地产财富会

如今的房企队伍

在金融机构和投资人眼中

央国企和民企属性已经泾渭分明

没有金光罩护体的民企队

要冲破更大的阻力负重前行

2022-04-02

到今天，上市房企扎推交卷和开业绩会暂告段落，很多人可能还没从前天万科郁亮的道歉里回过神来。

这声道歉，与其说是万科向他的52万股东致歉，还不如说是代表被逼到墙角的一众民营房企发出的生存呐喊。

民营房企的生存处境有多惨？

世茂、富力、宝龙等十几家H股上市公司没法在4月1日零点前发出经审计年报；

一个评级下调甚至一则谣言都能迅速将一家原本从容的公司拖进流动性危机的泥潭。

行业信用塌方的锅精准地扣在了所有民营房企的头上。

逼得“优等生”龙湖都要在自家新盘海报打上“公司财务安全，现金流充裕”；

遭瑞银看空的旭辉学会了第一时间奋起反击、自我拯救。

在已经发布年报的地产公司里，我们重点关注了龙湖、旭辉、新城控股(601155)这三家民企代表，希望为民营房企找到在恶劣生存环境下保持安全的有效配方和未来发展路上的明灯。

还债第一名

保障自己安全，不给行业添麻烦

还债，是2021年业绩会上大家都绕不开的共同话题。

龙湖的表态底气十足：今年龙湖集团的刚性还款只有140亿元，从现在开始往后，龙湖集团的刚性还款只有70多亿元，非常可控。

这还不够，手握885亿现金的龙湖，来了一招更狠的：我们计划今年提前归还300多亿元的债务，加上其他的债务偿还，整体将还款400多亿元左右。

地产财富会发现，从龙湖的年报到业绩会，“戒尺”、“刻度”是高频出现的两个词——“信任是多年积累的结果，更须时时维护，始终以严明的资金管理及融资纪律作为业务开展的戒尺，以此紧握发展的主动权”“确保项目投资、预算、签约、结算各节点均按刻度达成”。

多年来沉淀的近乎刻板的自律气质，换来了龙湖今天的从容，也让龙湖与其他民营房企“仿佛不在一个世界”。

在业绩会上宣布正式进入绿档的旭辉，也透露了今年的还债安排，到年底实现短债在整体债务占比12%，进一步减轻短期债务压力。

根据年报，旭辉一年内到期债务370亿元，占比16%，在手现金467亿元，其中160多亿受监管，流动性虽谈不上从容，但也能保证正常运转。

怕大家不放心的林老板，又补了一针强心剂：

从去年下半年开始，旭辉在及时归还短债的同时，也在用长期负债置换掉一些短期负债，确保平均债务周期在4.7年，能与我们的开发周期相吻合。

未能完成2600销售目标、已现增速乏力的新城控股，说自己不再追求规模目标。业绩会上，年轻的85后董事长王晓松公布了2022年还债时间表：

今年全年165亿元公开市场债务到期，其中3月到期债务43亿元，是公司全年还债高峰。1-3月份到期46亿元全部偿付完毕，除此之外还有56亿元在4-6月份到期，下半年到期63亿元，剩余一些债务到期的时间都非常均匀，可以让公司从容应对。

还债是个技术活儿，要排布好节点，控制好债务周期，用长期置换短期，用低成本置换高成本，这其中最关键的，是借到便宜钱的能力，也就是融资成本问题。

央国企动辄4%、3%的融资成本占尽资金优势，民营房企中，也就万科、龙湖做到了4%的成本融资，碧桂园、旭辉来到5%的区间，而新城控股努了很大的力才将成本降到6.57%。

实际上，新城控股的偿债思路里，吾悦广场资产盘活是很重要的一部分。据透露，其898亿债务中，有109亿是通过吾悦广场融资得来，未来还有更大的空间可以盘活。而利用吾悦广场发行资产专项计划支持证券，融资利率5.5%，对于降低融资成本也起到很大助益。

保卫现金流

经营服务类业务的优势正在显现

行业的共识是，房地产开发板块已经见顶，其毛利率已经从30%左右向20%回落，有的开发业务毛利率甚至跌破了20%。

对比之下，经营服务类业务的毛利率高得有些抢眼。

新城控股年报里的这组数据一目了然：

2021年新城控股整体毛利率为20.45%，同比下滑3.1个百分点，其中，房地产开发销售业务毛利率下滑4.1百分点至17.7%；

物业出租及管理板块，实现营业收入79.69亿元，同比增加46.62%；毛利率高达72.64%，较上年同期增加1.88个百分点。

根据年报，2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%——商业持续性经营收入能够完全覆盖当期利息支出，第二曲线开始发力了。

坊间有句话叫「吾悦强则新城安」，意思是吾悦广场相对稳定的现金流和收益率，保障了新城控股的流动性安全。

现金流就是生命线。

对于绝地求生的民营房企来说，开发业务之外的第二曲线、能够产生稳定现金流的经营服务类业务，不仅是救命稻草，更可能是未来的核心战场。

这一点，万科想得很明白。在年报《致股东信》中，郁亮认为：

今天，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加……未来，经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

但做得明白，并且做出成果的，却是龙湖。

年报显示，龙湖的物业投资业务收入同比增长37.5%至104.1亿元；商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%；龙湖冠寓开始盈利，实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，成为龙湖经营性收入的稳定贡献源。

长租公寓领域，龙湖是第一个实现盈利的入局者。

业绩会上，今年履新的CEO陈序平坦陈龙湖回归到现金流、利润的逻辑，“争取做一个成一个，也能让未来的创新业务为利润增长提供新的贡献。”

在迎接春天到来的路上，希望所有身陷困顿的民营房企能够共勉。

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