每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

3月1日，国家电影局于官网发布《关于促进影视基地规范健康发展的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》指出，要准确把握影视基地的产业定位，以服务影视创作生产为核心，打造影视精品力作，合理控制影视基地配套产业规模，防止变形走样，严防借影视基地之名行房地产开发之实。

严控新批影视基地

《意见》指出，近年来，各地先后投资建设了一批影视基地，对于影视行业提高创作生产水平、完善工业体系、壮大产业实力发挥了重要作用。

《意见》对于各影视基地提出要准确界定范围、落实意识形态工作责任制、合理规划布局、聚力发展主业、提高科技含量、加强示范引领、严控房地产开发、严格用地管理、严守生态保护红线共9项主要任务。

《意见》强调，各地区要充分论证、统筹规划，严格控制新批新建影视基地，进一步强化管理，确保影视基地真正为影视创作服务、为影视企业服务。要严肃查处违反土地用途和建设方案要求、利用影视基地土地开发房地产的行为。

此次政策明确，准确把握影视基地的产业定位，以服务影视创作生产为核心，打造影视精品力作。合理控制影视基地配套产业规模，防止变形走样，严防借影视基地之名行房地产开发之实。

严控影视基地建设和管理运营主体在基地周边捆绑开发建设住宅、办公楼等房地产项目，不得通过调整规划为影视基地项目配套房地产开发用地。对拟新增立项的影视基地项目要严格把关，防范“假影视基地真地产”现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从这里可以看出，各地在发展影视产业的过程中出现了一些违规操作，出现了一些借影视产业变相开发房地产的做法，给影视产业和房地产产业都带来了不好的影响。所以从这个角度看，这也是近期房地产领域一个明显收紧的政策，是房地产大环境放松下依然需要注意的一类政策。

此次政策的发布，进一步体现了房地产市场秩序规范的导向，过去实际上也有，包括特色小镇的建设等也出现了一些房地产大规模开发现象。

从房地产市场健康发展角度看，各类挂着其他产业变相开发房地产的做法，确实要进行打击和管控。从实际情况看，这也要求各地明确此类导向，在土地规划、房产规划和房屋销售等环节，防范违法违规做法。此类政策的出台，也说明房地产市场要健康发展，其实也需要客观看待。对于合理的住房消费需求，政策方面要进一步放松。而对于一些越界的行为，也依然要进行管控。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，国内有一些文旅小镇，打着各种旗号的影视基地，可能本身并没有实际运营或偶尔运作两次，但制造的噱头可能造成了许多空城，以及大量土地和资源的浪费，从这方面进行相应调控是有必要的。

项目如何良性循环？

几乎所有的影视基地在规划之初都计划“以戏带建”，试图借助影视IP的效力在后期旅游等环节变现。但功利心大小、资源禀赋不同以及运营能力的差别，造就了它们不同的命运。

张波表示，一些旅游小镇以功能型产品堆砌为主，载体同质化严重，同时项目本身缺乏清晰的产业逻辑，因此往往难以为继，频繁爆雷。同时，国内以影视为主题的旅游小镇还存在盲目大规模投资的现象。

张波表示，这类披着电影小镇外衣的开发项目往往融投错位，股权融资受限，缺乏持续融资途径和专业机构加持。

“项目逻辑不清，难以形成良性循环。”张波表示，在当前的文旅投资市场中，企业往往追逐表层投资热点，忽视深层市场需求，无法在“快开发”与“慢文旅”中寻找平衡点，也缺乏产业支撑。因此，文旅项目的基础也不会特别牢。“住宅开发卖完就结束了，但文旅地产卖完才刚刚开始，需要通过各种运营和服务加持，才能让项目持续。”