天气转冷，北京租赁市场也正式“入冬”，市场淡季叠加部分区域疫情反弹因素，11月北京租赁市场呈现加速降温趋势。11月29日，贝壳研究院发布数据显示，11月北京市租赁成交量环比减少超过10%，各城区租赁市场均保持降温趋势。从租金水平来看，11月北京市平均月租金水平为84.9元/平方米，租金水平环比微跌0.8%，同比稳中微涨，相比于2019年同期微涨3.3%，租金水平自8月开始连续四个月保持下跌趋势。

租金水平连续4个月下滑

根据贝壳研究院数据，2021年11月北京市租赁市场成交量环比减少10.7%，相比于2019年、2020年同期，由于叠加了短暂的小范围区域的疫情反弹，租赁市场呈现加速降温。从租金水平来看，2021年11月北京市平均月租金为84.9元/平方米，租金水平环比微跌0.8%，同比稳中微涨，相比于2019年同期微涨3.3%。

今年下半年，随着毕业生的租赁需求集中释放，北京市租赁市场在7月达到年内市场热度高峰，8、9月租赁市场持续降温，10月曾呈现小幅回温，11月则延续此前的降温趋势，租金水平自8月开始连续4个月保持下跌趋势。

丰台西红门地区某中介销售人员告诉北京商报记者，虽未有明确划分，但租赁市场存在明显的淡旺季。春节后的2-3月返工潮、暑假期间的6-8月毕业季，都是传统的租赁市场旺季。受疫情影响，北京流入人口明显下降，传统旺季的表现也发生偏移，而淡季则更加“惨淡”。

“目前北京整体上是‘差’的，不过也存在区域差异，毕竟租金水平的高低，受供需因素的影响。西红门最近几个月，附近有几个公寓楼都在拆迁，房源少了，价格反而比之前旺季还要高一些。”上述中介人员表示。

为保障租赁市场供需均衡，近期北京市发改委、住建委联合发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中明确提出，要重点扩大了公租房、保障性租赁住房的增量建设供应，旨在提升租客的租住品质。其中，集体土地租赁住房的建设是保障性租赁住房的重要供给方式之一。据悉，北京市当前已经开工建设数十个集体土地租赁住房，即将陆续入市。

除此之外，北京还积极盘活存量资源。11月23日，北京市规划和自然资源委员会公布，顺义首批商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批，原则同意天竺万科中心D座、万科28街区2#楼商业办公项目改建宿舍型租赁住房项目。上述商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目，预计将提供宿舍874间。

六成商圈租金环比下跌

市场热度方面，北京各城区市场热度均保持降温，除丰台、通州和大兴区外，其余7个城区租金均环比下跌。从成交量来看，根据贝壳研究院数据，11月北京市10个城区成交量均环比减少，其中海淀、东城、通州、昌平及顺义区环比减少超过10%。

从租金水平来看，11月丰台、通州和大兴区租金环比基本持平或微涨外，其余7个城区租金均保持环比下跌趋势，跌幅不超过4%;有赖于有效的疫情防控，各城区租金同比均保持稳中微涨，相比于2019年同期水平，10个城区的租金水平均保持微涨。

今年北京租赁市场热度TOP30商圈中八成商圈11月市场环比降温，鲁谷、苹果园、朝青、旧宫、东坝、广安门成交量环比增加，六成商圈11月租金环比下跌。根据贝壳研究院数据，今年以来市场热度TOP30的商圈中，11月回龙观、望京、鲁谷租赁市场热度领先，鲁谷、苹果园、朝青、旧宫、东坝、广安门成交量环比增加，其余24个商圈均环比减少，其中降幅超过30%的为长阳、武夷花园。

从租金水平来看，11月TOP30商圈单平米月租金最高为酒仙桥(121.2元/平方米)、最低为长阳(45.1元/平方米)，套均月租金最高为双井(10660.9元/套)、最低为顺义城(3656.5元/套);TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙桥、旧宫、马家堡、青塔、双桥、顺义城、武夷花园、玉泉营、枣园、常营等12个商圈环比微涨或基本持平，其余18个商圈租金水平均环比下跌，从同比来看，除了科技园区外，其余商圈均保持同比微涨。

成交周期延长

整体来看，11月北京房客源成交周期环比延长，不过房源出租难度低于疫情前同期水平。

根据贝壳研究院数据，11月北京房源成交周期为32天，环比延长1.8天，同比缩短13.4天，比2019年同期缩短7天。客源成交周期为12.8天，环比延长0.1天，同比延长1.6天，比2019年同期延长0.5天。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，房客源成交周期自9月开始，连续3个月保持延长趋势，传统市场淡季，叠加短暂的疫情反弹，使得业主房屋出租难度提升，但对比2019年同期，房源更容易出租。客源成交周期高于疫情前水平，主要是经历过疫情后，租客租赁时考虑的因素增加，如小区位置、物业等，决策周期延长。

