
“今年杭州第五批集中供地的5宗宅地也已挂牌，将于下月出让，虽数量较少，但仍有二等地块在内，预计土拍仍将维持此前热度。”高院生判断。
