红周刊 记者 | 熊颖

最近一周，菏泽、北海、重庆、佛山等多个城市降低了房贷（包括公积金贷款和商业贷款）首付比例，从之前的30%降至20%，下调幅度很高。政策正在托底楼市，但房企人士却悲观地认为，今年仍会是房企生存非常艰难的一年，特别是销售回款难度可能进一步增大。

作为政策敏感性行业，房地产市场的冷热状态极易受政策左右。不过，这一行业定律疑似被打破。近期，多个城市推出降首付、降房贷利率等一系列利好政策，但多位房地产人士对房地产市场今年的表现仍持悲观态度，认为上述政策的实际提振作用并不大。

多城房贷首付和利率“双降”

政策托市意图明显

今年以来，以滨江集团(002244)、中国海外发展等为首的港股内地地产股以及A股地产股股价持续走高。Wind数据显示，截至2月24日，滨江集团股价累计上涨33.48%，中国海外发展涨幅29.74%，旭辉控股集团涨幅20.45%。此外，富力地产、龙湖集团、越秀地产、中国金茂、华润置地等规模房企涨幅均在15%以上。

地产股的普涨，与近期房地产利好政策不断有直接关系。据报道，2月17日，山东省菏泽市工、农、中、建四大国有银行已经下调个人住房按揭贷款首付比例，对名下无房无贷的首套房购房者，首付比例可以降至20%。

《红周刊》记者梳理发现，截至目前，全国已有11个城市首付比例有所下调。其中，菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、南通、蚌埠等7城首付比例降至两成。

东亚前海证券研究报告指出，从房地产贷款首付比例政策看，由之前三成首付下降到此次二成首付是刺激市场需求，鼓励居民贷款买房行为。且此次调整释放积极信号较为明显，各地积极响应。个股方面，首套房贷首付比例下调政策执行城市的龙头房企将受益。

以“降首付”惠及城市重庆举例，据克而瑞数据显示，2021年，金科集团、融创中国、龙湖集团依次在重庆实现全口径销售金额344.74亿元、304.12亿元、227.51亿元，包揽当地销售排行榜前三甲。此外，万科A、碧桂园、华宇集团等房企在渝的2021年全口径销售金额同样过百亿。

某TOP10房企人士向《红周刊》记者表示，虽然降首付政策大概率还会覆盖越来越多的城市，但主要还是在二线城市以下，目前来看一线城市并不会放松。

在部分城市下调房贷首付比例的同时，部分城市的房贷利率也开始呈现下调趋势。2月21日，广州房贷利率迎来松动，自当日起，四大国有银行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的“LPR（贷款市场报价利率）+100BP（5.6%）”下调至“LPR+80BP（5.4%）”，二套房利率则从“LPR+120BP（5.8%）”下调至“LPR+100BP（5.6%）”。

值得一提的是，某房企内部人士根据其过往经验向《红周刊》记者表示，“信贷政策是全国性的，没有地方性。”也就是说，广州的房贷利率下调将不会是个例事件。

中信证券研究表示，按揭贷款额度和利率是关键性变量，地方层面的需求侧托底政策也有望持续出台。中信预计，3月之后房地产景气有望见底回升，而结构演变趋势则会继续。

业绩预告四成房企出现亏损

计提减值准备成“主因”

而在一系列利好政策出台之前，房地产行业被悲观情绪所笼罩。一方面，房企爆雷不断；另一方面，根据目前各房企已经披露的业绩快报和业绩预告来看，房企的业绩表现也不容乐观。

其中，6家房企发布业绩快报，除华发股份(600325)2021年实现归母净利润31.95亿元，同比增长10%外；2021年，招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、绿地控股(600606)、广宇发展(000537)、保利发展均呈现不同程度的业绩下滑。

