草长莺飞三月天。经历了2021跌宕起伏一年的物管行业，似乎也泛起春意。

楼市资本论注意到，有物企另辟蹊径，从物业扎堆的港股，将目光对准了A股，就是上海上房物业服务股份有限公司。

在新三板摘牌离场3年后，探究其招股书，在管面积不足1800万方，营收刚刚突破8亿元的上房服务，不仅业绩出现颓势，还存在实控人张圣哲3700万资金被司法冻结、董事长周超周边风险破万条，以及存在经营成本压力大、业务区域过于集中、屡次违规遭处罚等三大发展隐忧。

尤其关键的是，上房服务居然无“上房”相关物业类商标，这成为其上市路上的最大绊脚石。

同时，楼市资本论深入分析，作为女性企业家78岁的上房创始人李文洁，一手栽培起两任董事长56岁的张圣哲、49岁的周超，尤其是李文洁与张圣哲都有华东政法大学背景，师徒情深在业界颇有美名，这次要联手成功实现A股IPO，依据目前的情况，上房服务要走的路还很长。

PART

01

经营多年没有“上房”商标

经楼市资本论查询，目前“上房”的物业管理类的商标，竟然不在上房服务手里。

物业服务属于商标第36大类3604小类的不动产管理、公寓管理，经国家商标查询网查询，目前“上房”物业商标在上海金丰投资有限公司手里，对方早在1998年6月15日就申请注册了。

而上海金丰投资有限公司的大股东居然是上海地产(集团)有限公司，这是上海有名的国企，可谓沪城房地产企业的龙头。

直到2021年11月26日，上房服务在IPO期间，才匆忙申请了“上房服务”商标注册，目前仍然在审核中，几乎可以认定无法通过。

另一方面，可以确定的是，上房服务与上海地产也无商标授权关系，从目前的招股书没有体现。

其在招股书中1-1-157页，仅仅表示注册了上房服务的英文SFSI。

如此，也就意味着，上房服务经营多年，却没有上房商标，而且目前使用的商标名称是涉嫌侵权上海地产，存在着重大企业经营隐患。

之前就传出，没有第9类注册商标互联网企业无法上市的话题，此前郎酒IPO失败也涉及到商标的问题。物业公司IPO却没有商标，要成功上市肯定是个大问题。

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02

三任董事长的传承

楼市资本论注意到，此次上房服务IPO，另一大被诟病的就是存在股权分散的隐患。

招股书显示，上房方征直接持有公司49.49%的股份，为公司控股股东；背后实控人则足有六人，李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康通过直接和间接持有投资公司股权的方式，以合计84.62%可支配股份额度，共同支配公司的经营决策。

虽然可以避免“一言堂”式管理模式，但也容易带来治理结构不清晰等问题，还可能导致控制权发生变化让企业出现重大权属纠纷的风险。

楼市资本论发现上房服务形成这样的股权模式，与其发展历史有着分不开的关系。

早在上世纪80年代，上房服务的前身就开始涉及政府办公、宾馆与居住相关物业业务，到了1992年先后与台湾、美国及新加坡等物管公司合资；实控人之一李文洁正是企业的创始人、首任董事长兼总经理。

年轻时的张圣哲

李文洁与另一实控人张圣哲，以及现任董事长兼总经理周超的权力交接，在业界极具特色。

据了解，1986年，张圣哲以测估员的身份开启了自己的职业生涯，很快就获得李文洁的特殊栽培。时年21岁，刚到新单位不久的张圣哲，获得部门经理李文洁（时年33岁）的青睐，并被悉心教导委以重任。

后来也是在李文洁的启蒙提拔下，刚31岁的张圣哲就担任起上海锐翔上房物业管理有限公司总经理的职务。或许，正是这种栽培，让张圣哲对李文洁充满感激，时隔26年仍深情刊文《主管，你的另一个名字叫老师》。

在2013年刊发的《中国物业管理》杂志上，张圣哲声情并茂的回忆了董事长李文洁对他这个毛头小子的关爱，“汇报的时候，还是有意无意地在寻找董事长的目光，董事长回应的还是持续的鼓励，我的表达也再一次顺畅起来。”

张圣哲发表在《中国物业管理》上的文章

后来，这样的接班安排也被张圣哲传承，其在任职总经理10年后，从李文洁手中接过董事长的重任，再将总经理一职托付给了时年35岁复旦大学背景的周超。

张圣哲（左一）和周超（右一）

创立至今，上房服务的股权更迭了10次。现在的掌舵人周超，还一度将上房服务推入新三板，后又摘牌。上房服务经过多番股权腾挪，最终由六位股东成为实际控制人并组成一致行动人，掌握公司超八成的股权。

