今年以来，REITs发行节奏常态化，投资者认购火热程度不减。日前发行的银华绍兴原水水利REIT、华夏南京交通高速公路REIT和招商高速公路REIT纷纷宣布超募，成为活跃发行市场的一大缩影。与此同时，首单民营产业园REIT——中金联东科创REIT宣告成立，REITs底层资产扩容稳步向前。二级市场方面，市场人士认为，随着短期资金面扰动因素逐渐缓解、三季报披露期临近，后续走势将出现分化。

发行市场再现爆款

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REITs市场再度上演火爆认购场面。10月17日，银华基金发布公告称，银华绍兴原水水利REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为137.84亿份，为初始网下发售份额的106.07倍，刷新今年公募REITs网下认购倍数新高。在网下询价阶段，银华绍兴原水水利REIT共收到69家网下投资者管理的186个配售对象的询价报价信息。投资者中既有开源证券等多家证券公司的机构自营投资账户，也不乏嘉实基金、乐瑞资产等公私募基金的身影。

公告显示，银华绍兴原水水利REIT底层资产是绍兴市汤浦水库工程，坐落于绍兴市上虞区汤浦镇，是同时兼顾防洪、灌溉和改善水环境相结合的综合利用水利工程。汤浦水库主营业务收入为原水收入，近三年及一期的供水量分别为32233.93万立方米、34436.98万立方米、25756.77万立方米与11881.02万立方米。据测算，该项目2025年的现金流分派率预测值为7.10%。

银华基金认为，具备供水、发电等功能的水利基础设施属于民生刚需，运营受短期经济波动的影响较小，有一定的抗周期能力。在利率下行的背景下，依托较为稳定优质的底层资产，叠加强制分红特点，水利REITs产品或具备一定的投资性价比。

资金认购持续火热

近期发行的华夏南京交通高速公路REIT和招商高速公路REIT同样成为炙手可热的产品。华夏南京交通高速公路REIT公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为19.163%和12.848%，比例配售前，发行累计吸金68.572亿元。招商高速公路REIT的网下投资者有效认购申请确认比例为83.34%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为27.91%。

此外，中金基金公告宣布首单民营产业园REIT——中金联东科创REIT正式成立，进一步加强了REITs底层资产的多元化。募集期间，该REIT实现了有效认购份额5亿份，净认购金额16.17亿元。

据悉，中金联东科创REIT基础设施项目为科技创新型产业园区，入园企业中高新技术企业数量占比较高。截至3月31日，入园企业中自身或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的合计共74家，占比达62%。

产品上新不断、发行持续火热，为今年活跃的REITs市场写下注脚。Wind数据显示，截至10月18日，今年共有20只产品成功发行，发行总规模超过400亿元，去年同期发行数量仅5只。

二级市场逐渐分化

10月初，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家发展改革委副主任刘苏社指出，规范实施政府和社会资本合作的新机制，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，深化投贷联动试点合作。

政策支持下，REITs市场供需两端扩容提速，而二级市场价格则出现分化：不少产品今年持续上涨甚至跑赢大市，但也有产品出现折价。Wind数据显示，截至10月18日，有35只产品二级市场价格今年以来实现正收益。其中，华夏北京保障房REIT、中金山东高速REIT、博时蛇口产园REIT二级市场价格涨幅均超过了25%，中金厦门安居REIT、富国首创水务REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT涨幅逾20%。嘉实京东仓储基础设施REIT、华安百联消费REIT等产品则出现折价。

中金公司表示，10月各大类资产市场波动率仍维持较高水平，但边际有趋于稳定迹象，比如REITs市场中的保障房品种近期有所修复。随着短期资金面扰动因素逐渐缓解、三季报业绩披露期临近，市场后续走势将根据基本面情况形成分化，可关注各产品2024年前三季度累计业绩的稳定性。