“父母眼中的佼佼者，不该是城市的漂泊者。”每到春节，小城市开发商打着这样的卖房广告，让温情来得猝不及防的同时，也触动了“漂一族”的心。可以说，开发商们捕捉人心的本领，总是恰如其分的“好”。
“有房才有家，有家即心安”的归属感下，一些在外漂着的中青年人，会在年关到来之际，顺便回老家买套房。这也是小城市开发商们，每年冲业绩的好时候。
不过，2月17日，诸葛找房一组新房成交量的数据冲上热搜。数据显示，2022年春节假期，返乡置业的主阵地三四线城市的新房成交量大跌。这让开发商看重的返乡置业营销落了个空。
01、返乡置业退潮
除了因疫情就地过年、经济波动使得人们囊中羞涩等原因外，返乡置业潮冷却背后，是三四五线城市人口流失加剧、房地产市场下行的现实。如此情况下，“大家普通是看跌不看涨。”一名房地产分析人士认为。
在深圳工作的宋梓，今年回家过年了。除了与两地分居的爱人和孩子一起团聚外，他还有另外一件重要的事情要处理，那就是在老家江西买套房。然而，几个售楼处都冷冷清清的。房价与前几年相比，还跌了不少，“想再等等，打算下一个节假日再回来看看。”
对于返乡置业，有人是观望，有人是后悔。北京的江影就是其中一个。几年前，江影在老家河北衡水（四线城市）买了一套商住房。这么多年过去了，那套房子她不仅没住过一天，就连出租很长时间，都难以租出去。
冯峰是后悔在老家自建房了。几年前，在外打工的冯峰，回到小县城的农村老家盖了一栋房。这套房整整花了冯峰60多万元，这是他的全部积蓄。即便在老家建了房子，在城里打工的冯峰，依然是租房子住，“一个大院子大门一锁，房子是很好，但可惜就只住过一晚上。”冯峰后悔极了。
尽管因各种原因，返乡置业的热潮减弱了，且一部分人对返乡置业越来越理性了，但抛开一些不可抗力的因素外，返乡置业仍然是中国人年年不曾缺席的盛大活动。安居客调查数据显示，2022年，返乡置业的意愿人群占比41.2%。
谁想返乡置业？有研究报告显示，返乡置业人群在年龄、婚姻状况、收入水平方面，呈现出鲜明特征。从年龄结构看，90后群体购房需求强劲，已经成为返乡置业的中坚力量；其次是经济实力整体较强的80后群体。
将年龄和婚姻状况交叉分析，返乡置业客群主要是90后未婚返乡置业人群、80后已婚已育家庭两类。家庭收入方面，返乡置业人群主要以中等收入水平，如家庭月收入水平在5000-15000元区间段为主。
“返乡置业客群对杠杆依赖度较高，全款购房比例较低，且80后、90后群体偿债压力普遍稍高。付款方式来看，80后、90后返乡置业者贷款占比较高。”前述房地产分析人士表示。
02、漂一族的烦恼
从小县城出来的李颖，很多年前怀揣着梦想来到北京。这么多年来，她在北京的“家”是一张床，李颖是租房住的。
这么多年里，李颖不是没动过买房的念头，但都因种种原因而作罢了。2010年，李颖参加工作两年后，沙河传来拆迁的消息。这一年，沙河高教新城楼盘均价为8000元每平米左右。
即便如此，在毕业刚两年的李颖看来，就算只买60平方米的房子，以30%的首付来计算，要凑够将近15万元。巨额费用面前，李颖收起了在北京买房的念头。
在随后的六年时间里，李颖记不清自己搬了多少次家。但所幸的是，由于她挣得越来越多，其租住地从昌平的民房搬到海淀的电梯房，从跟人合租，到自己单独居住。
一切都在向好，但唯独不变的是，李颖在北京的“家”，仍然是一张床。
在北京的第十个年头，2014年，李颖动了回老家的念头。一来年纪不小的她，在北京没房没户口地漂着，这种日子看起来没有尽头；二是她牵挂着家中的父母，她希望离妈妈更近一些。
（北京，高铁载着北漂的人们回家）
左思右想下，李颖打包好行李，就这样回到了老家。她的老家，是位于湖北省的一个小县城。这座小城并不大，只需花 30分钟的车程就能逛遍，大多数人工资水平也就一两千元。
似乎是“曾经沧海难为水”，在北京打拼多年，有过万元级别月薪的经历后，李颖没想过在小县城找一两千元的工作。于是，她选择在湖北的省会城市武汉（当时还是二线城市）工作了。彼时的武汉，平均薪酬仅为4863元。
李颖更适应不了的，是新环境里充斥着各种攀比。她无比怀念那个包罗万象的北京。2015年，在回到武汉不到一年的时间，李颖再次打好包袱杀回了北京。在北京，衣着随性；在北京，单身无罪。
