住房租赁市场：以“机构化”破解“出租难题”

当前的住房租赁市场中，出租在“变难”——房源挂牌量增加、出租周期延长、租金水平下降……

据机构数据显示，以2024年1-9月为例，北京住房租赁市场挂牌量同比增长20%，上海同比增长25%;北京普租房源平均出租周期同比增加16%，上海同比增加32%，都接近40天;北京普租房源平均成交租金水平同比下降4%，上海同比下降1%。

在自如董事长、CEO熊林看来，“出租变难”的背后，是房地产市场发展进入新阶段，住房租赁市场“供需错配”愈发凸显。具体而言，在供给端，闲置存量住房尤其是老旧简装存量大量涌入;而在需求端，品质租房越来越成为主流，家庭式、改善型多元化租房需求不断增长，租户愈发重视“质价比”、租期服务、线上便捷体验等。

显然，这并不是短期的市场波动，而是住房租赁市场长期、深刻的趋势性变革。“住房租赁市场正在从过去快速扩张的市场，转变为一个需要寻找更大的确定性、稳定性、高质量增长的市场。”熊林说，“专业化、机构化是住房租赁市场稳健发展的确定选择。”

日前，国内长租机构龙头自如在成立13年之际，举办了主题为“一轮复始· 生生不息”的2024业主开放日，熊林携长租、资管、曼舍、家服、家装等各大业务线负责人悉数到场，为破解“出租变难”，开出了“机构化”的药方。

数据显示，目前全国潜在用于出租房源已超过6000万套，是明确的存量市场。同时，北京、上海等一线城市楼龄20年以上房源占比超40%。面对老旧存量房、简装房、精装房、豪宅、独栋资产等各类房源并存的复杂市场，传统的个人出租、社区小中介、中介平台等出租方式，面对日益多元化的需求端，难以实现长期稳定出租、有效保障业主持续收益。

据了解，在租房市场化起步较早的日本、美国、德国，住房租赁机构是实现供需平衡、稳定市场发展的重要主体，机构化率分别达到80%、50%、40%。相较之下，我国当前的住房租赁机构化占比，仅为10%左右，提升潜力巨大。

“作为中国乃至世界范围领先的机构化住房租赁平台，自如有能力成为市场的‘稳定器’。”熊林说，“自如能够实现穿越周期的稳健发展，源于‘一稳四好’，即模式稳、产品好、服务好、科技好、团队好。”

在模式稳方面，自如于2021年推出全新的“增益租”模式。熊林认为，增益租将成为主流的机构化租赁模式，优势在于“有保底、无差价、收益分成”，实现业主、租客、机构的三方共赢。目前增益租房源整体占比近50%，新收房源100%采用增益租模式。

在产品好方面，自如为业主提供一站式房屋资产升级方案，提高出租效率、保障出租收益。例如，面向业主精简装房源，提供一站式房源焕新增值的速优家产品;面向业主老旧毛坯房源，提供艺术设计智能整装的心舍、友家产品;面向业主高端住宅，提供豪宅委托的曼舍;面向机构业主的整栋或多栋物业，提供整栋租赁社区服务的自如寓、自如里;面向海外出租机构，提供的国际租房平台自如比邻Zabit。

在服务好方面，自如打造了包含房屋更新、房屋出租、租期服务、生活服务、续约服务等服务矩阵，帮助业主实现房屋资产的全生命周期管理。目前累计交付服务超过1亿单，覆盖200余种家庭服务场景。