买房打折，买房首付分期，买房送装修

这都已经不是什么新鲜事了。

那买房降首付成数你听说过吗？

(相关资料图)

就是“三成首付，只付1成，五成首付，只付三成”的那种真金白银的减首付。

一套三成首付180万的房子，只需付一成首付60万。

五成首付300万，只需要付三成，180万。

那这么说，当年715政策后限制住的首付成数的购买力，这一下不就解放了？

今天一刷朋友圈，发现罗湖的新盘，亚太半山樾府现在首付只需要一成？！

原本180万的首付，现在只需要60万，就可以拿下一套罗湖3房。

听完还是有些心动的。

本来以为这是开发商耍个小把戏，做个首付分期，剩下的120万还是要给的。

要不就是延期给，或者是转为第三方贷款，总归是要还的。

结果我仔细盘问之下，原来是只需要首付1成60万，其余的1成由开发商垫付

而另一成，由第三方机构垫付后，分期归还我每个月要还款的数额，再拿着去还钱。

也就是说，相当于这两成首付，都是白给的。

而且，不管你的名额是三成还是五成首付，都可以减少首付。

五变三，三变一。

听完我都惊了，见过打折，但没见过这么降价的，毕竟这一降就是120万。

但是我走过最长的路，就是开发商的套路。

这个新盘如何？我们一探究竟，到底是深藏套路还是真的划算。

发展成熟的罗湖，其实新房供应一直都是稀少的，难得去年多个旧改兑现，开始入市，亚太半山樾府就是其中之一。

项目位于罗湖清水河片区，龙湖社区红岗路与临平一路交汇处，备案名叫青湖山庄1号楼。

原是青湖山庄一部分，被搁置多年后再度重建，在项目后方就是青湖山庄。

图源爱住家实拍

这样搁置很久的项目有两个不好的地方。

一是70年产权只剩下45年了，虽然后期都是可以再续的，这个影响不大。

二是作为一个单独的项目来说，没有足够的空地了，比较紧凑，

项目规划只有1栋住宅楼，分为1栋A座和1栋B座两个楼体组成，地上29层、地下3层。

其中1栋A座底部为1-2层为商业用途，1栋B座为1-2层为文体活动室，两座住宅楼有一个平台，1-2层为物业管理用房。

项目3层为架空绿化层作小区园林，活动空间比较小。

但层数不高，4层以上为住宅，有64㎡-119㎡的2-4房，预计2024年带装修交付，分别是2梯4户和2梯5户，还是比较舒适的。

其次是在配套方面。

交通配套上，距离目前已经开通的3号线草埔站2公里以上了，但是距离14号线罗湖北站800米左右，走路15五分钟，还可以接受。

项目门口就有公交车站，临近红岗路，1.5公里范围内分布有文锦北路、玉平大道、泥岗东路、清平大道等主干道，未来自驾也是比较方便的。

最重要的是，罗湖身为一个成熟的老城区，教育资源还是相当不错的，项目划分有草埔小学、笋岗中学，都是深圳中上的学校。

但也有个问题需要取舍，项目距离学校的距离都比较远。

根据教育局的学区划分，对口的草埔小学（步行约1.2公里），初中对口学校是罗湖教科院附属学校（步行约2公里）和罗湖区笋岗中学（步行约2.5公里），接送孩子还是有点麻烦的。

项目地处罗湖龙岗交界，公立学校只能报读属地是罗湖区的。

如果考虑距离项目最近的新华外国语学校、龙园外语实验就是民办的。

综合项目各方面条件来看，还是有一定优势，为什么去化效果不是很好呢。

主要是项目当时备案价有点高，备案单价约7.41-9.15万/㎡，备案均价约8.33万/㎡。

后面为了去化，当时半山樾府的开盘优惠最高达86折，折后均价约7.2万/㎡，折后总价约426.5万/套起。

现在2房已经全部卖完了，为了加快去化，干脆直接送首付了。

折扣后单价5.5万/平，比周围15年以上楼龄的二手房参考价还具有竞争力，相当于备案价打了个66折。

所以要说优势的话，项目周边配套比较完善，并且项目上车门槛低、开发商让利大，也是一大优势。

对于计划在片区置业的购房者来说目前的优惠确实是很不错的。

我们团队一直在深圳一线市场，掌握的都是深圳最新的市场变化，哪些新房打折了，打多少折，二手房有什么笋盘还在降价？当前的信贷宽松环境如何，这些我们都有具体的资料，最近还整理了一个现在整个深圳市场已经降价的房源，你感兴趣，可以加我微信领取资料。

很多时候我们都说，买房是要选对板块。

刚刚提到了清水河片区的整改，我们来聊聊清水河板块怎么样呢？

清水河属于早期开发片区，曾是全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库，被称为“中国第一仓”。

不过目前深圳人更多的印象，还是片区环境落后，建筑老旧，急需城市更新焕发新活力。

不可否认，罗湖作为深圳第一代的中心，房价却被南山和福田甩在身后。

这是因为新区的土地比罗湖拥有更好的规划和发展，但从城市发展轨迹来看，“老城区”罗湖已经开始发力，开启了第二轮的建设。

而清水河则肩负起建设罗湖“枢纽”中的枢纽，交通要塞的位置。

图：清水河站-五站换乘的综合性交通枢纽

建成后的高铁罗湖北站综合交通枢纽，将是粤港澳大湾区核心交通枢纽之一。

也是一座集国铁、城际、城市轨道以及各类交通接驳设施于一体的大型综合交通枢纽。

未来，将引入深汕铁路、深汕城际和地铁14、17、25号线。

罗湖区发展改革局副局长童星曾说过：“未来，清水河片区将是全市轨道交通密度最高的区域之一，也是罗湖枢纽中的枢纽。”

同时，清水河片区计划引进华润置地、中粮、宝能、中海、澳康达等建设多战略新兴产业基地和未来产业共同发力。

目前已引入中金岭南(000060)、宏翔新材、奥拓电子(002587)、软通动力、迪安诊断(300244)等一批百亿级、十亿级新兴产业龙头企业。

而且未来清水河整体改造建设后，也会有全新的环境面貌。

综合来说，亚太半山樾府目前的周边环境、城市面貌等都将在时间推移下得到提升。

大家也可以根据自己的需求，如首付预算、通勤情况等条件判断是否值得下手，

针对首付预算不够，但是对面积和配套有一些要求，在东部通勤比较方便的朋友。

亚太半山樾府也而不失为一个好选择，毕竟适合自己的才是最好的。

进入四季度，深圳迎来了传统的供应高峰期，开发商的库存去化、回款压力也达到一年峰值。

目前在分化严重的深圳楼市，优质好盘不够卖，也有不少本身就优质的楼盘也在开盘就拿出优惠，让利诚意很足。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

现在的市场真相是：降价房源越来越多了。

不认真看看市场，你可能又错过了。

-end-

我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。

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