文/乐居财经 吕秀伦
“千亿上下的腰部房企最危险”，一位地产老板在饭桌上断言。
话虽糙，可理不糙。在他看来，“未进千亿的房企，被卡在了半途中，进退维谷；而突破千亿的房企，却在为自己前几年过度使用杠杆而买单，更容易面临财务危机。”
据乐居财经统计，2021年进入千亿阵营房企达43家，与2020年持平。而2015年-2019年这一数量分别为9家、12家、17家、32家、34家。
不难看出，地产黄金、白银时代中，开发商为进入“千亿俱乐部”煞费苦心，千亿房企不断呈现出扩增趋势。但近两年，房企对于冲击千亿的热忱没有那么高了。
毕竟在黑铁时代下，活命才是头等大事。急剧的扩张势必会带来的资金上的承压，如果只冲击规模，丧失了对财务安全的考虑，一旦暴雷，则得不偿失。
眼下，越来越多房企开始放下对“千亿规模”的执念。金辉此前回应媒体称，“目前没有明确的目标”；三盛控股也表示，“不会盲目追求规模”；而首创置业更是在千亿目标迟迟未达标之前，毅然选择私有化退市。
千亿梦碎
地产老板喊业绩目标时总是高举高打，可当验证承诺时则是有人欢喜、有人愁。2021年度，宝龙地产以1012亿元搭上千亿房企末班车，同时卓越集团、越秀地产也踩线过千亿。
但大多数冲千亿的房企却没有上述三家那么幸运。在西南地产界，素有“云南王”称号的俊发地产也未能逃脱落榜千亿的宿命。早在2013年，房地产正值快速发展期，“借风起势”的俊发便提出“五年千亿”的宏伟计划。
到了2018年，机构数据显示，俊发地产2018年销售流量金额达550.3亿元，排名49位。眼下三年时间过去，俊发地产却上演业绩倒退，2021年它以销售全口径金额510.3亿元排名第66位，相比2018年的业绩，整整减少了40亿元。
与千亿渐行渐远的俊发地产，还受到商业地产螺蛳湾商贸城的开发拖累，叠加宏观环境以及疫情影响，面临着裁员、人事变动等流言蜚语。
在江西，“县域地产之王”东投地产心心念念的千亿计划，也与俊发一样停留在憧憬的层面。
俗话说，北有新东方，南有金太阳(300606)。从教师进阶超级富豪的先行者中，若说俞敏洪是第一人，那金太阳教育的陈东旭则是个仅次于他的角色。但陈东旭并不满足于教育，而是将产业延伸到地产领域，东投地产便是他进军地产的主体企业。
起始于2009年的东投地产业务，属于行业内的后来者，但背靠公司教育产业这棵大树，发展迅猛，短短数年间便从赣系房企脱颖而出，跻身百强房企。
突飞猛进的东投地产也被陈东旭寄予厚望。2019年，他曾满怀激情表示，东投地产争取实现未来3年千亿，5年3000亿销售目标。
在冲规模路上，东投地产可谓动作不断。去年，这家江西房企在土拍市场动作频频，衡阳、吉安、常德、瑞金等地均有落子。数据显示，东投地产在去年全年以72亿元拿地金额位居行业第99位，拿地多集中于四五线以下小城市。
值得关注的是，县域下沉正是东投地产的主要战略。陈东旭此前曾表示，东投选择利润高、货值高的县城进驻开发，既可以避开大开发商厮杀激烈的市场，又能通过快周转博取高额利润。
如今，到了东投地产目标完成之年，业绩又是如何？机构数据显示，2021年全年东投地产销售额341.8亿元，位列第93位。由此看来，实现千亿业绩目标，陈东旭还有很长的路要走。
未上市房企对于千亿规模都有如此执念，更不用提上市房企。早年间，首创置业管理层提出，“2018年保750亿冲800亿、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的销售目标。”
但等到首创置业于2021年9月30日正式退市，外界都没等来其跨进千亿阵营的喜讯。据数据机构显示，去年全年，首创置业仅实现546.2亿元业绩，与千亿业绩相差甚远。
而另一家华南上市房企则命途更加曲折。作为深圳的老牌房企，花样年成立至今已有20多年，却屡屡错失行业周期。2018年，花样年定下2020年成为千亿房企的销售目标；次年，其创始人曾宝宝再次回到前台。
2020年年初，花样年调整目标，将该年销售目标定为450亿元，并将千亿目标推迟至2021年。重新复出的曾宝宝喊出要加快速度，为此公司加大了拿地力度。据数据显示，2020年花样年拿地金额为116亿元，而2019年上半年的拿地金额仅为10亿元。
然而，进入2021年，花样年却因为未能如期支付美元债，进入暴雷房企阵营。去年全年，其销售额约465.94亿元。从目标进度来看，花样年冲击千亿宣告失败。
此外，还有金辉控股、中交地产(000736)、电建地产、海伦堡地产等未能完成千亿目标的中型房企。当下，地产颓势之下，这些房企想进入千亿阵营时间或会再次延长。
狂奔与代价
早些年，房企为了拿到千亿阵营入场券，会不惜一切代价，以高杠杆+高周转模式，实现了规模上的大跃进。但“三条红线”、“两集中供地”、“五档房贷”等政策出台之后，却打乱了这些房企原有的节奏。
在某房企高管看来，“最难受的可能就是在前几年开始通过高周转、高负债的方式快速扩张冲击千亿的中小型企业。现在政策和市场环境都发生了很大变化，他们刚坐稳千亿宝座，却要为几年前的任性扩张买单。”