而根据中指院研究数据显示，截至2月23日，A股69家房企发布业绩预告或业绩快报，亏损28家，占比40.6%，四成房企出现亏损，亏损额超过10亿元的就有11家。

《红周刊》记者梳理发现，从目前的业绩快报、业绩预告可以看出，除个别房企能够实现业绩的逆周期增长外，绝大多数房企都难逃业绩亏损和业绩下滑的“主旋律”。

而计提减值准备又是“蚕食”房企利润的重要原因。值得一提的是，这一现象同样遭到了监管部门的关注，多家房企收到问询函，被要求解释说明计提减值准备的具体情况。有房企在回复函中表示，计提存货跌价准备是其业绩降幅较大的原因之一，自己旗下7个地产项目存货跌价准备合计24亿元，其中，内地A项目采取了销售折让的方式加速去化及资金回笼，销售均价由1.83万/平方米降至1.64万/平方米，售价无法覆盖项目成本，测算预计跌价金额约两亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》记者表示，从房地产行情来看，2021年属于前热后冷阶段，从具体月份看，5～11月份很多城市都出现了持续性环比下跌现象，即指住宅销售市场类似销售数据下滑，使得房企营销成本增大，同时降价让利动作增加，所以从财务数据上看，三季度明显亏损，四季度亏损压力更大。由此，类似亏损是符合预期的。

“双降”难改悲观预期

全年回款难度或进一步扩大

2022年开年，房地产市场延续了其在2021年的悲观情绪，今年，多家房企销售额呈现断崖式下跌，根据克而瑞数据，今年1月，百强房企的全口径销售总额约5849亿元，同比下跌40.7%。此外，根据中指研究院数据，今年1月份销售额超过百亿元的房企为15家，较去年同期减少14家；超50亿元的房企22家，较去年同期减少31家。

不少机构观点认为，降首付、降房贷利率等一系列利好政策的落地，将能有效缓解当前房企的销售困境。那么，降首付、降房贷利率等政策的落地究竟能对房地产行业带来多大的提振作用呢？

《红周刊》记者采访发现，多位房企内部人士对上述政策落地效果持悲观态度。一位TOP10房企内部人士向《红周刊》记者表示，作用不大，因为（房地产的）市场运作有自己的一套规律，不是“喊口号”、降首付就能刺激的。除非市场信心能够重新建立，否则现在大家都不敢买，销售额自然也难以攀升。

而某头部房企高管也向《红周刊》记者表示，降首付、降房贷利率等政策的提振作用不大，因为此轮市场下滑是基于经济基本面的问题，叠加疫情等因素所致。在其看来，往后虽然会有小幅反弹，但整体上仍旧无法改变房地产行业的下行趋势。

上述房企高管预计，今年的房地产企业会在要么生存要么死亡的“生死线”上挣扎，“缩表”现象会更加普遍。此外，停工缓建、大规模促销、房爆雷裁员以及土地市场遇冷等现象将成为常态。与此同时，还会带来供应商爆雷、客户和开发商矛盾激化、政府和国企参与混改等一系列连锁反应。

某房企人士李明（化名）还告诉《红周刊》记者，今年很多房企开工都比往年要来得晚，原因在于，大家其实都不太看好今年的房地产市场。在其看来，对房企来说，今年房地产市场的关键期在6月前，6月后的房地产市场预计和去年的冰点期保持同样的停滞状态，所以预计今年房企歇业的情况会更加严重，且可能造成大批房企人员的转型。

在李明看来，不光今年上半年的“销售黄金期”对房企来说至关重要，销售回款也将是房企在今年全年的一大难题。其表示，虽然目前银行的贷款政策已经放宽，但从实际情况上来看，很多购房者仍然存在贷不到款，或银行放不了钱的一个状态。

李明以深圳某地产项目进行举例，目前该项目的最后一期一共卖出300多套房，其中，200多套房处于银行没钱放的状态，另外100多套房，银行则以资料不齐全等原因也不给放款，因此造成了销售300多套房但一套房也没收到贷款的尴尬局面。李明认为，今年房企难回款的趋势会越来越严重，且今年房企的回款也会出现明显下滑。

（本文已刊发于2月26日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）