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本月要点
· 融资概况：融资同比上升较快，海外债再次无新发行。
· 融资结构：央国企发行占比大幅提升，商业抵押证券成为ABS主力。
· 融资利率：平均利率同比下降。
· 企业融资动态：招商蛇口发行额度最高，保利融资成本最低。
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融资概况：融资同比上升较快，海外债再次无新发行
中指研究院监测，2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%。行业平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。本月融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2022年1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。
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融资结构：央国企发行占比大幅提升，商业抵押证券成为ABS主力
从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。
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具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。本月各渠道融资能力较上月有所减弱，主要为10月长假所致。
本月信用债发行同比大幅上升，主要为基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约事件，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。
从总量来看，与上年同期相比，1-10月的发行量同比已缩小至16.4%，且月度发行量基本平稳。从发行主体来看，央国企发行总额同比仅下降0.9%，在总发行中的占比为87.1%，提升了14个百分点。因此信用债的修复主要依靠央国企的发行，民企依然面临发行困境。
10月底，央行副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对中债增公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。可以看出民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大。民企发债将成为行业融资新的发力点。
海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。
受长假影响，10月上半月信托市场的成立规模及数量均出现大幅下滑，连带房地产信托成立规模显著下滑，下半月有所修复。
ABS发行中，商业地产抵押证券成为绝对主力，融资占比达82.2%。在销售市场低迷阶段，房企手中优质的自持物业展示出强韧的现金流贡献能力。
融资利率：平均利率同比下降，信用债利率降幅明显
从融资利率来看，本月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。其中，信用债平均利率为3.12%，同比下降1.00个百分点，环比微降0.10个百分点；信托平均利率为7.54,%，同环比均未出现明显变化；ABS平均利率为3.51%，同比下降0.44个百分点，环比上升0.38个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。
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企业融资动态：招商蛇口(001979)发行额度最高，保利融资成本最低
从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口融资额度最高，合计50.0亿元，平均融资利率2.4%。具体来看，典型房企中信用债利率最高为天地源(600665)，利率为7.8%，最低为保利，为1.8%。
表：典型企业10月债券发行统计
备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币，利率单位为%
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企业研究：
中国房地产企业融资监测月报-9月
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中国房地产企业融资监测月报-8月
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中国房地产企业融资监测月报-7月
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2022年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜
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2022年1-10月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
https://u.fang.com/ytbtfp/
中国房地产企业动态监测第323期
https://u.fang.com/ytbtfr/
房地产市场：
中国300城市土地市场交易情报（2022年10月）
https://u.fang.com/ytbtfs/
中国房地产市场月报2022年10月
https://u.fang.com/ytbt9r/
2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
https://u.fang.com/ytcew9/
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年10月）
https://u.fang.com/ytbtfv/
政策解读：
中国房地产政策跟踪报告（2022年10月）
https://u.fang.com/ytbtfw/
从“二十大”报告看房地产发展方向
https://u.fang.com/ytc8ar/
物业研究：
2022中国房地产服务品牌价值研究报告
https://u.fang.com/ytcstt/
2022中国物业服务百强企业研究报告
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中国物业服务百强企业十五年发展报告
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