正处于增长红利期的物业赛道无疑是上市公司财报中表现最突出的部分，合景悠活就是其中的典型代表。3月29日，合景悠活发布了2021年业绩，交出一份亮眼成绩单。

根据财报，合景悠活2021年全年营收32.55亿元，同比增长114.6%；毛利约12.26亿元，同比增长92.0%；净利润约6.84亿元，同比增长111.4%；每股盈利0.33元人民币，同比增长73.7%；毛利率约37.7%，净利率约21.0%，处于行业较高水平。

不仅是核心业绩指标呈现翻倍式增长，合景悠活的发展质量亦可圈可点，无论是业态布局还是市场化竞争力都显著提高。在战略方面，合景悠活成功切入城市服务。截止目前，合景悠活物业服务领域已从住宅商写领域，全面扩展至政府、医院、学校等公共设施及城市服务领域。

随着业务版图逐渐完善，合景悠活正从全业态迈向全生态。合景悠活执行董事及首席财务官杨静波表示，2022年会更加坚定在外拓上发挥专业以及多品牌优势，贯彻市场化路线。

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实现高质量增长

过去一年，合景悠活持续挖掘业务增长潜力，并实现运营效率的显著提升。

从业态来看，合景悠活业态分布均衡，尤其利润更高的商业项目占比较高。根据财报，合景悠活2021年住宅、商业和公建收入占比为6：2：2，而且赛道也更加多元，在管面积中，其住宅与非住业态的在管面积占比为48：52。

从收入结构来看，合景悠活由两方面构成，一是住宅物业管理服务，二是非住宅物业管理及商业营运服务。根据财报，前者收入19.4亿元 占比59.5%，后者占比13.2亿元，占比40.5%，非常合理。

住宅物业方面，合景悠活基于20多年来的管理经验，围绕客户从购房、交付、入住到社区生活的全生命周期多元需求，在不同维度、空间场景，为客户提供包括差异化增值服务。根据财报，2021年社区增值服务收入达到6.05亿元，同比增长109%，保持较快增长。

非住宅物业管理及商业营运服务方面，占比80%的主要是非住宅物业管理，包括办公大楼、商场、学校、政府机关、医院、城市服务等，收入高达10.6亿元。商业物业方面，合景悠活不断进行服务力创新，采取智能化方式，满足商业客户的定制化需求。年内，非住增值服务收入达到9800万元，同比增长81%。

虽然受到疫情影响，但出色的商业运营也为合景悠活提供强劲增长动力，并不断提升公司商业竞争壁垒。

比如，2021年合景悠活针对购物中心产品线，进行一系列升级打磨，品牌库、合作店铺及新签约品牌数量不断进阶提升。数据显示，合景悠活2021年购物中心出租率88%以上、销售额及客流量同比增幅50%以上。

写字楼方面，合景悠活积累了15年以上的一线城市甲级办公楼商业物管的丰富经验，围绕“享·智慧”、“乐·生态”、“添·温度”三大主题，细化升级为全新的悠乐服务体系。数据显示，其2021年办公大楼出租率88%以上、收缴率100%。

同时，合景悠活运营效率持续改善。根据财报，公司2021年管理费用占收入比逐年递减至10.2%，且住宅及非住第三方物管费收取率分别提升至90.5%及99%的水平，反映了随着合景悠活服务能力升级、客户满意度提升，运营能力进一步优化。

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市场化竞争力增强

在竞争非常激烈的物业赛道，合景悠活保持了极高的规模增长，为未来的业绩增长奠定良好基础。

截至目前，合景悠活已进驻全国20个省、自治区与直辖市的139个城市。根据财报，公司2021年合约建筑面积达2.8亿万平方米，同比增长 420.4%；在管建筑面积达2.1亿万平方米，同比实现了395.4%的跨越式增长，增幅远高于行业平均水平。

更重要的是，由于物业企业大多内生于房地产开发企业，在衡量物业企业的发展质量时，外拓能力就非常关键，可以说，市场拓展能力在很大程度上决定着物业企业的独立生存能力和长远发展潜力。

而合景悠活的市场化能力在过去一年得到充分的市场验证。根据财报，合景悠活2021年第三方外拓集中发力，交出了约2000万平米的靓丽成绩单，并成功外拓272个项目。若以在管面积划分，非住占比近6成，69%位于一二线城市。

不仅如此，在合景悠活外拓项目中，还包含了政府物业、学校、医院及公共物业等城市服务，显示出合景悠活各类业态的专深能力，以及全国客户对于集团专业化、标准化、精品化的物业管理服务的高度认可。

在入局城市服务赛道的同时，合景悠活通过引入专业公司完善服务能力，比如，1月10日，合景悠活拟1.65亿收购全国首批特级环卫企业特丽洁50%股权，后者深耕城市服务多年，拥有专业人才200多人，一线员工5000多人，服务过多个大型项目,双方通过在管理上和财务流程上的深度衔接，激活企业潜在活力，助推智慧城市建设。

合景悠活非常重视提高精细化管理能力。截至2021年 12月31日止年度，合景悠活持续完善制度及体系建设，坚持标准化管理，重视向下赋能培训，聚焦标准落地，持续提升服务的精细化、持续性和稳定性。

对合景悠活来说，2022年将是融合年。杨静波表示，基于多航道业务的考虑，公司会优化全国布局，深化优势区域布局，尤其现在公司规模已经迈上新的台阶，今年会更加坚定在外拓上发挥专业以及多品牌优势，贯彻市场化路线。

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