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03

董事长司法风险上万条

如此复杂漫长的股权变化，也给如今上房服务的IPO留下了重大隐患。

招股书显示，公司实控人涉及2起重大诉讼。2020年12月，中民物业以侵占其股东权益为由，起诉锐翔上房董事张圣哲、锐翔上房股东上海德召企业管理合伙企业以及其他14个关联方。并在2021年6月，增加了诉讼请求，其中李文洁、张圣哲及周超均位列被告。

上房服务招股书截图

这不仅使得张圣哲名下合计3704.23万元的银行账户存款处于司法冻结状态，实控人涉及重大诉讼，也给中房服务此番A股征程伊始，就蒙上了一层厚重的阴影。

除此外，天眼查还显示，目前担任董事长兼总经理的周超，自身风险有2条，周边风险竟多达9999+条，大多数是担任锐翔上房高管期间的开庭公告。

在楼市资本论看来，一方面股权清晰是A股IPO的基本要求，与中民物业这种存在涉及控股股东股权纠纷的重大诉讼，无论是对拟上市公司，还是拟上市公司大股东的申报和审核都会有影响。另一方面，除公司实控人涉重大诉讼外，董事长还身缠数万条风险，就算上房服务成功上市，也不免令投资者担心自身权益能否得到保障。

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04

业绩差强人意埋3大隐忧

楼市资本论注意到，目前在A股上市的4家物企新大正、特发服务、南都服务以及招商积余后，多专注于住宅和公共物业；上房服务则将定位对准了“稀缺的”商业物业和公共物业。

从2021上半年来看，上房服务的在管面积已经出现明显下滑，从2020年末的1799.56万平方米下降至1731.78万平方米。与此同时，2019年-2020年的营业收入同比分别增长21.96%和13.30%，也出现下滑，其扩张速度明显正遭受行业红海竞争的制约。

但是，在分红这件事上，上房服务一向大方，且逐年加大。2018至2020年度，公司向全体股东股利分配分别为4050万元、5405万元、2415万元（均含税）。这三年，归母净利润合计15581.28万元。

在楼市资本论看来，如此这般的企业治理，也让上房服务的未来发展积累出3大隐忧。

隐忧一：成本劣势明显

对于主要靠获取第三方物业项目的上房服务而言，品牌号召力有限，项目获取艰难。在其获取第三方项目管理成本大之外，物管行业劳动力密集的模式特点，也在加重其成本压力。

招股书显示，报告期内上房服务人工成本占总成本的比例从77.85%上升至83.37%，成本金额也几乎翻倍。

此外，上房服务在报告期内劳务外包的费用也持续上涨，从2018年的1.19亿元上涨时2020年的1.7亿元。

为了节约成本，上房服务则出现了未及时为部分员工缴纳“五险一金”的情况。据招股书披露，上房服务在报告期内未缴纳“五险一金”的金额共计2406.94万元，而2020年上房服务的净利润为7222.17万元。这也意味着，上房服务需补缴的“五险一金”金额已经占到了2020年净利润的约三分之一。

隐忧二：业务区域集中

此外，对于上海单一地区的业务依赖，也为上房服务的成长性埋下隐忧。

招股书显示，报告期内上海地区营收占比一直在72%以上，对华东地区的营收占比更是高达94%以上。

上房服务曾试图摆脱对上海市场的依赖，但从结果来看并不理想。

从2003年至今，上房服务注销了12家分支机构，自2014年起，公司注销了包括位于丽江、温岭、赣州、邯郸、武汉、北京、桂林、聊城的8家分公司，全国化布局实际上有所萎缩。对上海区域的深度依赖，叠加在全国市场的发展颓势，上房服务的未来业绩增长令人担忧。

在楼市资本论看来，尽管不少物企在IPO中一度把“独立第三方业务”视作亮点，但对于真正的独立物企而言，不仅没有母公司给予有效内生增长，也无法支持其实现收购或整合。

隐忧三：多次违规被罚

对于需补缴“五险一金”，上房服务称，部分员工是基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险和住房公积金。但从其经营管理屡次遭到行政机关的处罚来看，或许真相并非如此。

招股书显示，报告期内，上房服务受到上海市、南京市、苏州市、杭州市、绍兴市等多地消防部门处罚。据上海市浦东新区出具的沪监管浦处字[2019]152018011946号处罚决定书，上房服务因停车库收费超标被处以没收违法所得13.4万元。

此外，上房服务在报告期内还受到厦门市、福州市、杭州市等多地税务部门的处罚，其中福州市鼓楼区税务局因上房服务保管不善丢失2019年8月增值税专用发票对上房服务处以5000元罚金。

楼市资本论看来，仅从从招股书就能发现，上房服务在企业经营管理、人力及相关法律问题上暴露出的问题不可小觑。尤其是在物管企业运营精细化、智能化、高效化的大趋势下，上房服务能否从多方面兴利除弊，改善经营状况，将是其能否在激烈的物管市场竞争中脱颖而出的关键。

显然，上房服务距离让市场及投资人满意，尤其是搞定商标问题，还有很长的一段路要走，或许现在上市对其未必是很好的策略。

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