“燕郊购房松绑了！首套房仅20%首付，二套房仅30%首付。”4月6日下午，多个微博房产号及大V在社交平台发布燕郊下调首付比例的消息，引发网友关注。

但这条“新政”昙花一现仅仅一天，就被直接叫停。这既在意料之外，又在意料之中。

燕郊的楼市实际情况如何呢？二手房市场应该是最能反应楼市供需真相。58安居客房产研究院的数据显示，燕郊二手房的挂牌价格2017年4月最高点28611元/平方米，而2022年4月二手房挂牌价仅为17917元/平方米。可以看出，近五年来燕郊楼市不断降温。

实际上，早在燕郊之前就有很多地区明确发布实行降低首付的政策，相比房贷利率，首付比例的下调更能直接刺激购房者的购房需求。那么，燕郊的楼市需求被“刺激”出来了吗？

疫情之下 购房者在哪？

工作群里接到首付降低通知的那天，中介小立觉得在这个行业苦苦坚持四五年的自己终于否极泰来了。

这几年，小立为了卖房，各种宣传方式如微信、抖音、微博都试过了，但燕郊楼市利好太少，利空倒是不时出现，导致小立的各个社交平台的账号处于更新频率很高，但基本无人问津的状态。

尽管朋友圈没人点，微信没人理，抖音没人看。但收到这个通知后，小立还是习惯性的发了一个小视频——低首付施行，燕郊解封后，房价会涨吗？

出乎意料的是，这则视频发出后，引发了大量阅读及讨论，让一直以来浏览量惨淡的小立受宠若惊，他有预感，燕郊的下一批购房者可能要出手了，自己的职业“第二春”也马上要来了。

但没想到，幸福来得如此短暂，仅仅享受了一天“流量博主”的待遇后，第二天政策就被喊停，小立感觉一切又回到了原点。

小立认为首付降低是最直接的催热燕郊楼市的办法，燕郊现在的问题是没有购房者，这一政策可能会带来一批购房需求。

当下，北京的通勤还没恢复，主要的购买力只能靠当地的改善需求，但实际上，燕郊很大一部分成交量是靠在北京工作的人撑起来的，疫情之后，北京的购房者过不来，让本就冷清的市场雪上加霜。巧妇难为无米之炊，没有购房需求，任你售楼处和中介使出浑身解数，也难以达成成交。

在近二十天的封城期间，小立只能通过发现场视频、线上VR看房、直播讲解来跟客户以及潜在客户沟通。

在楼市本就不景气的燕郊，线上带看这种方式能促成的成交量可想而知。

“来燕郊买房的人，其实对当地的行情非常了解，所以根本不会盲目的交定金或者是很快决定买房。这种大宗交易，如果不能实地看房，促成的概率是很低很低的。”

燕郊楼市政策“潜规则” ？

实际上，这并不是燕郊楼市松绑政策第一次被叫停。

自从2017年6月开始，燕郊开始限购，“非本地户籍居民家庭在当地购房，需缴纳3年社保或提供纳税证明，首套房首付统一为30%”。

近几年，受疫情以及政策影响，燕郊房价一路下行。与之伴随而来的，是不断有传闻说限购政策已经放开，但每次舆论发酵后，都被相关部门立即否认。

不过，当90度地产以购房者身份与售楼处人员沟通时发现，在执行层面，政策基本已经全面放开了。

据当地置业顾问介绍，“燕郊从去年七月开始，二手房都已经放开了限购，更何况新房。没有燕郊的户口、没有燕郊的社保都没有关系，购房客户基本都过了网签。燕郊位置敏感，稍有风吹草动，就会引来大量关注。所以大家都是只做不说，很低调，你是不可能看到红头文件的。”

“本次的两成首付也是如此，尽管相关部门已经叫停，但目前仍有两个项目售楼处可以实现两成首付。不过目前二手房还不行，等新闻热度过了，未来有可能会开口子，留有操作空间。”该置业顾问如此说。

即使首付比例真的降低，燕郊楼市就会转而上行吗？

当地一家经纪公司销售人员分析称，“燕郊和别的地方不一样，当地房源太多，其中，二手房在售房源达28000多套，新房方面，各楼盘为争夺客户降价促销的也较多，而购房人群短期内不会增长太多，再加上目前出手的人群以置换为主，因此，预计降低首付比例不会对市场有太大影响。”

合硕机构首席分析师郭毅认为，之前，在环京楼市成交“腰斩”的过程中，燕郊是个比较有代表性的城市。同时，燕郊在环京市场中具有旗帜的作用，只有燕郊楼市真正出现成交量回暖、市场升温，环京楼市才有重启回暖的契机和可能性。

不过，在郭毅看来，燕郊楼市目前的问题，不是降首付能解决的，反而可能因为类似宽松政策的出台，导致一部分购房群体出现更深的观望，市场反而可能在短暂政策观望期后出现下行的趋势。

实现同城化 还要等多久

实际上，最近除了燕郊首付比例下调外，还有两则关于北三县楼市的利好消息。

一个是香河正在商讨检查站外迁，最快年底动工。

第二个好消息是，总是“只见楼梯响，不见人下来”的地铁线路开通也终于正式敲定了时间。在最近召开的《北京城市副中心2022年投资暨重大工程专题发布会》上，已经明确说明:“要确保平谷地铁线在2025年底实现通车”。2025年底平谷地铁线通车，也就预示着燕郊在3年半后正式进入地铁时代。

这给饱受通勤之苦的打工人园园带来了一丝希望。园园在燕郊跨城上班已经将近十年，疫情发生后，通勤频频受到影响，廊坊出现疫情，燕郊要核酸封控，北京出现疫情，燕郊也要核酸封控。这让本来在今年准备跳槽的她疲惫不堪，“很多公司已经不招京冀通勤人员了，其实也可以理解，动不动就不能到公司，放哪家公司都受不了。”

园园认为，距离近是优势，可现在的确有很多问题，疫情的问题、交通的问题、检查站的问题。但如果随着时间推移，疫情会过去，交通会改善，检查站会东移，而距离近的优势会发挥出来，希望燕郊尽快等到那一天。

而对于燕郊楼市，园园认为，作为生活在这里十几年的人，不希望大家提到燕郊只能想到房价，也不希望燕郊再对房地产恋恋不忘甚至有意亲近。这是在自曝其短，这样的城市已经公开告诉大家它们已经失去了竞争力，对于当下的市场背景，任何的刺激，都可以理解为困兽之斗。

燕郊作为京津冀协同发展的桥头堡，在大的政策背景下，前景利好。但就现状来看，燕郊想要真的实现同城化，需要时间。

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