这是路数的第五十九篇原创文章
Hi,
(资料图)
这一年来,从来没有哪家房企开美元债展期公开电话会时,全程没有一句致歉的话。
哎,除了你,合景泰富(01813.HK)。
也能理解,展期方案肯定能通过+借钱不准备按时还的,才能做到不卑不亢。注意,可没说你不还。
本来都没想关注你。
可你非得发大段大段牛头不对马嘴的字来信誓旦旦自我标榜是“零违约、零展期”的房企。
这不,“零展期”就要破了防。至于“零违约”,就看你通过大摩的帮助去打破纽约法下债券能不出现“钉子户”的现状。真做到后,也会发自内心为你鼓掌。
毕竟世道艰难,民营房企太不容易。可你非得说自己的美元债展期方案,开创了这个那个的先例,这个那个的好。让人虎躯一震,差点就信了。
醒醒!你的方案是不差,但也远没说得那么好。另外,也是因为外界的预期一次次被暴击后,降低了。
1
首先,你说不会对债券本金有任何折价,考虑摊销后实际展期年限短于一年。这开始就打脸。
目前,但凡境外展期方案被通过的房企,基本都没在本金上折让。
除了富力(02777.HK)和华南城(01668.HK)的展期方案降低票息,其他家要么维持原有票息不变,要么票息在原基础上稍作提高。你的展期方案,3笔债券中的2笔维持原票息,另一笔票息提高80bps,仅此。
至于“实际展期年限短于一年”,这更是从何说起。
不算那5%前置现金,你原今年9月到期的2笔债券到2023年5月只是支付15%,另外一笔也只是在原到期日支付15%。这三笔债券剩下的80%,都还要分成两次付,到2024年才全部兑付。
怎么算前面两笔展期都大于一年,只有另外一笔展期接近一年。瞧你这说的,很容易被误解成剩余的80%会没下文。
不管展期是大于还是小于一年,都不丢人。因为很多房企都这样,你也没什么不同。
另外,比起那些PIK支付利息的,你用现金支付利息这点值得被肯定。但同样,很多房企也是用现金付利息。▼
2
然后,你又说这个分期付款的比例在目前房企中,是最高。
“最”字就夸张了。
先来纠正下,在目前被通过的方案中,一定要说“最”,其实是富力(虽然不喜欢它)。
富力10支债券中,有3支是用同一种分期付款方式。第一期付25%,第二期付35%,剩下的到期再付。而你呢,9月到期的那两笔,第一期付15%,第二期付20%,剩下的60%到期付。怎么看,都是富力比例高。
当然,也得承认,富力展期时间比你长。▼
不过你和富力有个共通点,就是存续美元债金额都不低,可以位列展期(不包含整体重组)房企里的前茅,它是约46亿美元,你是约40.6亿美元。
所以你俩付第一期的金额,都够好几个小型房企完成兑付。
另外,你24年到期票息7.4%的那笔,你自己还有500万美元的持仓。
说自己“最高”没太大意义,你能按照计划分期完成兑付,才是真正的硬汉,才值得点赞,更值得大力宣传!
不然,要么是二展,要么还是得进入境外债务整体重组小分队。你的前辈们已经走出这样一条大道。
3
第三,在所有展期方案中,你说你的方案是首次以高质量的境外资产挂钩指标作为增信。
这意思是只有你有资产挂钩增信,还是其他家资产质量都不高?注意,这是疑问句。
你拿出在香港的“核心资产”鸭脷洲项目做增信,并承诺项目在偿还贷款后的剩余现金流或者净新增的融资,由于赎回或回购新债券,如果做不到会触发违约。
这一点,得表扬你。因为有,总比没有好。
但,真不是只有你有。
荣盛(002146.SZ)、祥生(02599.HK)、富力、中梁(02772.HK)、华南城等都有。
比如荣盛,拿出9个项目做为资产包增信,并在债券条款中承诺后期项目处置后净对价的50%用于兑付或回购债券。另外,在债券存续期内,资产包不会新抵质押给第三方。
再比如中梁,增信资产包涉及12个在中国二线城市为主的项目。这些项目平均持股权超过70%,权益货值超过100亿,对债务的覆盖比率非常高。并且,中梁将未来经营情况与持有人利益进一步挂钩,承诺销售额超过相应金额会回购相应比例债券。
再来看看鸭脷洲项目。你只占股50%,合作方不是那个实力雄厚可以买下剩余股权的龙湖(00960.HK),而是在境外债务整体重组中的龙光(03380.HK)。
给你设想了这项目N种变现可能,前提都是你和龙光要达成一致。
目前好在,鸭脷洲项目只有不到100亿港币的银行贷款,抵押率约30%,没超融。
只是,鸭脷洲项目的融资方案和销售进度,你放过一遍鸽子,这点容不得你跳出来否认。
你之前说销售节点是今年6月底,现在改成预计9-10月获得完工证。
纳闷了,不能如期销售的真实原因是什么?
4
最后,你还说对一些在广州、上海、成都、嘉兴、盐城和重庆的持有性物业作抵押再融资。
翻看最新财报,不考虑广州,你在上海、成都、嘉兴、盐城和重庆这5地的持有型项目一共15个(去除总建筑面积较小的后)。当中有5个做过股权出质。▼
不过,相信你在抵质押上没有按上限来做,即杠杆没放太夸张。这点也要表扬你。
比如,投资性物业抵质押上,你2021年才抵押89.8亿,抵押率约30%。
虽然不知道2022年上半年投资性物业,你到底抵质押了多少。但从整个大盘子比较,你确实拿出更多的东西(包含楼宇、土地使用权、投资物业、在建物业、持作销售用途的竣工物业及定期存款)用于抵质押。▼
这也证明,如果不是资产质量差或受限等因素,你确实存在新增融资的操作空间。但关键在于你到底能释放出多少新增融资,100亿?还是150亿?亦或是更多或更少?
其实用不了多久就能检验。如果项目真的债务结构干净或者没抵押过又优质,中债增信还是个渠道。
毕竟你在决定展期境外债前,还是让人大为意外地兑付了境内债20合景04,暂时保住境内公开市场。这点上,也给你点赞。
5
你还是你,中报一如既往不披露合同负债,只在年报下拉到附注页的其他应付款科目中放上合同负债。
虽然这样没啥,但没几家房企这样。人家是大大方方呈现在资产负债表里。
当然,这大半年,你改变巨大。
第一,你终于不像以前那样大比例占用联合营企业的资金了。所以,净占用联合营资金急剧减少。▼
也不知道你是占用不动了,还是以前占用的那部分资产已经出售。
相应的,你对外担保部分也在急剧减少。▼
第二,以前对你的利润起到很大程度修饰作用的投资性房地产公允值调整,今年不奏效了。▼
今年投资物业公允值比去年同期多亏了2亿。这或许也说明曾经的资产价值有所高估。
相信你的财报不是旁氏骗局,财技完全符合会计准则。虽然2021年的年报,审计师给了你带强调事项段的无保留意见。
至于你的资产,特别是持有型物业,到底成色几何。买家会有反馈,成交价也是佐证。
当然,更期待你向关心着你的人进行进展通报。坚持到现在确实不容易,大多数人也都希望你好。
最后,提前祝你境外展期方案通过。
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