经济观察报 记者 老盈盈 随着2021年财报陆续发布，上市银行晒出了房地产业务风险敞口。
受房地产市场整体下行和个别房企风险暴露偿付能力的影响，2021年银行房地产不良贷款和债务风险整体有所上升。
不过，从2021年底开始，房地产利好政策开始出现，市场信心有所恢复，房地产融资环境逐步改善。多位银行高管判断，目前房地产行业仍然处于风险上升和释放阶段，房地产销售还没有明显回暖。对于房地产业务，各大银行依然采取严格的风控措施例如强化房地产业务的风险源头管控，加强房地产项目的抵押担保、资金监管、按销售进度还款等关键环节的风控。
房地产不良率整体有所上升
从国有大行来看，四大行在房地产行业的对公贷款不良余额和不良率均出现双升。
财报数据显示，工行截至2021年末房地产业不良贷款余额338.2亿元，较上年末增加175.82亿元，同比增加108.28%，不良贷款率为4.79%，较上年末增长2.47个百分点，不良率增长在国有大行中较快。
截至2021年末，建行境内房地产业贷款余额7301亿元，较上年增加425.8亿元，增幅6.19%，其中不良贷款余额135.36亿元，比上年末增加了45.25亿元，不良率由1.31%上升至1.85%。
同一时期内，中行房地产对公贷款6871.86亿元，占整体贷款余额4.38%，余额和贷款占比皆较上年有所下降；但房地产不良贷款余额346.94亿元，较上年末增47.42亿元；不良率5.05%，较上年升0.37个百分点。农行2021年报显示，公司类贷款中房地产业不良余额281.72亿元，新增139.63亿元，其不良率从 2020年的 1.81%上升到3.39%。
相较而言，交行和邮储银行，房地产对公贷款不良余额提升，不良率指标“一降一持平”。财报数据显示，2021年末，交行房地产业不良贷款余额为52.60亿元，较2020年末的47.11亿元有所提升，但不良贷款率有所降低，由2020年末的1.35%降低至1.25%。邮储银行房地产行业贷款在对公贷款中占比6.16%，提高了1.43个百分点，不良贷款余额较上年末增加了500万元，不良贷款率0.02%，与2020年末持平。
在已披露业绩的股份行中，民生银行(600016)的房地产业务对公不良率提升较多。截至2021年末，民生银行对公房地产不良贷款的余额是95.74亿元，较年初增加了65.34亿元，不良贷款率为2.66%，较年初上升了1.97个百分点。
其他股份行方面，截至2021年末，中信银行(601998)房地产对公不良率上升至3.63%，较年初上升0.28个百分点，房地产不良贷款余额103.31亿元，较年初增长7亿元。招行2021年房地产不良贷款余额56.55亿元，较上年末增加了44.65亿元；不良贷款率由2020年的0.3%上升至1.41%，涉及到的违约客户主要是华夏幸福(600340)和恒大。
平安银行年报显示，截至2021年末，该行房地产业不良率为0.22%，较2020年末上升0.01个百分点；兴业银行(601166)房地产业不良贷款率为1.08%，较2020年末上升了0.16个百分点，目前潜在风险的对公房地产项目大约是200亿左右，但资产减值已经计提到位；光大银行(601818)房地产不良贷款余额24.36亿元，较上年末增加了8.07亿元。
何以应对
对于房地产行业的风险形势，多位银行高管判断，目前房地产行业仍然处于风险上升和释放阶段，市场销售预期的改善还需要一定的时间。
农行副行长崔勇认为，当前市场风险主要集中在少数大型房企，特别是有海外债、信托、理财等非银行渠道融资占比较高、负债规模较大的房企。从去年四季度以来，监管部门采取多项措施，引导各商业银行满足房地产的合理融资需求。但从短期看，行业的预期尚在修复之中，市场销售、投资下降趋势还未扭转，前期负债水平较高的房企和困难房企资金链紧张的局面尚未有明显缓解，预计这部分企业后续仍然面临一定的风险暴露压力。
中信银行副行长胡罡表示，现在看到的情况：第一是房地产销售还没有明显回暖；第二，有些房地产龙头企业不断有负面风险信息出现；但也要看到房地产企业，作为国民经济支柱行业的重要性。他认为，从短期来看，房地产行业的风险还在逐步释放的过程中。从中长期来看，房地产经过调控后，能够留下来的或者能够尽快改善资产负债状况、提高自身管理的企业，未来还是有竞争力的。
