观点网过去逾两年，受到疫情影响，全国各地经济增速放缓。但与此同时，物流地产、工业地产却成为一枝独秀的存在，需求仍录得增长，无论是在投资层面还是租务层面看，表现都是非常理想。
就像顺丰房地产投资信托基金，该公司日前公布从2021年5月上市以来的首份全年业绩。由于其成立日期为2021年4月29日到2021年12月31日止，因此报告期只覆盖8个月。
资料显示，受惠于香港及内地市场对现代化物流设施的需求持续强劲，顺丰房托期内的收益优于上市时的预测，较上市发售通函所载预测高出3.3%，达2.44亿港元；物业收入净额1.95亿港元，可供分派收入1.38亿港元；独立估值总额65.4亿港元，同比增1.5%。
同时，公司拟派每基金单位17.24港仙，分派比率100%。
业绩发布后的第五天，顺丰房托于3月22日举行了全年业绩媒体发布会，公司行政总裁兼执行董事翟廸强、投资总监康锦杰及财务主管何思婷均有出席。
作为香港首个及唯一一个并以物流为重点的房地产投资信托基金，翟廸强指，"顺丰房托一年前上市，我们提供给投资者一个非常稳定的回报。"他表示，母公司顺丰集团通过租用顺丰房托的物业给予其强大的支持，相信旗下的物业仍然有升值的潜力。
据观点新媒体了解，顺丰集团占顺丰房托租户可出租面积达80.0%，并为报告期的总收益带来了76.6%的贡献。
被问到日后公司会否令旗下租户更多元化，以避免过度集中时，翟廸强称："是否过度集中，这取决于你如何看待它"。他深信，这对投资者来说，是一个优势。
"顺丰集团是我们的主要租户也是我们的母公司，是物流服务的主要参与者之一，同时还需要考虑其租户的质量，而顺丰集团亦具非常高的信用评级。"翟廸强认为，顺丰集团可为公司提供稳定性，因此公司在短期内的重点将继续保持顺丰集团作为其投资组合中的主要租户。
翟廸强相信，无论作为主要租户供货商为公司提供稳定的租金收入，以及在扩展计划方面，公司目前正得到顺丰集团的全力支持。
"2022年，我们将会与集团紧密合作，研究如何收购更多资产做大顺丰房托，成为亚洲其中一家有规模的物流业地产房托基金。"他说。
从翟迪强所言可知道，公司正紧密地与顺丰集团沟通，挑选一些合适的项目放到顺丰房托中。而在顺丰房托扩大投资计划上，也重点先考虑顺丰集团现有的物流地产项目。
据介绍，顺丰集团在国内50个城市都有项目，总面积大概有700万平方米。
"我们优先考虑的项目主要是顺丰集团已经落成的、能够提供稳定租金收入的项目，同时顺丰集团将是一个主要租客（的项目）。"而地点方面，会主要以大湾区、华东、中部以及北方的北京、天津等地的项目。
至于租金回报方面，据翟迪强指，目标是比较现有佛山、芜湖两地物业的租金回报。
翻查数据显示，顺丰房托现时的投资组合分别位于香港青衣、内地佛山及芜湖三项现代物流物业，可出租面积约30.77万平方米，并配备自动分拣及供应链系统用作支持设施的分拨中心。
据康锦杰公布，位于香港青衣的物业提供最高的收入和估值，是一栋15层的现代物流仓，截至12月底出租率为92.6%，约66%租给顺丰集团。
而位于广东佛山的物业，是一个3层高的现代物流仓，出租率为100%，全部租给顺丰集团作为区域枢纽，用以支援广东省的快递服务。至于位于安徽省芜湖的物业，年尾时也有接近九成租予顺丰集团。
总的来说，截至去年底，顺丰房托投资组合的平均出租率为95.8%。康锦杰指，有关出租比率到目前再进一步提升，截至3月底承诺的出租率可达97.3%，主要因有租客在业务上有发展需要，因此增加了签约面积。
翟廸强还透露，现已有几个项目的收购与顺丰集团在谈，希望短期内可以动用现有的资金和银行贷款进行收购。
"我们手头上的现金和未动用贷款大概有7亿港元，希望可以用这个资金去做收购项目。"翟廸强总结时更指，"目标是上市两年内将我们的总资产从现时的60亿扩大到120亿港元。"
截至去年底，公司资本负债比率为30.6%，何思婷接着称，公司目标是提升至约40%水平。
对于整个物流地产市场，翟廸强相信，在国内市场会继续非常蓬勃，越来越多的投资在物流地产方面，支持物流业的发展，而其中一个主要原因是国内近年在电商、零售业、第三方物流公司的增长，这些种种增长也得到了国家的支持。
在国家支持和企业发展的情况下，虽然国内的物流地产在不同地方都有相当多的供应，但是整体楼市都维持相当好的水平。
至于香港方面，当然这段时间由于疫情关系经济增长延缓了，但是整体在物流地产、工业地产的需求仍然是增加的，过去这段时间，无论是在投资方面还是租务方面，表现都是非常好的。
相比较之下，物流地产、工业地产在不同的投资地产板块中仍然是提供一个相对高的租金回报的。他相信，香港作为大湾区的一分子，可以继续持续的增长。
以下为顺丰房地产投资信托基金2021年度全年业绩发布会问答实录：
现场提问：去年公司投资组合的平均出租率为95.8%，未来有没有任何计划以提升资产回报？
康锦杰：95.8%是年末时的数据，之后我们已经提升了，因为有些租客业务上有发展的需要，多租了一些面积，尤其是在青衣的旗舰物业。所以大概在3月时，承诺的出租率已经达到97.3%，这也为2022年租金收入提供了一个额外的保证。
现场提问：顺丰控股(002352)股份集团租户占用可出租面积的80%，并于期内为总收益提供76.6%的贡献，是否有提升第三方的收入占比的计划?
