本月关注

政府继续支持优质房企，融资环境全面回暖仍需等待

(资料图片)

1月10日，央行、银保监会召开了银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。

11日首批改善优质房企资产负债表名单出炉，包括龙湖、碧桂园、新城控股(601155)、远洋集团、金地集团(600383)、美的置业、杭州滨江等企业，优质房企及白名单企业迎来融资窗口。

31日，河南相关部门筛选了百家本土房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。整体看来，本月优质房企的合理融资仍然得到了政府的大力支持，而绝大多数的房企则仍需继续等待政策效果的传导。

春节影响融资总量同环比大幅减少，境外债融资破冰

本月80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%；但相比于2022年的春节2月，融资同比增长了40.1%。

1月房企债券发行了319.86亿元，环比减少11.9%，同比减少32%，其中境外发债约47亿元，自2022年10月以来房企境外发债出现了破冰。债券类平均融资成本为4.24%，环比下降0.23pct，同比下降0.36pct。

本月境外债融资成本相对较高，主要是因为万达商业的境外优先票据成本高达11.00%，从而抬升了整体境外债成本；境内债券融资成本继续保持在较低水平，主要是因为当前发债的主体仍然是国企央企，这些企业的融资能力相对较强。

众安智慧生活宣布延期上市，房企配股融资热情较高

本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，众安智慧生活在月内宣布将延期上市，龙湖智创生活在招股书到期后也表示将暂缓上市。

而在增发配股方面，本月除了雅居乐完成了一笔配股融资之外，中南建设(000961)、迪马股份(600565)也都宣布了配股融资计划，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划也获得了保利集团的同意，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。

01

债券发行

行业融资尚未全面回暖，央国企仍有较大优势

2023年1月80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%；但相比于2022年的春节2月，融资同比增长了40.1%。整体看来，当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖。

在融资结构方面，本月房企境内债权融资393.8亿元，环比减少50.6%，同比减少19.5%；境外债权融资50.39亿元，环比增加91.5%，同比减少75.8%；资产证券化融饰�95.2亿元，环比增加17.9%，同比减少60.1%。

1月房企发债319.86亿元，环比减少11.9%，同比减少32%。其中，境外发债约47亿元，同比减少77%，自2022年10月以来房企境外发债出现了破冰，主要是万达商业发行了4亿美元的优先票据和越秀在澳交所发行了20亿元人民币的有担保票据。境内发债272.86亿元，环比减少24.9%，同比增加2.7%。其中，公司债发行20亿元，环比减少87.8%，同比减少68.3%；中期票据发行123.86亿元，环比减少37.9%，同比增加8.7%，境内发债主体主要是厦门国贸(600755)、华润置地、华侨城等国企央企。

2023年1月80家典型房企新增债券类融资成本4.24%，环比下降0.23pct，同比下降0.36pct；较2022年全年上升了0.02个百分点，其中境外债券融资成本8.02%，较2022年全年上升0.97个百分点，境内债券融资成本3.59%，较2022年全年上升0.06个百分点。本月境外债融资成本相对较高，主要是因为万达商业的境外优先票据成本高达11.00%，从而抬升了整体境外债成本；境内债券融资成本继续保持在较低水平，主要是因为当前发债的主体仍然是国企央企，这些企业的融资能力相对较强。

具体企业表现来看，1月债券（含资产证券化）发行量最大的企业是金融街(000402)，发行总量达到了100亿元，企业在本月发行了一笔85亿元的ABS以及一笔15亿元的中期票据。本月发行债券的企业有17家，发债企业个数环比增加1家。从发债年限来看，金融街发行的ABS期限长达18年，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，华润置地和招商蛇口(001979)分别发行了一笔20亿元和13亿元的超短融利率都是2.16%，是本月房企发行的所有债券中最低。

02

债券到期及违约

本月到期945亿元，时代、汇景、荣盛出现违约

1月房企共有38笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为945亿元，环比增加476%。其中，华夏幸福(600340)的1只公司债和一笔境外优先票据、泰禾的一笔境外债、禹洲的一笔境外优先票据、佳兆业的两笔境外优先票据、恒大的一笔公司债都已经出现了实质性违约。

提前关注到2023年2月将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为380亿元，环比减少59.8%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是保利于2018年发行的一笔境外债券，规模为5亿美元。

在债务违约方面，1月4日时代中国也宣布将暂停支付6笔美元债，成为了2023年的首个暴雷房企；此后汇景控股也在20日公告称预期未能偿还2023年到期1.08亿元12.50%优先票据利息；荣盛发展(002146)也在30日宣布10亿元中期票据本息违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。

不过值得注意的是，本月花样年和华夏幸福均完成了境外债的重组：花样年在1月13日就总额为40.18亿美元的境外债务的重组与债权人达成协议，其境外债务的到期期限将由2022年12月延长2至6.5年；16日华夏幸福在境外发行的总额为49.6亿美元的美元债重组方案也获得债权人投票通过。除了这两家企业之外，世茂集团也在本月表示其境外债重组工作也在持续推进中，未来可能会有更多违约房企的债务危机迎来转机。

03

IPO和增发

众安智慧生活延期上市，房企配股融资热情较高

本月没有房企或房企旗下公司完成上市，而2022年12月已经通过上市聆讯的众安智慧生活在本月12日宣布延期上市，同时龙湖智创生活在招股书到期后也表示将暂缓上市。由于近期几乎没有房企及房企旗下公司在港交所递交上市申请，同时交易所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。再加上香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，房企旗下公司上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。

而在增发配股方面，本月雅居乐完成先旧后新配售2.2亿股，所得款净额约为4.89亿港元。除此之外，本月中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元，迪马股份宣布拟非公开发行股份募资不超过18亿元，荣盛发展的配股融资申请获得了证监会的受理，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划也获得了保利集团的同意，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。

04

股价变动

超过半数两市地产相关股整月上涨

本月两市的地产相关股表现都较为不错，A股有74%的地产股整月上涨，H股整月上涨的地产股占比也达到了52%。在H股方面，本月越秀服务的月涨幅达到了42.6%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股票在1月前10日连续大涨，主要是因为企业在12月底宣布的股权激励计划受到了多家券商的看好，此后企业股价到月底走势则有所震荡。除了越秀服务之外，中海物业和滨江服务等物业企业的股价整月涨幅也相对较高。

在A股房企方面，本月滨江集团(002244)的涨幅较大，企业股价在1月初迎来了大涨，6日开始直至月末则持续震荡，最终整月的涨幅为20.39%，成为了A股涨幅最大的房企。

排版 | 鸟姐

更多克而瑞研究月报

市场

月报

逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持

12月楼市供求小翘尾收官，地市规模冲高但热度仍低

并购月报

融创36亿出售冰雪城，山东国资入主奥园220亿旧改(2023年1月)

华夏幸福124亿转让南方资产包，招商蛇口重启南油股权收 (2022年12月)

土地月报

成交规模降至历史低位，溢价、流拍指标双双回升（2023年1月）

成交规模升至年内最高位，土拍热度延续低位（2022年12月）

企业月报

百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)

六成房企单月销售环比增长，单月融资规模年内首破千亿 (2022年12月)

资本月报

融资总额7年来首次跌破万亿，年末迎来配股潮（2022年12月）

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。