对于防范风险，各家银行都有具体的管理措施。崔勇表示，农行强化了房地产业务的风险源头管控，重点加强房地产项目的抵押担保、资金监管、按销售进度还款等关键环节的风控。同时，配合地方政府和住建部门做好保交楼、保民生、保稳定的金融服务，按照分类原则推进房地产风险化解和处置。
对不同的房地产客户，民生银行采取了差异化的管控措施。第一类，对于优质客户的优质项目，继续加大支持力度，提升产品竞争力，积极储备投放，来扩大优质客户业务的占比。第二类，对于存量业务中仍然正常开发建设销售的项目，强化资金管控，落实监管措施，依托项目自身的销售回款，来逐步偿还贷款。“第三，对于存在风险隐患的项目，一是与客户沟通，补充还款来源，追加抵质押物及其他担保；二是加强项目管控。我们对一些部分重点项目实行了公章、财务章、营业执照正副本共管；三是视项目情况，引入合作方，推动项目转让或代工代建。对于经营持续恶化的客户，我们制定和落实了风险退出的方案。”民生银行副行长石杰表示。
而招行对房地产业务的管理主要体现在四个方面，首先在房地产客户的选择上，坚持总分行两级战略客户的名单制管理体系，对总战客户也进行ABCD四类的分类管理，并根据不同的分类有不同的经营管控策略；其次，担保方式上，纯信用类的项目占比为1.4%，而且主要集中在总战A类客户；再次，区域的选择上，八成以上的项目集中在一、二线城市；项目的自偿能力上，超过八成的项目货值对融资覆盖倍数超过1.5倍；最后，房地产行业贷款拨备比例目前维持在全行贷款拨备比例的2倍以上。
2022涉房业务怎样发力
对于2022年房地产信贷业务的发展，从多家上市银行业绩发布会透露出来的信息来看主要有三个方向：一是支持优质房地产企业的并购业务，帮助困难房地产企业实现资产重组；二是支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；三是支持租购并举的住房市场体系建设，重点支持保障性租赁住房。
房地产企业并购方面，据交行副行长郝成透露，今年以来，交行主动对接房地产企业的并购需求，特别是并购出险和困难的房地产企业优质项目的需求，推进房地产并购金融服务。截至目前，交行已经与五矿地产有限公司签署了100亿元的并购融资战略合作协议，与美的置业签署了90亿元的并购融资战略合作协议，同时正在与其他优质房地产企业洽谈签署并购融资战略合作协议。下一步交行将发挥自身优势，在并购贷款、并购顾问、并购基金等并购金融服务领域与优质房地产企业形成合力，共同促进房地产行业良性循环和健康发展。
据兴业银行风险管理部总经理邹积敏介绍，兴业银行将发挥“商行+投行”优势加大房地产项目的并购力度，共同维护房地产市场稳定，同时专项安排200亿元的并购额度，主动向与该行合作良好的优质开发商推介，推动足值项目与问题开发商脱钩，在“保交楼”中消除风险隐患，“今年已经做了36亿元。”邹积敏称。
招行管理层也表示会支持购房按揭贷款的发放。“当前房地产的问题可以通过重组并购实现软着陆，这是一个有效的途径，对银行来说也是结构性的机会。”招行副行长李德林认为。
对于个人按揭贷款，农行副行长林立表示，2022年农行在个人住房贷款投放上，将准确把握和执行好房地产金融审慎管理和窗口指导要求，实施差别化房贷政策，重点加大对居民刚需和改善型需求的支持的力度，在确保集中度符合监管要求的情况下，实现个人住房贷款平稳有序投放。“就今年头三个月的情况来看，全行新增个人住房贷款总体保持稳健增长。”
建行方面表示，近期个人按揭的需求有所回升，当前会积极支持居民家庭的合理住房需求，助力房地产市场健康发展。
招行副行长汪建中表示，今年以来招行按揭的增长显得比较吃力，这种吃力跟疫情有关，也跟市场对房地产下一步发展的态势、预期有一定的关系。“我们最近在加大按揭的投放和营销的力度，希望能够保持一定量的增长，无论是通过线上更便捷触达客户的方法，还是在定价方面出台一些优惠，努力把量保持住。总体的按揭定价目前还是保持比较高的价位。”
建行副行长李运则表示，当前全社会都在关注住房租赁，关注长租房、保障性租赁住房，很多地方政府在出台相关的指导意见和实施细则，住房租赁的政策环境越来越好，建行一定会充分发挥这些年积累的服务经验和相对先发优势，进一步把住房租赁服务好。“从实践来看，目前主要是各个地方政府对保租房项目的认定细则在陆续制定过程中，下一步随着保租房项目认定书的逐步获取，相关的影响会逐步的释放。”李运说。
