临港实火过。

记得那时候身边的朋友都想在临港买一套房，一时间风头无两，火爆程度堪比现在的前滩、北外滩这些网红板块。

(资料图)

但是没过多久，临港又成了被遗忘的角落，鲜少被提及。

偶尔冒出一两个红盘，偶尔又被说“凉凉”。

临港就这样成了“忽冷忽热”的体制。

2022年，临港累计供应约14000套新房，从数字上来看，过大的供应量导致不少楼盘认购率不高，开盘后续销成为主流销售状态。

“供大于求”一直是临港楼市的标签。

但是，要知道，临港的“供”很大，但是“求”其实也不小。

2022年，临港一手房成交套数达到约1.07万套，是全市唯一成交量突破1万套的板块，上海没有任何一个地方，能消化掉如此庞大的供应量。

其实，近5年以来，临港的新房成交量一直处于上升趋势，除了2020年，整体市场受疫情影响，成交低迷以外，临港新房成交量逐年冲高，到了今年，成交量已经突破1万套，这在整个上海新房市场，都可以称得上是一骑绝尘。

临港需不需要大供应量？

肯定是需要的。

临港的大供应量是和人口导入布局相匹配的。

根据临港新片区住房发展十四五规划，商品住宅计划供应约12万套，平均每年2.4万套。临港新房供应占全上海的比例为30%，这就是上海住房发展的规划布局。

逻辑上没错，临港每年目标新增10万人口，约4万个家庭（上海户均人口2.5人），需要4万套住宅。考虑部分暂时不购房，所以配置40%保障房和租赁房，其余60%商品房。

并且，临港大量供应新房，还是在为新房供应严重不足的大浦东弥补缺口，用产业规划，以及更低的价格，吸引浦东置业需求安家临港。

问题的关键就是，大量的“求”能持续多久？

自2019年3年以来，临港限价房+商品房总销量已经完成3万多套。基本已经满足了前20年在临港奋斗的建设者，同时也虹吸了惠南，万祥，泥城等周边市镇的迁移型客群。

买房需求在不断减少，这是目前临港楼市现状，所以才出现认购人数不足，3.1人才消失的等情况。

但是，未来临港楼市怎么样？

这取决于购房需求的增量。

政策放松是一方面，“抢人大战”能否产生更大的效应，也是临港未来购房需求的关键因素。

今年一批次，临港两个项目入市。

103顶科社区，鹏瑞·云璟湾加推193套新房源，价格3.962万/平。

105片区，上实·望海加推剩余587套房源，价格与上期持平约3.3万/平。

鹏瑞·云璟湾，顶科社区的高品质住宅，项目在教育资源方面非常具有优势，上海中学东校小学已明确，并且片区内的商业、公园等配套也都在一一落地。项目已经结束认购，认购人数在200组+，将在2月26日开盘。

103片区打造的是科研基地、居住社区聚集的片区，随着各项配套的落实，板块的热度也在增长。103片区的宅地已经全部出让，最迟到2024年住宅也开发完了。

105片区是相对比较期待的区域，这里有市域轨交两港快线，在附近设置了两个站点，在101片区无供应的情况下，105片区就成了最佳“替补”。今年对于105片区来说是兑现的一年，金融湾一期、二期将实现年底结构封顶，星海汇商业年底主体结构需完成70%……接下来的供应主力，也将在105片区内。

片区内的上实·望海，与两港快线开放区站直线距离约600米，未来可经两港快线+机场联络线7站到张江。项目东邻城市口袋公园，西接城市楔形湿地公园，将打造双公园国际社区。项目目前正在认购中，2月21日结束认购，2月27日开盘。

接下来，还有102片区两个项目或将推新。

一个是港城悦领，一个是龙光天曜。

目前港城悦领目前售楼处已经开放，预计将推建面约99-160平方米3-4房。

50万方的综合体项目龙光天曜也将再推新品，目前还有少量前期房源在售。

两个项目前期的价格都在约3.3万。

102片区定位为行政生活区，也相对比较宜居，配套相对成熟，其中教育资源非常丰富，但是缺点是离地铁有一段距离。102片区宅地目前已经100%出让完毕，新房销售今年也就收工了。

2021年，临港供应了约1万套新房；2022年是约1.4万套。

2023年，临港新房供应理论上限是约3万套（按照已出让土地面积估算），但实际上应该不会达到3万套，但也不会少于1万套。

这么大的供应量之下，今年的临港楼市会怎么走？

不确定因素有很多，主要还取决于整个楼市大环境以及临港的政策。

只能说最坏的阶段年已经过去，接下来就静待花开吧。

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