焦点速读:“供大于求”的临港,今年怎么样?

发布时间:   来源:地产铿锵说微信号  

临港实火过。

记得那时候身边的朋友都想在临港买一套房,一时间风头无两,火爆程度堪比现在的前滩、北外滩这些网红板块。


(资料图)

但是没过多久,临港又成了被遗忘的角落,鲜少被提及。

偶尔冒出一两个红盘,偶尔又被说“凉凉”。

临港就这样成了“忽冷忽热”的体制。

2022年,临港累计供应约14000套新房,从数字上来看,过大的供应量导致不少楼盘认购率不高,开盘后续销成为主流销售状态。

“供大于求”一直是临港楼市的标签。

但是,要知道,临港的“供”很大,但是“求”其实也不小。

2022年,临港一手房成交套数达到约1.07万套,是全市唯一成交量突破1万套的板块,上海没有任何一个地方,能消化掉如此庞大的供应量。

其实,近5年以来,临港的新房成交量一直处于上升趋势,除了2020年,整体市场受疫情影响,成交低迷以外,临港新房成交量逐年冲高,到了今年,成交量已经突破1万套,这在整个上海新房市场,都可以称得上是一骑绝尘。

临港需不需要大供应量?

肯定是需要的。

临港的大供应量是和人口导入布局相匹配的。

根据临港新片区住房发展十四五规划,商品住宅计划供应约12万套,平均每年2.4万套。临港新房供应占全上海的比例为30%,这就是上海住房发展的规划布局。

逻辑上没错,临港每年目标新增10万人口,约4万个家庭(上海户均人口2.5人),需要4万套住宅。考虑部分暂时不购房,所以配置40%保障房和租赁房,其余60%商品房。

并且,临港大量供应新房,还是在为新房供应严重不足的大浦东弥补缺口,用产业规划,以及更低的价格,吸引浦东置业需求安家临港。

问题的关键就是,大量的“求”能持续多久?

自2019年3年以来,临港限价房+商品房总销量已经完成3万多套。基本已经满足了前20年在临港奋斗的建设者,同时也虹吸了惠南,万祥,泥城等周边市镇的迁移型客群。

买房需求在不断减少,这是目前临港楼市现状,所以才出现认购人数不足,3.1人才消失的等情况。

但是,未来临港楼市怎么样?

这取决于购房需求的增量。

政策放松是一方面,“抢人大战”能否产生更大的效应,也是临港未来购房需求的关键因素。

今年一批次,临港两个项目入市。

103顶科社区,鹏瑞·云璟湾加推193套新房源,价格3.962万/平。

105片区,上实·望海加推剩余587套房源,价格与上期持平约3.3万/平。

鹏瑞·云璟湾,顶科社区的高品质住宅,项目在教育资源方面非常具有优势,上海中学东校小学已明确,并且片区内的商业、公园等配套也都在一一落地。项目已经结束认购,认购人数在200组+,将在2月26日开盘。

103片区打造的是科研基地、居住社区聚集的片区,随着各项配套的落实,板块的热度也在增长。103片区的宅地已经全部出让,最迟到2024年住宅也开发完了。

105片区是相对比较期待的区域,这里有市域轨交两港快线,在附近设置了两个站点,在101片区无供应的情况下,105片区就成了最佳“替补”。今年对于105片区来说是兑现的一年,金融湾一期、二期将实现年底结构封顶,星海汇商业年底主体结构需完成70%……接下来的供应主力,也将在105片区内。

片区内的上实·望海,与两港快线开放区站直线距离约600米,未来可经两港快线+机场联络线7站到张江。项目东邻城市口袋公园,西接城市楔形湿地公园,将打造双公园国际社区。项目目前正在认购中,2月21日结束认购,2月27日开盘。

接下来,还有102片区两个项目或将推新。

一个是港城悦领,一个是龙光天曜

目前港城悦领目前售楼处已经开放,预计将推建面约99-160平方米3-4房。

50万方的综合体项目龙光天曜也将再推新品,目前还有少量前期房源在售。

两个项目前期的价格都在约3.3万。

102片区定位为行政生活区,也相对比较宜居,配套相对成熟,其中教育资源非常丰富,但是缺点是离地铁有一段距离。102片区宅地目前已经100%出让完毕,新房销售今年也就收工了。

2021年,临港供应了约1万套新房;2022年是约1.4万套。

2023年,临港新房供应理论上限是约3万套(按照已出让土地面积估算),但实际上应该不会达到3万套,但也不会少于1万套。

这么大的供应量之下,今年的临港楼市会怎么走?

不确定因素有很多,主要还取决于整个楼市大环境以及临港的政策。

只能说最坏的阶段年已经过去,接下来就静待花开吧。

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