销售目标未完成，以长三角布局为主，盈利水平持续下降，保持三道红线绿档水平。

◎ 作者 / 沈晓玲 张少贤

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核心观点

【业绩目标未达成，未入发家地南京销售金额10强】2021年，弘阳地产合约销售金额872.2亿元，较去年同期相比小幅上涨0.8%，高于百强房企-3.5%的规模增长率。根据2020年业绩发布会上提出的不低于15%的增长预售目标计算，2021年销售目标完成率为87.7%，与行业平均88%的完成率相当。2021年销售回款率达到93%。从合约销售额的区域分布来看，长三角贡献了70.1%的销售，其中江苏省占比49.3%。弘阳在发家地南京的销售面积入围当地房企10强，但销售金额仅排在12位。

【依然以合作拿地为主，长三角投入占比超5成】对比土储明细，2021年弘阳地产新增土地计容建面约330万平方米，根据土储建面计算，新增土储权益为51.9%，2021年新增的22块土储中，20块土储为合作拿地，其中13幅地块权益比例在30%左右。拿地销售比为0.34，高于百强房企的0.25的平均水平。从新增土储分布来看，长三角占比接近五成，其中江苏省投资力度最大，新增土储占比为41%，进一步增加本土市场的土储。

【长三角占比接近七成，总土储权益比例为48.2%】截止2021年底，弘阳共拥有1878万平方米土地储备，总规模较2020年末下降6%，权益建面约906万平方米，总土储权益比例为48.2%，与去年同期权益比例持平。按照目前的销售情况和增长速度来看，足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。总土储从区域布局来看，长三角土储建面占比66%，其中江苏省土储占比过半，达52%。从城市能级来看，一二线城市土储占比为73%，较2020年提升6个百分点。未来弘阳销售仍以长三角为主，短期内土储分布不会产生较大的格局变动。

【盈利能力持续下降，合作摊薄归母利润】2021年弘阳营业收入为266.7亿元，同比增长32.3%，其中物业销售收入为260.4亿元，占比97.6%。2021年弘阳合同负债为331.9亿元，较2020年同期增长13.0%，为未来营收提供了保障。2021年，弘阳地产毛利率下降3.3个百分点至19.1%，主要是由于高毛利项目结转比例变少。2021年企业净利率和归母净利率同比下跌2.2和3.6个百分点至7.0%和4.7%，归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁，截止到目前总土储的权益比例依然不足50%，少数股东摊薄利润的情况仍会持续。

【三道红线维持绿档水平，平均借贷利率7.43%】截止至2021年12月31日，弘阳地产三道红线全部达标，继续保持“绿档”。弘阳地产拥有现金160.39亿元，相比2020年末减少13.42%。短期债务113.87亿元，相比2020年末减少0.45%，现金短债比1.41。但贸易应付款、应付票据等其他短期应付类债务接近300亿，弘阳依然存在较大短期兑付风险敞口。此外，2022年3月惠誉将弘阳集团及其子公司长期外币发行人违约评级调至“B”，并持负面展望。2021年加权平均借贷利率为7.43%，同比下降0.24个百分点，但仍高于规模相当的房企平均借贷利率水平。

【地产商业双轮驱动，协同赋能】2021年弘阳商业经营板块实现营业收入5.8亿元，同比增长16%；商业和酒店合计营收占比2.4%，相比2020年下降0.3个百分点。目前商业经营板块收入主要来自已经开业的弘阳广场。此外，位于常州、安庆等地的重资产项目正在筹备，其中，安庆弘阳广场商业总建面7.9万方，商业可租赁建面达4.9万方，计划于2022年开业。

01

销售

业绩目标未达成

未入发家地南京销售金额10强

销售目标未完成，回款率保持九成以上。2021年，弘阳地产合约销售金额872.2亿元，较去年同期相比小幅上涨0.8%，高于百强房企-3.5%的规模增长率。同期实现合约销售面积516.5万方，同比下降12.7%，销售均价达16887元/平方米，同比上升15.5%。业绩稳步增长，全口径销售金额排名较2020年上升1位至第48名。根据2020年业绩发布会上提出的不低于15%的增长预售目标计算，2021年销售目标完成率为87.7%，与行业平均目标完成率88%的水平相当。另外弘阳2021年销售回款率达到93%，保持良好水平。

长三角区域保持领先，其中江苏省占比近五成。从合约销售额的区域分布来看，2021年弘阳70.1%的合约销售额分布在长三角，其中，江苏省作为作为企业的发家之地，销售额占比达到49.3%，较2020年下降5个百分点。从江苏单城市的市场地位来看，弘阳在江苏省13个城市中已布局11城【1】，根据CRIC发布的2021年各城市企业销售排行榜【2】来看，弘阳在南京、常州、盐城、徐州4个城市入围该城市2021年度企业全口径销售金额排行榜，其中仅盐城位列2021年全口径销售金额TOP5，在发家地南京的全口径销售面积榜单位列第9，但在销售金额榜单排名仅12位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升，均提升了3.6个百分点。