黄卉预计，12月北京租赁市场保持降温，租金水平或保持下跌。现阶段租赁市场处于传统淡季，高校毕业生租赁需求在6-8月集中释放，租赁市场租赁需求减弱，9月开始进入传统租赁市场淡季，预计12月租赁市场活跃度或保持下降，租金水平或继续保持稳中回落趋势。北京商报记者王寅浩

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11月六成城市租金低于疫情前同期

房地产市场的“金九银十”，恰是租赁市场的“铜九铁十”，告别暑期的热度高峰，全国租赁市场呈现加速降温趋势。11月29日，贝壳研究院发布数据显示，根据贝壳研究院数据，11全国重点40城租赁市场成交量环比减少17.9%，从租金水平来看，全国重点40城租金水平为39.4元/平方米，租金指数环比下跌1.3%，同比稳中微涨，比2019年同期仍下跌4%。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，今年租赁市场在7、8月达到年内市场热度高峰，随着毕业生租赁需求基本释放，9月租赁市场进入淡季，10、11月保持降温趋势，由于短暂的疫情反弹11月有所加速。事实上，10月中下旬开始，部分区域陆续呈现出疫情短期反弹，在租赁市场淡季，部分城市的租赁市场加速降温，不过有赖于有效的疫情防控，此轮疫情对租赁市场的影响限定在一定范围内。

分城市来看，全国各能级城市均环比降温，新一线及其他二线城市热度环比三连降，一线及新一线城市相比于疫情前同期呈现微涨。

根据贝壳研究院数据，11月一线、新一线及其他二线城市租赁成交量均环比减少，降幅均超过10%，不过高能级城市降温较缓。新一线及其他二线城市9、10、11月连续保持降温趋势，一线城市曾在10月有小幅回温，主要是由于市场淡季租金下降，上海、北京租金敏感性租客租赁需求强化，成交量环比增加。

从租金水平来看，11月贝壳平台一线城市月租金水平为75.4元/平方米，租金水平环比下跌1.2%，同比微涨，比2019年同期微涨1.4%;新一线城市月租金水平为30.5元/平方米，租金水平环比基本持平，同比微涨，比2019年同期微涨2.6%;其他二线城市月租金水平为24.6元/平米，同比微涨，仍低于2019年同期水平。

“去年由于疫情冲击，租金水平低温运行，今年有赖于有效的疫情防控措施，各能级城市租金均呈现同比微涨，其他二线城市租金仍低于疫情前水平。”黄卉称。

不同于前两年，今年11月全国各城市租赁市场均呈现降温趋势，哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降温幅度最大，超过30%。全国重点40城租赁市场均处于传统淡季，10月中下旬开始，小范围区域疫情出现短暂反弹，加速了区域的租赁市场降温。

11月超六成城市租金水平环比下跌，14个城市连续3个月及以上环比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9个城市11月月平均租金为近三年同期最低。根据贝壳研究院数据，11月全国重点40城中东莞、杭州、南昌、厦门、武汉和沈阳市等15个城市租金水平环比微涨或基本持平。

在地产分析师严跃进看来，租赁市场的不景气，也受房地产市场大环境的影响，北京等一线城市属于高点回落，而二三线城市则是重心的转移。信贷政策加码，让二手房市场急速入冬，一大部分城市的二手房处于“难卖又难租”的困境。

整体来看，11月全国房源成交周期走高，客源成交周期基本持平，但两者均高于疫情前同期水平。

根据贝壳研究院数据，11月全国重点40城房源成交周期为49.2天，环比延长3.7天，同比缩短3.4天，比2019年同期延长7.1天;客源成交周期为10.3天，环比、同比均基本持平，比2019年同期延长2.3天。

黄卉称，由于租赁市场继续变冷，房源成交周期11月保持延长趋势，房屋出租难度提升。客源成交周期维持在较高位，8-11月变化较小，变化幅度在0.5天以内，经历过疫情后，租客在租房的决策时间延长，以降低租赁过程中的风险。

贝壳研究院方面预计，今年12月全国租赁市场热度将继续保持低温，在疫情不反弹的情况下11月受疫情抑制的部分区域的租赁需求释放，局部区域或会呈现回温趋势。

报告称，今年10月中下旬开始，部分区域出现疫情反弹，11月全国重点40城租赁市场加速降温，各能级城市均保持降温趋势。由于目前仍处于租赁市场淡季，在春季前租赁需求较弱，12月租赁市场仍将保持低温趋势。此外在疫情不出现反弹的情况下，预计11月部分区域受疫情抑制的租赁需求会在12月释放，部分小范围区域或会出现租赁市场小幅回温的趋势。

北京商报记者王寅浩