“熬过去年的寒冬，现在给客户发送的消息终于都偏向利好。”身在深圳的房产中介小陈如是说。

信贷宽松、调控松绑……这些久违词汇又重新回到楼市。不同于往年，各地方政府一般在3月之后才开启调控的步伐从而带动市场回暖。不管是对于房企还是购房者，今年楼市的“春天”似乎比以往时候来得早一些，但也需要谨慎看待。

销售端回暖或是关键

房贷利率下调、首付比例松动...... 据中国指数研究院的数据监测，自2022年以来全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策，需求端政策调整力度加大。与此同时，当中也包括多地发布促进房地产业良性循环和健康发展的措施，例如哈尔滨发布通知，2018年发布调控政策已完成其阶段性调控使命，拟予以废止，取消3年限售政策。

从房贷利率来看，贝壳研究院发布的数据显示，截至3月21日其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；3月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

利率下调、首付下降等措施给购房者带来最直接的影响是购房成本下降，另外，房贷利率降低落实了信贷端口的放松，极大提振购房者信心，将进一步激活合理住房消费需求，尤其是对贷款利率更为敏感的刚需购房者更有动力进入楼市。

中指研究院日前发布的数据显示，3月以来代表性城市房地产市场成交量总体上升。其中，一、二线城市环比升幅较为明显，但受去年高基数影响，同比降幅进一步扩大。以深圳为例，美联物业全国研究中心的数据显示，上周（3月21日至3月27日）深圳一手住宅网签912套，环比大涨496.1%；全市二手住宅备案321套，环比上涨872.7%。与此形成鲜明对比的是，3月14日-3月20日，受疫情影响，深圳二手住宅仅成交37套。

记者梳理发现，虽然各家机构给出的数据不尽相同，而且今年一季度整体市场的表现并不突出，但重点城市房地产市场成交量开始出现环比上升的态势在各口径数据上均有所体现。不过，当前三四线城市成交颓势尚未完全扭转，中指研究院监测的三线代表城市成交量整体环比下滑10.4%。由此可见，全国楼市在“分化”中显现回暖。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，防范化解房企风险，关键是要解决房企的资金来源问题，帮助企业解决当前债务到期、房屋建设资金等一系列问题。一般情况下，房企的资金来源有两种，一是融资性资金，二是经营性资金。事实上，在房地产经营运行的各个链条中，销售端回暖可以说是打破当前房地产僵局的关键。

多家龙头房企中票注册被批量接受

房地产股票连续上涨

3月30日，中国银行(601988)间市场交易商协会（下称交易商协会）发布的注册通知书信息显示，交易商协会接受碧桂园、旭辉、龙湖、越秀等房企中期票据注册，注册金额合计250亿元。其中，碧桂园、龙湖、旭辉分别为50亿元，越秀分别为30亿元、30亿元、20亿元、20亿元。

比如根据交易商协会的接受注册通知书，碧桂园地产集团有限公司中期票据注册金额为 50 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效，由中信建投证券股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司和招商证券股份有限公司联席主承销。

这些消息也影响到了资本市场，对政策反映比较灵敏的房地产股票近期颇为强势。就在3月30日，万得房地产行业指数大涨5.50%，3月31日进一步上涨1.12%。

整个3月份，万得房地产行业指数累计上涨9.46%，远远跑赢同期A股市场整体。其中天保基建(000965)、海泰发展(600082)、信达地产(600657)、中交地产(000736)、阳光城(000671)、特发服务、渝开发(000514)、南国置业(002305)、天房发展(600322)等多股3月份累计涨幅超过50%。

安信证券的研究观点认为，房地产放松或已从“政策管理”转向“结果导向”，“因城施策式放松”正在进行，预计还会有更多城市加入放松名单，甚至不排除楼市承压较大的城市尝试适度超越对标能级城市进行更大尺度放松的可能性。

安信证券认为，3月16日金融委会议明确提出了“防范化解房地产市场风险”，从“个别房企”到“市场风险”的转变意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。这些政策不仅有利于化解房企流动性风险，还会致力于防范风险向银行、居民和更大范围的房企扩散蔓延，前者利好受困民营房企，后者利好中小央企国企。相对而言，有基本面支撑的中小央企国企的确定性较高，并有望走出趋势性机会，受困民营房企当前主要受预期利好催化，交易性特征更加确定。当然，头部央企国企的投资机会持续存在。随着市场风险偏好回升，以及相关政策能够及时出台，房地产是否有望进一步带动相关产业链股票的投资机会同样值得关注。

放松效果还没有完全显现

对于今年的市场，代表房企怎么看？在碧桂园2021年业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示：“目前房地产调控政策已经筑底，市场信心会逐渐恢复。”莫斌认为，过去一年，房地产市场经历了十年来最大的波动，政府所有的调控，都是为了维护房地产市场的健康平稳发展。不过，受疫情影响，房地产市场信心恢复还需要一段时间。莫斌认为，新房销售市场规模去年有18万亿元，我们相信房地产市场还会长期存在，碧桂园对未来充满信心。

“政策效应传递至市场端仍需时日，市场修复不会一蹴而就。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，预计房地产市场在今年5、6月会出现更明显的改善。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产政策中过去更多体现为金融政策的放松，但是各地“五限”政策的放松节奏比较慢，各地需要基于市场情况，主动作为，积极调整，尤其是要牢记近期国家各部门明确的思路，即“慎重出台收缩性政策”，多从房地产市场交易活跃的角度出发，积极促进市场行情复苏。他也提醒，当前政策放松的效果还没有完全显现，但市场莫陷政策全面放松的“幻觉”。