“依靠不依赖”，这是在2021年度业绩会上，旭辉永升服务（1995.HK）管理层对母公司旭辉集团关系的定位。上市后旭辉永升服务持续进行第三方规模拓展，调整业务结构，减少对母公司的依赖。

减少关联交易的占比，立足长远发展，这是上市物业发展的一大共性，同时也是旭辉永升服务的重要战略。与行业不同的是，旭辉永升服务的长期主义思维在行动中贯彻更为彻底，补充城市服务布局、精细运营、组织进化、提升人均效能、降低费率、注重人才培养等词汇成为业绩会上的高频词汇。

或许是地产行业的调整以及旭辉集团原本一贯坚持的稳健理念发挥作用，在目前物业行业跑马圈地，加速规模扩张的背景下，旭辉永升服务多了一份谨慎。在并购市场火热的时候保持清醒和冷静，坚守“5个”漏斗审慎筛选并购项目，旭辉永升服务聚焦至提升服务水平和能力，以运营驱动增长质量提升。

1

规模增长与毛利率下行压力

从数据上看，旭辉永升服务整体业绩呈现平稳增长态势。2021年收入47亿元，同比50.8%，实现净利润6.9亿元，同比增长56.5%。归母净利润6.2亿元，同比增长58%。从数据增幅看，旭辉永升服务在行业不算突出。

从运营效率和盈利能力方面看，旭辉永升服务2021年有了阶段性的改善。净利率的增幅高于收入增长，同时，费用率同比下降了0.8个百分点至9.9%。

同时，旭辉永生服务2021年实现经营性现金流净额8.3亿元，覆盖净利润倍数达到1。2倍，体现了物业企业现金流稳定的优势。

在漂亮指标之下，旭辉永升服务的毛利率出现一定幅度的下降，2021年毛利率为27.6%，同比2020年下降3.8个百分点，为近4年最低水平。

该毛利率水平在行业中并不突出，关于毛利率的下降，旭辉永生服务管理层在业绩会上解释称，为多方面因素造成。

首先从业务结构上看，公司的物业管理服务、小区增值服务及对非业主的增值服务三项毛利率均有所下降，以及引入毛利率相对较低的城市服务。

从各版块毛利率表现看，物业管理服务的毛利率微降至23.1%，社区增值服务毛利率下降至44.9%，较2020年的49.6%有所下降，非业主提供的增值服务的毛利率为20.9%。

同时，2021年疫情补贴取消，对毛利率大概存在2个点的影响。在投入方面，旭辉永升服务在业主服务、到家服务以及BU业务探索等方面有一定投入，目前还未到收获的时候，对毛利率有一定的影响。

关于未来毛利率改善措施以及预期，旭辉永升服务管理层在业绩会上表示，未来综合毛利率大概在26%-28%左右，并逐步扩大毛利率水平较高的社区增值服务业务收入占比提升整体的毛利率水平。

2

审慎并购加速规模扩张

旭辉永升服务业绩增长，最直接的原因为规模扩张。报告期内，旭辉永升服务合约建筑面积2.71亿方，同比增长49.4%；在管建筑面积1.71亿方，同比增长68.3%；签约项目和在管项目分别为1409个和1032个，同比分别增长43.0%和61.8%。签约面积在一二线城市的业务布局占比超过70%。

从规模扩张渠道看，主要有母司旭辉集团、第三方招投标、收并购与战略合作。其中旭辉集团年销售规模达2472.5亿元，多元的代建、商业、公寓等业务也持续为旭辉永升服务带来新的业绩增长点。

同时，从数据端可以看到，旭辉永升服务对旭辉集团的业绩依赖在逐渐降低，关联交易占比从2016年的32%降至2021年的17.3%，占比处于行业较低水平，形成了“依靠不依赖”发展模式。

为了更长远的发展，旭辉永升服务将规模扩张的目光聚焦到第三方，2021年外拓饱和收入年化达到12亿元，同比增长21.8%。数据显示，2017年至2021年，旭辉永升服务来自第三方在管面积年复合增长率达到79.9%，来自第三方在管物业收入年复合增长率高达85.8%。

在收并购方面，旭辉永升服务于2021年有所斩获，成功与北京地标性综合体华熙五棵松物业、上海星悦物业、山东鑫建物业、湖南美中环境、上海美凯龙(601828)物业以及郑州锦艺物业达成股权合作。

相比并购规模扩张，旭辉永升服务更看重并购的安全性，在并购市场火热的时候保持清醒，对收并购标的坚持“5个漏斗”进行审慎的筛选。据管理层透露，2021年，旭辉永升服务考察了156个项目，23个项目通过立项，21个做了第三方尽调，目前还有部分项目仍在洽谈中。

在收并购市场机会多，市场热的时候，旭辉永升服务保持了谨慎的态度。截至目前所有并购项目整合成长状况良好，暂不存在减值风险。同时，公司强调，未来仍将继续坚持风险可控的战略缤购，在投前精选标的，投后完善管理。

3

聚焦数字化深挖社区服务价值

规模扩张后，给旭辉永升服务整体收入增长奠定了基础。通过深挖增值服务价值，原有的规模扩张价值将得到更深入的挖掘。

数据显示，2021年社区增值服务的收入较2020年约7.9亿元增长约39.2%至约11亿元，收入占比达23.4%。收入的增长有规模增长的原因，同时也是旭辉永升服务提供更多元服务的成果体现。

据了解，目前旭辉永生服务社区主要有社区增值服务、车位管理服务、资产经纪服务、家居生活服务四大服务业务。

报告期内，旭辉永升服务启动到家服务自营模式，超超400名认证工程师投入到到家服务业务中。

在社区中，旭辉永升服务对服务进行精细化管控，服务标准化、构建服务支撑体系、有效对供应方进行管理，并通过数字化、智能化管理提质增效。通过构建主动服务、精细化运营的模式，旭辉永升服务2021年赛维满意度提升了2个百分点。

在数字化和智能化方面，旭辉永升服务2021年投入超6000万元，“霖久科技”实现了体系化发展。同时已经完成在10个智慧社区全场景标杆项目落地，提升了客户体验，并通过数字化的闭环管理。

从统计数据看，数字化发展能够有效的提升效能，实现了60%预算自动编制，全面预算系统升级；实现了审批提速56%，业务流程系统再优化。

数字化前期投入对物企来说将侵蚀利润，但从长远来看，该投入将产生更长远的价值，进一步深挖服务价值，整体增强物企的竞争力。