今天向大家推荐我们的深圳号：大胡子看深圳

大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的分析不同，大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章，更细节剖析楼市价值。

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各位，即将到来的周末愉快，这段时间疫情严重，先做核酸保护自己，再从长计议来看房。

这个星期同样为大家奉上粉丝朋友的咨询问答。

这不仅是一个解答，也涵盖分析市场最近有哪些新的市场动态，以及释放的市场信号等。

毕竟买房的钱不是小数目，对每一个家庭来说都是至关重要的大事。

希望不只是解决一个家庭的困惑，也想要帮助另外许许多多家庭做出最正确的选择。

我们也会坚持将此做成系列，供大家来回查阅，欢迎关注。

提问：李老师您好，听过您很多场直播了，虽然很认可您的逻辑，但一直心有余而力不足。这里也希望您给我一些建议，工作几年攒了点钱做首付，80万左右。我目前是首房首贷，已婚已育，家里有孩子，但是孩子长大了也需要独立房间。目前看过了坪山一些楼盘，虽然坪山的距离是远了点，发展潜力我也不太确定，但是这个价格段换其他地方基本买不了三房，您觉得坪山的发展空间可以吗？

答：很感谢你的认可，房产的选择上本来就应该量力而行。

你的核心是首付预算有限，家里有孩子，明确想要3房。

这种预算和需求来看，确实只有坪山可以满足，而你自己也知道，唯一犹豫的是担心坪山的发展空间，因为这会影响未来房产升值。

关于坪山的发展空间我这里有几点想说的：

第一个是一个基本趋势，坪山有一个非常重要但是大家总是忽略的“东进战略”，深入推进国家高新产业区的扩容的任务，坪山未来的发展非常重要。

这些年大家被“一路向西”的口号洗脑，一些无脑鼓吹的行为让深圳西边的房价水涨船高。

但冷静之后分析，我们发现，深圳与别的城市不同。

从图上看，深圳的外轮廓是一个非常典型的东西走向，南北狭长形状。

这就是典型的带状的多中心城市，也就是这样的城市走向导致深圳不得不采用多个中心的发展模式。

多中心意味着每个中心都有自己的产业及配套，当地的居民可以在本区域内满足大部分需求特别是就业需求。

否则，每天早晚高峰大规模的人口迁徙，会让城市的交通难以负荷，肯定也会限制城市的进一步发展。

综合来看，有国家政策的扶持，以及深圳独特的地理环境，这就是坪山一定会发展的第一个原因。

第二个，从深圳可用的土地情况来看，坪山是深圳现存未开发土地最多的区域，可开发建设用地25平方公里，而且相对来说，开发成本较低，坪山后发优势是非常强劲的。

所以我一直相信，深圳推动坪山的发展只是时间问题，因为最后有地的只有坪山。

现在你可能感知不到，因为今明两年深圳的土地供应到新盘入市遍地开花，从沙井到有光明，从南山到前海。

但等你意识到深圳的地块有多紧缺，逐渐没有新盘入市，等到所有的地块都开发完了，蓦然回首才发现，坪山才是真正手持大量土地的地主。

这也是坪山一定会发展起来的第二个原因。

第三，是可以确定的红利。

今年坪山将供应的项目大多是已经出售过项目二期或者将加推的项目，纯新盘项目不多。

如，燕溪和鸣花园、龙光玖誉雅筑、和城里、怡瑞达云秀府、花样年旭辉好时光家园等都是目前在售的项目。

目前来看坪山的地铁、学校、商业和高新区的规划，配套慢慢建好，房子价格上涨，不就是你能够享受的增值红利么？这是好事。

之前去我们团队去坪山新区踩盘的时候研究过，现在三万多的价格可以买入坪山的中心地段、并且还有地铁在建，其实横向对比来看，性价比很高。

目前即使是西部最远的松岗郊区、临近东莞了，目前价格也都去到4万+了。

最近有传闻某个东部楼盘1.7成首付就可以买房了，风刮的也比较大，个别中介的说法比较夸张，导致开发商不得不出来辟谣。

还有一批开发商呢，整了一批特价房，广告呢就直接打出“八五折”，因为深圳官方规定，售价如果向下调的话，不能超过备案价的15％，不然就要重新备案，所以这个八五折是降价的极限了。

