在深圳楼市降温的同时，相邻的东莞在调控和市场等多重因素影响下，楼市降温更加显著。其中最能佐证市场的一个风向标，是春节后多家品牌房企旗下楼盘纷纷让价走量。

中原地产研究院监测数据显示，继今年1月供应量和成交量均环比同比大幅下跌后，2月份以来，东莞楼市在春节假期结束后人气回暖，但由于客户观望情绪持续，认购量仍然低位运行。

在此背景下，东莞多家品牌房企如保利、碧桂园、中海、招商等纷纷降价促销，公寓甚至降价最低至六折起，吸引了大量来访者。在降价促销、低首付、首付分期等营销手段频出之下，东莞新房认购量环比上升三成。

2月第3周（2月14-20日）东莞洋房成交TOP10 数据来源：中原地产

如东莞虎门保利时区联合中建五局推出一批工抵房，新年仍延续“15万低首付优惠”；石龙中信凯旋湾也有特价单元，最高优惠超20万元；凤岗三正鹏程上花园推出“总经理一口价特惠房源”，最高优惠超21万元等。

中原地产研究院统计显示，2月第3周（2月14-20日）东莞洋房成交套数排在前四位的楼盘分别是新城御珑公馆、佳兆业阳光城(000671)时代天韵、万科金域东方和龙湖金地天矅城。

那么，上述楼盘未来的升值潜力如何？其价格能否将跑赢区域或全国房价涨幅？每经AI品房大数据从11个维度进行全面解析。

先看成交量排在榜首的新城御珑公馆。该项目位于位于东莞东北部的石碣镇，西邻东莞市区10公里，南距深圳78公里，北到广州62公里，吸引了不少购房者外溢。该项目成交均价25093元/平方米，周边居住氛围浓厚，靠近光明路商圈，2公里范围内有大约11所学校。

成交量排名第二的是位于厚街的佳兆业阳光城时代天韵，成交均价27518元/平方米。每经AI品房小程序通过多维度测评后，得出其目前的估值参考价为26960元/平方米。

来源：每经AI品房小程序

厚街属于东莞的滨海片区，是楼市热点区域之一。每经AI品房小程序显示，佳兆业阳光城时代天韵在周边配套指标中，得分指标较高的是小学配置和通勤车，分别为6.1分和6分（满分为10分），周边有大小购物场所5个。

该项目周边较为缺乏的配套是幼儿园和医院。周边1公里（直线距离）无幼儿园，配置得分只高于东莞市3%的住宅项目；亦无大小医疗机构，相对属于就医舒适度低的区域。

基于以上数据综合分析，每经AI品房小程序测算，未来五年佳兆业阳光城时代天韵房价有望达到35111元/平方米，房价会跑输东莞市平均涨幅，仅高于东莞市10%的小区。

成交套数排在第三位的万科金域东方，成交均价为30300元/平方米。每经AI品房小程序综合该项目周边人口结构、教育和医疗配套等项指标测评显示，该项目的估值参考价为29269元/平方米。

在万科金域东方周边配套指数中，得分最高的是通勤车速7.6分，优于东莞市76%的住宅项目。周边1公里有公交站8个、小学两所、幼儿园两所，但周边尚无医疗机构配套。

来源：每经AI品房小程序

据每经AI品房小程序专业版测算，万科金域东方未来五年房价有望达到38634元/平方米同，预计会跑输东莞市平均涨幅，仅高于东莞市4%的小区，但会跑赢全国平均涨幅。

紧随万科金域东方排在成交量第四位的是龙湖金地天曜城，成交均价26086元/平方米。每经AI品房小程序显示，龙湖金地天曜城的估值参考价为25602元/平方米。

龙湖金地天曜城位于东莞火车站地铁站旁，为TOD项目。据每经AI品房小程序，该项目周边地铁配置得分高达9.7分，公交配置也高达9分，均优于90%以上的东莞住宅项目。

来源：每经AI品房小程序

与此同时，该项目在商务密度、消费档次、通勤车速等周边配套指标上也均超过7分，其周边1公里商务人口约8.38万人，在东莞市内属于商务较密集的区域，高于97%的住宅项目。另外，周边有幼儿园4个、小学2个；还有大小医疗机构6个，优于东莞市71%的住宅项目。

每经AI品房小程序专业版预测，未来五年，龙湖金地天曜城的价格有望达到30946元/平方米，将跑平东莞市平均房价涨幅，高于东莞市56%的小区。

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