中指研究院

2022年，疫情出现多轮反复，商业地产市场运行承压。叠加存量时代到来，短期冲击与长期矛盾交织，企业经营面临挑战。面对行业寒冬，商业地产百强代表企业在过去一年直面挑战，在逆境中固本拓新，夯实经营能力。2023年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2023中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体，鼓励企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业管理运营水平，促进行业平稳健康发展。

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从规模表现看，受宏观经济下行、疫情冲击及消费市场疲软等因素影响，商办市场供需两端均走弱，百强代表企业经营性物业持有及运营规模增速明显放缓。2022年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为483.8万平方米，同比增长9.6%，近五年来首次降至10%以下，增幅较2021年收窄3.7个百分点。

受疫情影响，实体商业客流下降，商业项目营业额普遍下滑，商业地产企业收入承压，叠加央国企积极落实国家政策，为商户减免租金，多重因素影响下，百强代表企业租金收入增速回落。2022年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29.0亿元，同比增长6.3%，增幅较2021年收窄19.0个百分点。百强代表企业租金及运营服务收入同比增速低于持有及运营面积增速，表明2022年商办物业单位面积贡献的收入有所下降，经营压力突出。

从成长性看，“轻重并举”成为行业共识。2022年300城商办用地供需均缩量，代表企业普遍暂缓获取纯商办用地。存量收并购交易活跃度下降，部分代表企业“积极看机会，谨慎做决定”。与此不同的是，2022年商业地产百强代表企业在轻资产方面持续发力，不断提升运营能力，实现多渠道拓展。

从经营质量看，百强企业重点项目平均出租率下滑，经营压力加大。零售商业方面，代表企业采取稳中求进的经营策略，企业层面加强数字化建设，降本增效；项目层面发力提升消费者黏性，并通过帮扶为商户创造价值。办公物业方面，租赁需求疲弱，代表企业加强产品打磨，以精细化服务促进项目稳定运营。

从稳健性看，代表企业资产负债率小幅下降，但受疫情影响收入增速下滑，流动性受到一定影响。资产证券化仍是商业地产企业融资的重要途径之一，底层资产中商办类物业合计占比超六成。

展望未来，经过三年疫情洗礼，2023年将是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，消费的复苏将为商业地产市场的恢复奠定良好基础，也为优质的商业地产企业规模拓展和业绩修复提供契机。

2023开启消费提振年，优质头部商业地产企业业绩修复可期。2023年开年以来，疫情防控政策优化的效果显现，居民消费场景正逐步修复，我国消费市场显现出复苏态势。中央和各地方政府都把扩内需、促消费作为2023年政府工作的首要任务。随着消费的逐渐复苏，今年商业地产市场亦有望迎来修复。

存量时代商业地产竞争加剧，企业需顺应居民消费特征趋势，强化空间改造与品牌调改能力，激发项目新活力。近年来，居民消费需求呈现出差异化、多元化的特征，更加注重消费体验和消费氛围。随着居民消费特征的改变，商业地产的空间打造和品牌调性都将与以往有所不同，存量商业需要针对性地进行改造与调改，以重新激发商业项目的活力。

不动产私募投资基金试点启动，商业地产公募REITs蓄势待发，优质头部企业迎来发展新机遇。2023年，不动产私募投资基金试点正式启动，未来公募REITs试点范围也有望拓展至商业不动产领域，由“私募+公募”构成的不动产金融链条正在逐渐形成。不动产金融的发展将推动商业地产领域形成新的发展模式，为优质商业地产企业带来巨大的发展机遇。

2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年。短期来看，我国社会经济有望在消费市场的带动下迎来复苏，商业地产行业在今年也有望恢复活力。长期来看，我国经济长期向好的基本面没有改变，人民消费升级趋势没有改变，但商业地产市场供过于求的形势较为严峻，存量时代的“零和博弈”恐将来临，只有优质企业的优质项目才能获得持续健康的发展。商业地产企业应紧抓短期内消费市场和服务业经济恢复机遇期，提升企业经营和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长，为未来的“大浪淘沙”赢得先机。