但无论这个操作空间有多大，这些消息之所以能够选择在朋友圈内迅速发酵，受大家关注度如此之高，除了价格诱惑之外，也和这两天全国部分城市下调首付比例有关。

因为下调首付比例对楼市的影响无疑是巨大的，直接从金融上降低了买房门槛，同时释放了一个宽松的市场信号。

所以对于首次置业的购房者来说，这个时候无论是否选择出手，都一定要好好关注市场，例如上面提到的各种特价房，如果这些盘恰好在你购买范围内，那是可以出手的。

对于刚需上车深圳的朋友，关于具体今年有哪些适合自己新盘入市，他们的打新价值分别是什么，哪个更适合你的积分，如何提前做好自己的资金规划，需要的朋友可以扫描下方的二维码添加专业规划师为你答疑解惑。

提问：李老师，很遗憾没有早点听到老师的课程，2019年听朋友的建议糊里糊涂的买了宝安的山海上园，结果到现在是亏掉了100多万了。现在我们是有500万预算，还是想做房产投资，自己是认可深圳的房产发展，但是我老公已经非常不支持再做房产投资了，现在我们应该怎么操作呢？

答：感谢认可！

现在很多人不买房，不是因为不需要房子，而是不敢买了。特别是购买二套房的朋友，确实是更加需要谨慎。

我在和粉丝朋友沟通的过程中，发现很多人对于买房其实是很担心的，很多朋友对于买房可能有些观点还是没有更新，主要还是一点：

怕买贵了，怕买了就降价，哪怕是买深圳这种未来长期看涨的城市。

很多朋友对于买房可能有些观点还是没有更新，所以我这里要重复说三个观点：

1.未来楼市分化越来越严重，只有20%的是核心资产，能够显著赚钱的只有1%。

2.楼市的上涨是非线性的

3.未来楼市周期还在，但会显著拉长

政策、趋势不可对抗，但房产自身最重要的资产属性也无可替代，所以未来最明显的结果就是可能是过去3-4年的投资周期，可能被拉长到5-7年。带来的两个严重影响是：

① 持有成本急剧增加；

② 选筹重要性大幅度上升，买错一次很难翻身。

所以，买房子不一定能挣钱，买对房子才能挣到钱。

很庆幸，你依然还愿意做房产投资，目前你手头上有500万的预算，因为已经有一套房产了，你现在无非就是2种操作模式。

1. 止损，把山海上园那套卖了，拿着资金5成首付去打新深圳的新房。

这样预算能拔高到1200-1500万，比如海德园的89平米上车门槛比较稳妥，名校教育配套：红岭实验小学和深高南的组合，目前吹风价约在13万/平左右，但片区二手房成交价已突破20万/平，买到就有明确的倒挂。

2.如果打算继续持有山海上园，二套7成首付，你只能买700万的房产，比较考虑的就是龙华片区的三大限价土拍地。

首先是深圳北站旁边的保利地块，限价7.05万，再是红山的中海地块，限价6.98万，就在龙华实验学校的对面，最后是北站旁边靠近深高北片区的中海地块，限价7.82万。

掐指一算700万左右还是有想象的空间的，这几个限价地块的倒挂均在1.5万-3万不等，当然最后还是要看学区的划分，可以重点关注。

在今年入市的144个新盘中，我们也整理了9个最值得打新的优质盘！这9个盘都是哪些盘？哪些新盘会持续增值？哪些新盘未来将会很难卖？需要的朋友可以扫描下方的二维码添加专业规划师了解更多详情。

城市分析：珠海 | 佛山 | 惠州 | 东莞 | 中山 | 深圳 | 广州

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干货：地铁盘 | 土拍 | 房产税 | 学区房 | 保障房

不同预算买房推荐：400万 | 500万

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