因为一些中小型房企在冲击千亿规模的过程中，往往会为了达到规模而忽略其它方面的考量，造成难以挽回的后果，例如新力、蓝光、佳兆业、奥园等千亿出头的房企就是如此。
作为江西房企中的黑马，新力从2010年创办到千亿业绩，仅用10年的时间做到，堪称“神速”。作为掌门人的张园林，年仅43岁就成为千亿上市房企老板。
为了冲击千亿，新力采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。高周转下积藏了巨大风险，一旦遭遇不测，资金链便会崩塌。
与此同时，高杠杆、高负债也成为张园林的心病，以至于他不得不通过各种手段降低负债。
但新力净负债率出现跳水式下降，也被外界质疑财务“粉饰”之嫌。2020年3月，新力控股发布的上市后的首份年报，净负债率从2018年的高达237%下降至2019年的67%。2020年继续下降至63.6%，到2021年上半年进一步降至50.5%。
说到底，张老板就是利用规模庞大的少数股东权益（也就是合联营公司），调低了负债率。
虽然纸面好看了，但资本市场未必会买账。新力在上市前埋下的隐患，最终在上市后就一步步显露。去年中秋，新力股价出现跳水式画面，跌幅高达九成，就此拉开暴雷序幕。
新力仅是千亿房企暴雷的一个缩影，去年蓝光也因为早前冲千亿时步子迈太大而一蹶不起。
“川系一哥”的蓝光，2016年实现销售额339.1亿元，次年杨铿便提出冲刺千亿销售额计划，这一数据在2017年和2018年分别快速增长至582亿元、855.39亿元。2019年，蓝光以1079.8亿元销售额正式进入“千亿房企俱乐部”，并在当年设立上海总部。
冲千亿路途中，蓝光拿地迅速攀升，溢价率高企。2015年至2020年，蓝光发展(600466)拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。另一边，2020年蓝光公布溢价率的52幅土地中，超过30%的有37幅，其中有21幅超过50%，5幅超过100%。
值得注意的是，蓝光在“上海+成都”双总部模式下，急速扩展进入的城市多为华东三、四线城市，这些城市的去化情况并不乐观。黑铁时代下，扩张战略之下接连激进拿地投资，以及叠加双总部战略受阻，对于蓝光都是致命一击。
风起于青萍之末，内因却早已伏脉千里。张园林、杨铿们用血淋淋的教训提醒着同类房企，要谨慎把握好扩张战略与稳健安全两把双刃剑，否则行差踏错，不仅无法博得更大发展，公司本身还会被拖入深渊。
不以规模论英雄
中小房企缘何对千亿规模有着如此深的执念？
在地产行业“大象起舞”的年代，千亿目标已成为房企的标配。彼时，业内流行一句话，“未来市场规模如果达不到千亿，就几乎没有玩的资格”。潜移默化下，众多中小房企亦不能置身事外。据媒体不完全统计，有超过100家房企在2017-2018年提出“千亿目标”。
“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”某房企高管曾如是说。持有相同观点的并不只一家房企。
远洋集团曾在2018年中报中表示，“规模与效率决定生死”；融侨集团高管也曾表示，千亿门槛已是行业内的普遍共识，在接下来两到三年时间里，一个企业如果没有达到千亿规模，就存在出局的可能性。或者以后只能做一些小事，在整个行业里面没有太大的话语权。
事实上，千亿房企在融资、拿地、销售等方面有着明显的优势，因此多数中小房企不惜牺牲利润与安全，不断抢占市场份额，做大做强。
通常而言，银行会基于房企规模、偿贷能力等各方面做出考量，是否贷款给房企。而千亿房企有着先天优势，自然要比中小型房企更容易获得融资，且融资成本上还要远远低于一般房企。
业内人士曾分析称，资源都在向大房企集中，银行等金融机构大多给到百强房企贷款。此外，房企做大规模后，还可以吸引更多人才加入平台，人才、资金都有后企业才可以进行拿地、销售、周转。
另一方面，在销售端，购房者往往选择大体量的品牌房企，置业顾问也经常以是全国知名千亿房企开发等话术吸引购房者。不难看到，消费者往往会认为大房企开发的楼盘，质量售后有保证。
然而眼下，地产规则和秩序在重塑，迫使房企不得不重新审视扩张步伐，以及业绩目标作出调整。机构数据显示，2021年全年，百强房企业绩出现罕见负增长，逾8成未完成年度销售目标。
进入2022年，房地产市场持续低迷，2月百强房企业绩同比腰斩。
另一边，地产融资环境继续保持严峻，随着上半年债务集中到期，部分企业偿债压力进一步加大。从近期政策层面来看，虽然有所缓和，但就目前的市场情况而言，政策放松力度和形势与2008年及2014年不能同日而语，且远远达不到扭转市场颓势的作用。
所以，在房地产行业的今天，不以规模论英雄，稳健经营才是硬道理。不管是否身居千亿阵营，都应该存有敬畏之心，将利润和现金流放在最重要的位置，停止乱拍地，收缩扩张战线，回笼资金。
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