毫无疑问，房地产行业正经历一场史无前例的压力测试。在这场大浪淘沙之中，不仅考验的是企业的产品韧性，还有核心抗风险能力，而对冲风险的根本在于管理及组织运营的升维。

在行业增速放缓的背景下，2021年，卓越以稳健为追求目标，不求速度，但求健康度。企业指标良性直接的反馈是，卓越成为2022年首家实现美元债融资的民营房企，利率低至2.91%，这比部分国央企融资利率还低。

3月18日下午，卓越商管宣布，成功发行1亿美元优先票据，债券期限3年，发行利率为2.91%，而该利率也创下了卓越商管境外发债利率的历史最低记录。

去年下半年至今，诸多头部品牌房企因流动性被扼住咽喉，美元债交叉违约层出不穷，市场信心荡到谷底。数据显示，仅2021年1-11月，房地产美元债发行414亿美元，较2020年同期下降32%，加权平均利率7%。

在美元债面临集中兑付的当口，房企暴雷、裁员等负面信息集中，叠加房地产行业销售数据回落等因素影响，市场信心仍然不足。此时，发债机构对于房企及其旗下物企融资信用度的考量更为严苛。侧面反映卓越商管以较低利率实现美元债融资实属不易。

一家民营企业，有何种实力能够成功拿下利率如此之低的美元债？

踩准融资窗口期 加固财务“安全垫”

从3月16日六部委齐发声，稳定楼市、化解风险，中概股、地产股迎来企稳回升，楼市风向暖意尽显。

央行明确表态，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。这都为萎靡不振的房地产市场注入“强心剂”。此时，正准行业融资窗口期，利好不断。这为卓越集团赢得了良好的机遇。

从此前融资端卓越也体现良好的态势可以看出，卓越集团财务健康良性及顺畅融资，也为此次美元债发行增加了助力。

3月7日，深交所固定收益信息平台显示，卓越商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产支持专项计划（碳中和）ABS项目”状态更新为“已反馈”。 3月3日，深圳市卓越商业管理有限公司新一期申报公开发行的公司债券项目状态更新为“通过”。

事实上，融资难是众多民营企业面对的难题。对此，卓越在经营过程中对资金指标严格管控，针对标准融资出现风险的情况已提前演练，及时化解风险。动态调整战略投资成为降低杠杆的抓手之一。

此次低利率融资也是为卓越卸载经营负担，通过健康稳定经营与回款，补充内部流动性。

从商管板块延展而来，卓越集团加紧了对财务安全的筛查。尤其是在“三道红线”成为衡量房企健康度的重要指标之时，加固财务“安全垫”成为当务之急。

一方面多选择中期或中长期融资产品，进而优化整体债务结构，充分保障公司资金链安全；另一方面，进一步加强现金流管控，提升债务周期，把控风险。

数据显示，卓越一直保持位于“绿色档”行列，一直低杠杆前行，境内评级自2017年以来，一直保持了长期信用最高级AAA评级，整体财务稳健。2021年，卓越位列中国房地产开发企业销售30强，连续16年入选“中国蓝筹地产企业”，荣膺中国房地产城市更新十强企业TOP2，中国房地产商业业地产综合实力TOP7。

四大航道 多管齐下 提升硬核实力

企业财务指标的管控可以提升健康度，从而为企业输入“现金流”，形成更好的信誉体系正循环。但是，真正的“硬实力”是穿越周期的根本，能够为企业发展保驾护航，也为融资增加了更多背书。

卓越主动建立“稳定经营”与“化解风险”二者互为因果的逻辑关系，通过多业务、多模式的运营调度，强化经营性回款，正向现金流保证长期从容发展。

在业务结构方面，卓越秉承“商住并举，综合发展”的发展战略，形成了地产开发、城市更新、资产运营、股权投资四大核心板块。以地产开发为“推进器”，城市更新为“发动机”，自持资产为“压舱石”，股权投资为“增长极”，卓越集团强调围绕主业适度多元化，强调管理高效，以此有效控制行业发展过程中的风险，做到业务“稳中求进，健康发展”。

数据显示，2021年卓越集团销售全口径首过千亿，业绩同比增长超20%，年度回款率90%。在交付方面，2021年卓越累计交付30069套（全口径）交付套数，同比增长56%，累计交付率达到81%，2021年达到交付条件37132套（全口径）。

此种“硬实力”为卓越的顺利融资提供了注脚。

卓越集团于2013年成立了全国第一家城市更新集团公司——深圳卓越城市更新集团有限公司，潜心深耕湾区更新近十年。更新合作项目已覆盖深圳各行政区核心区域，位于深圳的签约城市更新项目已达60余个，预计货值超过6000亿。

2021年卓越集团资产运营核心收入超30亿，管理面积约120万㎡，在管项目38个，布局全国40余城超200个项目，商企服务延续上市蓬勃势头，吹响外拓号角。

于市场低谷中呈现韧性，于不确定性中尽显品牌房企良好根基，此次2.91%的发债利率也为卓越未来的发展增加了更多的信心。