康锦杰：关于顺丰集团的占比，大概是80%，收入大概是76%。我们看到他有一个长的租约，因为在上市时已经签了五年的租约，接下来的几年每年也会有一个加幅，所以提供了一个不错的稳定收入。所以接下来的几年，如果有一些三方租客离开，我们会找一些替代的三方租客去取代那些面积。当然，如果我们集团有需要，我们也欢迎他们多拿一些面积。
现场提问：目前有超过70%的收入是来自顺丰集团，公司有没有计划提升第三方收入以令租户更多元化，长远会否有目标的比例?
翟迪强：有关租户多元化，我们的背景有优点和缺点，我们的背景意味着我们是集团资产组成的一部分。优势在于，您知道，我们在扩展计划方面以及作为主要租户供货商为我们提供稳定的租金收入方面得到了集团的全力支持。这与地区中的其他REITS非常不同。
我们是唯一也是第一家在香港上市的物流重点房地产投资信托基金。我们也可能是唯一一个REITS是母公司也是主要租户，以过度集中或是多元化角度，这取决于你如何看待它。我们认为这对我们的投资者来说是一个优势。因为我们的主要租户也是我们的母公司，所以他们是leading playerin物流服务的主要参与者之一。
当您查看房东投资组合的质量时，您还需要考虑其租户的质量。我们在短期内的重点将继续保持顺丰集团作为我们投资组合中的主要租户。
现场提问：2022年的资产物业会不会增加？预计主要会在哪些区域？
翟迪强：有关扩大投资方面，我们会重点先考虑顺丰集团现有的物流地产项目。顺丰集团在国内50个城市都有项目，总面积大概有700万平方米。我们会优先考虑实施一些已经投产落成的项目以及顺丰集团作为主要租户的项目。
地点方面，我们会重点优先考虑看大湾区、华东、中部以及北方的北京、天津等地的项目。我们希望在短期内可以动用现有的资金做一个收购。今年，我也有计划，也已经和集团在谈好几个项目的收购，当然，我们需要投资者支持在各方面的融资安排才能完成这个任务。所以短期、中期的计划现在已经有了，也希望很快可以对外公布具体的收购情况。
现场提问：顺丰房托今年会否有注资或收购计划?若收购会以何形式应付资金需求?
翟迪强：我们希望短期内可以动用现有的资金和银行贷款进行收购，我们手头上的现金和未动用贷款大概有7亿，希望可以用这个资金去做收购项目。
2022年，我们也希望可以多收购几个项目，我们也和顺丰集团有密切的联系，于他们现有的物流地产项目已经有相当数目落成，也已经有稳定的租金收入。我们优先考虑的项目主要是顺丰集团已经落成的、能够提供稳定租金收入的项目，顺丰集团本身是一个主要租客。租金回报方面，我们目标是比较现有物业佛山、芜湖的租金回报，这些水平的项目我们会优先考虑。
短期内如果是收购一个项目，我们现有的资金是足够的。如果我们今年内再进行多一些项目的收购，我们当然可以继续通过银行贷款，包括香港的银行贷款，也可能会牵涉到一些内地的银行贷款。如果进行更大型的收购，我们可能会通过股本融资，我有信心我们的投资者会认同公司的投资价值，希望这个估价短期内有一个正面的反应，帮助我们2022年接下来的这段时间做更多的收购，壮大我们的资产投资项目。
现场提问：公司有没有长线的资本负债比率目标?另外就收购集团的资产上如何进行融资?
何思婷：有关资本负债比率，我们的目标是40%左右。所以这真的取决于收购机会。而就有关融资需求,并且在不久的将来，我们将利用现有的可用现金并动用设施来支持未来进一步收购的收购。我们更倾向于股权融资和债务融资。这将取决于市场的支持，以便我们能够将我们的市场价格推高到一个高水平。
