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9月29日，在每日经济新闻主办的2022第十二届中国价值地产年会上，旭辉建管总裁刘冰洋分享了一场以《代建产业：房企向上增长的新路径》为主题的主旨演讲。

刘冰洋表示，代建行业是地产衍生而来的轻资产服务行业，有明确的预期和清晰的市场逻辑。“未来5-10年，代建的市场规模可能增长到1亿平方米左右，收入规模应该能达到400亿-500亿元的营收水平。”

旭辉建管总裁刘冰洋 图片来源：受访者提供

未来5-10年，代建营收规模或达500亿元

“轻资产”属性的代建行业虽然有不少房企布局但一直不瘟不火，在地产行业增长逻辑演变的当下，代建又成为行业的热议方向。

刘冰洋指出，代建虽然是地产衍生而来的轻资产服务行业，但与地产行业实际上有着本质的区别。代建作为轻资产服务行业的特点是低固定资产、低运营成本，通过知识/劳动来创造收入。

中国的代建行业是从2000年初开始，以部分的政府保障房业务切入，其间也有少量的商品房、写字楼、公共建筑等项目找优秀的房企进行代建合作。2010年到2015年，房企已经开始对代建业务投入了很大的关注度，很多房企进入这个领域，行业开始蓬勃发展，使得代建成为房企的主流业务之一。从2015年至今，更多房企参与代建，同时房企也把代建的板块逐步拆分进行重点发展，还有些优秀的同行进入到了资本市场，实现了代建业务的独立上市。

“目前我们的代建行业已经是一个百亿级的行业，虽然现在看规模还比较小，但从过去的数据来看，行业一直保持了快速增长的态势。比如2019年行业营收规模约90.6亿元，但年化增速在30%以上。不管是新签约的代建总面积，还是代建行业的收入规模，都实现了快速增长。”

刘冰洋补充道，代建面积的年均增长速度达到25%，行业的收入规模年化的增长率都已经达到了将近35%，所以这还是一个方兴未艾的朝阳行业。房地产行业从过去的简单快速发展逐步转化为向管理、品牌以及能力要效益的阶段，代建行业的机会就越来越凸显，很多委托方都希望找到好的品牌公司为项目赋能、提供服务。

当下，还有很多城投公司拿地托底，这也对代建行业提出了很高的需求。“总体判断，未来5-10年代建的市场规模可能增长到1亿平方米左右，收入规模应该能达到400亿-500亿元的营收水平。”

站在资本市场的角度来看，刘冰洋认为，传统的地产开发业务属于资本密集型，投资开发兼备，投资规模大，容易受地产市场的周期影响，利润率逐年在降低。对比之下，代建行业属于轻资产服务型行业，还有管理输出、品牌输出、资源的输出，且投资规模小，抗风险能力比较高，对于抵御周期的变化也有自己独特的优势。

竞争激烈但触角多，代建的本质在于赋能

刘冰洋列举了日本等国外代建行业的发展经验。

如日本的代建业务快速发展是在新房市场萎缩后，也就是在当地的城市化率达到一定水平之后，新房的需求开始萎缩。在这个阶段，资管行业也处于一个大爆发的阶段。在日本，代建并没有定义成一个高盈利性的行业，实际上是为租赁销售管理提供了导流的服务，特别是在行业的低谷期，是用来维持开发团队的规模、优秀的人才，保有核心竞争力的有利工具。

旭辉建管对代建业务的战略初心是扩地盘、找朋友、圈关系、练队伍、有协同。刘冰洋解释道，传统的地产开发业务会受地域、战略投资的局限性，但代建可以在主力城市周边进行能力输出。同时，代建还能加强与各地政府、国企、同行的关系，增强合作粘性。

“代建行业现在逐步竞争、变得激烈，但实际上业务触角很多，我们可以触及不同的区域、不同类型的企业，提供全方位的服务。”刘冰洋指出，代建业务可以同时拉通基金、长租、物业、康养等地产+业务，业务范围除了住宅之外还有产业、商业、办公、养老等领域。

在刘冰洋看来，代建行业的本质还在于赋能。以旭辉建管为例，通过代建，需要将旭辉集团的能力、品牌资源等都向委托方项目进行输出，提供价值服务，提升产品形象，提供更好的品牌运营。

具体来看，刘冰洋将其分为政企、产业、商业、资本四个代建赛道，每个赛道各有特点。政企代建赛道具有低风险低利润的属性，核心竞争力在于产品品质和多元化经验；产业代建赛道可以与地产多元化板块的商办、养老等形成产业协同；商业代建赛道业务量最大，相对来说毛利可以做得更高，但风险也同样更高；资本代建赛道是一个长期方向，但需要有更好的战略伙伴绑定。

“就未来行业发展情况来看，商业代建还是周围主流，其中以三线城市和二线城市为主，政府代建也会有更好的机会，相对来说比较安全稳定。资本代建现在属于初期阶段，但是潜力比较大，未来几年可能会迎来一个很好的爆发期。”

刘冰洋总结道，思考代建业务如何落地，首先是要坚持长期主义，一定要为项目、为业主提供服务，创造价值。同时，也要建立起整套的风控体系，严守红线，做好投前适中投后的管理。“站在如今方兴未艾的代建市场上，我们这个行业还不够成熟，还在快速地发展过程中。旭辉建管也愿意和同行一起，共同去促进行业的良好发展，共同去建立行业的管理标准，让行业更成熟、更健康。”

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封面图片来源：受访者提供