02

投资

依然以合作拿地为主

长三角投入占比超5成

新增土储权益较低，积极拿地扩充土储。对比弘阳地产2020年报和2021年业绩报的土地储备明细，2021年弘阳地产新增土地计容建面约330万平方米，按照企业公布平均楼板价9025元/平米，拿地金额约300亿元。根据土储建面计算，新增土储权益为51.9%，2021年新增的22幅土储中，20幅土储为合作拿地，其中13幅地块的权益比例在30%左右。2021年拿地销售比为0.34，高于百强房企的0.25的拿地销售平均水平。

江苏投资力度最大，以稳定本土市场规模。从新增土储分布来看，长三角占比接近五成，其中江苏省投资力度最大，新增土储占比为41%，进一步增加本土市场的土储，稳定长三角销售规模。此外聚焦大湾区和成渝等重点区域，中西部和环渤海土储占比分别为19%和22%。

03

土储

长三角占比接近七成

总土储权益比例为48.2%

总土地储备充足，可支撑未来三到四年销售。截至2021年12月31日，弘阳共拥有1878万平方米土地储备，总规模较2020年末下降6%，权益建面约906万平方米，总土储权益比例为48.2%，与去年同期权益比例持平。虽然土储规模缩减，但按照目前的销售情况和增长速度来看，足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。

总土储从区域布局来看，与销售分布基本一致。长三角土储建面占比66%，其中江苏省土储占比过半，达52%。其次，中西部土储建面占比为23%较2020年同期上升1个百分点，珠三角和环渤海占比较低，分别为5%和6%，与2020年同期相比变化不大。从城市能级来看，一二线城市土储占比为73%，较2020年同期推升6个百分点。未来弘阳销售仍以长三角为主，因此短期内土储分布不会产生较大的格局变动。

04

盈利

盈利能力持续下降

合作摊薄归母利润

营收同比增长超三成，物业销售部分占比97.6%。2021年，弘阳营业收入为266.7亿元，同比增长32.3%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成，其中物业销售收入为260.4亿元，占比97.6%，商业和酒店经营收入分别为5.8亿元和0.4亿元，占比合计2.4%。同时，2021年弘阳合同负债为331.9亿元，较2020年同期增长13.0%，为未来营收提供了保障。

毛利率和净利率持续下滑。2021年，弘阳地产实现毛利润50.8亿元，同比上升12.7%，但毛利率下降3.3个百分点至19.1%，主要是由于高毛利项目结转比例变少。2021年企业获得净利润18.7亿元，同比上升0.6%，但归母净利润同比下降25.0%至12.5亿元，同时期间内净利率和归母净利率同比下跌2.2和3.6个百分点至7.0%和4.7%，归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁，截止到目前总土储的权益比例依然不足50%，少数股东摊薄利润的情况仍会持续。

05

负债

三道红线维持绿档水平

平均借贷利率7.43%

三道红线全部达标，继续保持“绿档”。截止至2021年12月31日，弘阳地产的净负债率为57%，与去年同期基本持平。剔除预收款的资产负债率达68.1%，较去年下降1.3个百分点，维持在监管阈值内，属于绿档企业。

短期兑付压力较大，惠誉展望负面。截止至2021年12月31日，弘阳地产拥有现金160.39亿元，相比2020年末减少13.42%。短期债务113.87亿元，相比2020年末减少0.45%，现金短债比1.41，处于合理水平。但贸易应付款、应付票据等其他短期应付类债务接近300亿，弘阳依然存在较大短期兑付风险敞口。此外，2022年3月惠誉将弘阳集团及其子公司长期外币发行人违约评级调至“B”，并持负面展望，其认为企业资本市场渠道仍然受限，偿还2022年下半年到期债务存在较大不确定性。

融资渠道拓宽，平均借贷利率7.43%。2021年，弘阳地产在境外资本市场取得了突破，发行两笔境外绿色优先票据，其中2021年1月发行的4年期利率为7.3%的3.5亿美元的优先票据，是弘阳集团利率水平最低的境外债券。2021年加权平均借贷利率为7.43%，同比下降0.24个百分点，但仍高于同等规模房企的平均借贷利率水平。

06

战略

地产商业双轮驱动

协同赋能

坚持“地产商业双轮驱动”的战略，商业酒店板块营收占比合计2.4%。2021年弘阳商业经营板块实现营业收入5.8亿元，同比增长16%；酒店经营板块实现营收0.42亿元，同比增长11%。商业和酒店合计营收占比2.4%，相比2020年下降0.3个百分点。地产为商业引流赋能，商业为地产溢价赋能，商业与地产协同发展。

弘阳广场持续发力，轻重并举，稳健发展。在商业经营方面，弘阳已实现轻重资产项目并驾齐驱、稳健发展的势头，并完全覆盖长江经济带并完成区域深耕。同时弘阳商业推出弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+三条主力产品线，针对年轻中产、成熟中产、亲子家庭等不同目标客群，打造区别于其他城市综合体运营商的行业竞争力。目前商业经营板块收入主要来自已经开业的弘阳广场，期内济南弘阳广场开业，三天内客流突破50万人次，销售额超2500万，引流效果明显。此外，位于常州、安庆等地的重资产项目正在筹备，其中，安庆弘阳广场商业总建面7.9万方，商业可租赁建面达4.9万方，计划于2022年开业。

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