2月11日（周五）晚，自媒体涛哥杂谈发表了题为《万科郁亮：2022年，缩表是一场生死之战》的文章，对郁亮在万科2022年会上的总结发言做了精简与调整。

此文一出，业界为之“虎丘一震”；社会舆论为之一片哗然；资本市场为之惶恐不及。

从2月14日（次周一）地产和物管行业指数的走势来看，郁亮的发言被广泛传播的时点，成为行情的转折点。

凭一家之言，让整个资本市场为之谈房变色，郁亮的行业地位和行业影响足以窥见一斑。

对房地产步入“黑铁时代”定论，引发了所有关注者的热烈讨论。

其实郁亮只是道出了一个行业的真相，而且这个真相还很残酷。

根据观点指数发布的"2022年1-2月房地产企业销售金额表现"研究报告显示，1-2月前100房企实现权益总销售金额7400亿元，同比减少43.1%，降幅较1月扩大6.4个百分点。

2月单月，前100房企实现权益总销售金额3052.2亿元，环比减少29.8%，同比减少50.2%，降幅较1月扩大13.5个百分点。

（数据来源：观点指数整理）

从整体销售金额分布区间来看，房企销售规模普遍往后回落，1-2月权益销售金额位于200亿以上的房企仅有5家，较去年同期减少20家。

（数据来源：观点指数整理）

聚焦头部房企，1-2月前20房企录得总权益销售金额同比减少41%，全口径销售金额同比减少39.8%，其中19家房企权益销售金额不及去年同期水平，同比变动为负。

（数据来源：观点指数整理）

销售均价方面，2月前100房企录得总销售面积为3283.2万平方米，销售均价为1.37万元/平方米，较1月均价微降7.4个百分点。其中，2月前100房企共有68家销售均价出现环比下降。

行业各项数据全部出现不同程度的下降。

再细看万科的数据表现。

3月2日，万科发布2022年2月销售简报。2022年2月公司实现合同销售面积185.2万平方米，合同销售金额293.7亿元。

2022年1~2月公司累计实现合同销售面积395.8万平方米，合同销售金额649.7亿元。

2021年1月，万科销售金额714.7亿元，2021年2月，万科销售金额451.6亿元，2021年1、2月合计1166.3亿元；

2022年1、2月，万科合计销售649.7亿元。

计算可得，2022年前2个月销售收入仅为去年的55.7％，同比下滑44.3％。

作为白马股的万科，2022年1-2月业绩也接近腰斩，这样的业绩表现料对即将在港股IPO的万物云维持较高估值带来一定程度的影响。

那么房地产市场何时能触底呢？

根据中信证券(600030)研报，2022年初，市场处于冰点。

其统计，样本城市二手房在今年前两月销售同比下降34%。1月份，70个城市中二手房房价下降的在2月份仍然达到55个。

不少企业盈利能力已经十分有限，不得不压缩推货；另一些企业借新还旧遇到困难，以至于被迫明显减缓投资。

行业有限的经营性现金净回流，被大量用于项目层面的并购。金融机构大多雨天收伞，行业融资环境并无改善。

中信证券认为，2022年3月或是房地产市场销售的底部，基本面将在2022年二季度之后逆转。

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