每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
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房企融资规模又回落了。中指研究院监测数据显示，4月房地产企业非银融资总额为728.2亿元，同比下降5.4%，环比下降20.7%；行业平均利率为3.79%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.1个百分点。
克而瑞数据也显示，4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%；今年1~4月80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元，同比减少22.57%。
不过进入5月份，房企融资开始出现好转势头，已先后有多家企业公告融资计划。据东方财富(300059)Choice数据，截至5月8日，今年上市房企拟直接融资规模合计达2173.7亿元。
多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前行业整体融资仍未有全面回暖，尤其对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企。在境外，虽然部分优质房企通过内保外贷完成了境外融资，但是对于大部分企业来说境外融资环境依然处于冰封期。
4月发债规模“缩水”
房企融资在3月迎来小幅回暖之后，4月又出现了同环比回落的情况。
中指研究院监测数据显示，4月房地产企业非银融资总额为728.2 亿元，同比下降5.4%，环比下降20.7%；行业平均利率为3.79%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.1个百分点。而3月份，房地产企业非银融资总额为917.9亿元，环比增加109.0%。
来自克而瑞研究中心的数据也显示，4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%；而从累计数据来看，1~4月80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元，同比减少22.57%。而3月份，80家典型房企的融资总量达608.93亿元，环比增长43.4%。
从融资结构来看，4月房企境内债权融资为499.07亿元，环比减少31.4%，同比减少6.5%；境外债权融资30.65亿元，环比增加45.3%，同比增加17.9%；资产证券化融资为42.4亿元，环比增加21.1%，同比减少77.7%。
对此，中指研究院企业研究总监刘水分析认为，4月信用债发行放缓，发行总量同环比均有所下降，其中，绿城、美的置业、滨江等非央国企成功完成信用债发行，但美的置业发行的12亿元中票不仅有中债增全额担保，中信证券(600030)、中债增和交通银行(601328)3家机构还设立了信用缓释风险凭证。“当前民营房企发行期限较长的债券仍需较强的增信措施，投资人对民营房企的信心有待进一步恢复。”
从成本上来看，克而瑞数据显示，国企央企今年前4月的融资成本为3.38%，民营企业达到6.34%，两者之间的差距达到2.96个百分点。“未来在行业集中度向头部集中下，房企无论是融资量还是融资成本预计将持续分化，更多的低息债将持续流向优质房企。”
具体到企业表现来看，据中指研究院统计，4月信达地产(600657)融资额度最高，合计47.0亿元，平均融资利率4.53%；其次是金融街(000402)30.7亿元，平均融资利率4.16%。典型房企中格力地产(600185)的信用债利率较高，为4.97%；招商蛇口(001979)最低，为2.2%。
克而瑞研究中心指出，虽然当前已出现融资政策利好，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖。在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。
5月开启“补血”模式
不过，进入5月以来，房企融资开始出现好转势头，已先后有多家企业公告融资计划。
5月4日，新希望(000876)地产成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模为8亿元，期限3年，票面利率为4.1%，由邮储银行担任主承销商，交通银行、兴业银行(601166)、上海银行(601229)、中信证券担任联席主承销商。全场认购倍数1.34倍，边际认购倍数2.5倍。而在今年1月13日，新希望地产已成功发行10亿元中期票据，成为全国民营房企开年首单。
记者注意到，仅在5月8日，就有包括碧桂园、万科、越秀等多家房企发布了票据发行公告。
碧桂园宣布完成2023年度第一期、第二期中期票据（23碧桂园MTN001、23碧桂园MTN002）的发行。据悉，碧桂园此次发行的第一期票据额度为8亿元、第二期票据额度为9亿元，发行期限均为2年，票面利率分别为3.8%、3.95%。碧桂园这两期票据也是均由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
万科企业发布的2023年度第二期中期票据募集说明书显示，本期债券注册金额为280亿元，发行金额上限为20亿元，期限3年，无信用增进。经联合资信评估股份有限公司评估，主体评级结果为AAA，债项评级结果为AAA。
此外，越秀、中海等国央企也在同日披露了相关中票公告。
据东方财富Choice数据，截至5月8日，今年上市房企拟直接融资规模合计达2173.7亿元。值得注意的是，已有25家上市房企拟通过股权融资方式募集资金达1285.44亿元，其中24家拟通过定向增发募集资金1197.44亿元，1家拟通过发行可转债募集资金88亿元。
从募集资金用途来看，24家拟定增计划的房企中，有20家企业募集的资金将用于项目融资或补充流动资金，4家将用于收购资产。不过。截至目前，尚未有企业完成定增募资计划，均还处于流程审批阶段。
房企债务压力仍较大
“目前只有个别H股公司股权融资已经落地，A股上市房企股权融资都还没有真正落地。股权融资的支持，目前还在流程审批阶段，还没有形成真正的资金支持。”
针对当前房企融资问题，刘水表示，一方面需要继续加大供给侧房企融资的支持，加大落实“三支箭”支持措施，增信发债要采取央地联动扩容扩围；另一方面要加大需求侧支持，更多支持刚需和改善性购房需求。“需求销售企稳回升，金融机构才会更有信心支持房企融资。”
在刘水看来，仅从供给侧支持房企融资只是暂时的权宜之计，并没有从根本上缓解房企流动性问题。房企流动性困难的解决，要靠“自我造血”，要靠销售回款，要加大需求侧支持。“要供给和需求双向加力，才能从根本上消除房企风险。”
克而瑞研究中心也指出，2023年前4月房企债券到期总规模为3323亿元，而发行规模仅为903亿元，到期规模高出发行规模268%。这也意味着，房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债，而2023年7月及9月仍旧有到期高峰。
另据中指研究院统计，2023年5月房企到期债券余额为689.1亿元，其中海外债占比为18.4%，信用债占比为81.6%。2023年内到期债券余额为5249.2亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。
“今年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。”克而瑞研究中心表示，对于有着优质物业的房企而言，可以多加关注近期的政策动向，尤其是不动产私募投资基金等工具，从而有效盘活旗下存量资产，减轻母公司财务压力。