这一年，李颖又动起在北京买房的心思了。她心想，既然老家回不去，那还不如就在北京买一套房子。然而，不过短短5年时间，北京房子均价已从2010年的一万元出头，涨到2015年的39437元每平米。
创新高的商品房价格，让李颖再次望洋兴叹。无奈之下，她将目标放在了小产权房上。李颖看中了房山大学城附近的一套小产权房，面积为29平方米，总价32万元。在商品房动辄几万元的均价面前，小产权房一万出头的均价并不算贵。然而，当得知小产权房暗藏着不少风险后，李颖又一次中止了她的买房计划。
随后的几年里，北京房价又一波上涨后，于2017年开始横盘几年。即便如此，2020年，北京房子均价仍高达6万元每平方米。这一年，是李颖重新回到北京后的第五年，面对又刷新历史记录的房价，李颖将自己的北京买房梦掐断了。
这一次，李颖想回老家买房了，“不想再漂了。”
03、小城一套房
湖北省会城市武汉，是李颖返乡置业的首选地。时隔多年后，武汉发展势头不错。
2021年年初，李颖买下了位于武汉市洪山区二环内的一套二手房，68平方米的两居室，总价86万元。李颖选择这套房的原因在于，位于中心城区。
吸引李颖返乡置业的，还有武汉的买房落户政策。按照正常的购房条件，李颖需缴纳一定年限的社保，才有资格在武汉买房。但2021年，武汉有出台这样的购房政策：在中心城区购买商品房的，本人及配偶可以申请落户。
不过，尽管买房一年了，李颖想回武汉，但又回不去。
李颖自己刚转到海外投放的岗位，这样的工作机会，在武汉比较少，“我边提升英语水平，边留意武汉的机会。但至少，得找到能还得起大几千月供的工作。”
李颖的故事仍未完待续，回到绍兴已经四年多的张豪，他的故事则是另一番光景。张豪是一名房地产从业者。2017年11月，为了与爱人团聚，张豪放弃了房产中介门店经理的职位，以及将近30万的年收入，从杭州来到绍兴这座三线城市。
绍兴市地处浙江省的中北部，面积8000平方公里，2017年末的常住人口在500万人左右。这一年，绍兴以5108亿元的GDP，在全国排名第36位，在浙江省排名第四名。
张豪在绍兴买下的第一套房子，是一个90平方米的学区房，算上税费总价150万元左右，均价2万元每平方米。随后几年，随着棚改政策的推进，绍兴的房价不断攀升，张豪也吃了一波房地产的红利。
2020年10月，绍兴成为二线城市的第二年，张豪以287万元卖掉了90平方米的学区房，买了一套142平方米的学区期房。142平方米的学区房带车位总价440万元，均价2.86万元每平方米。
在绍兴买房张豪是驾轻就熟，让他为难的是事业如何在这里重新开始。
前几个月，张豪可谓“压力山大”：月收入过万极为艰难的同时，正常的开支并没有减少。不大适应的，还有绍兴的工作节奏。“来面试房产中介职位的人，很多都要求三点半下班，得回家接孩子。回来后，其实也很难找到有拼劲的团队，很多事情都只能靠自己摸索。”张豪告诉市界。
但这些不适应，在随后的日子里消散了。时间一长他发现，绍兴是一个宜居的城市，生活节奏没有那么快，老百姓(603883)也比较富有，“总体来看，幸福指数是比较高的。”
更为重要的是，在绍兴，张豪能做到家庭和事业都兼顾，而这在杭州是难以达到的，“杭州的客户，一般晚上才有时间。八九点下班都很正常，工作结束回到家也很晚了。但绍兴通常五点半就下班了，冬天会更早一点，五点就下班了。”
如今的张豪，自己创业加盟了一家中介门店。他的生活日常是：每天8点半上班，中午11点30左右回家吃个饭，下午1点左右到公司，下午没什么事5点半下班，偶尔加个班。
2月9日，张豪还告诉市界，他置换的那套142平方米的学区房，在过去的一年时间已经从2020年的2.86万元每平方米，上涨到2022年2月的3.2万元每平方米。
无论是冯峰、江影的后悔，还是李颖的在路上，或是张豪的安逸，他们皆是返乡置业这个群体的缩影。以李颖们为镜，返乡置业的正确姿势是什么？
如果不是下定决心要安心回老家发展，且刚需自住，都要考虑房产的保值和增值。否则，外地务工返回乡县小城市，就有可能成为房价虚高的接盘侠。
2015年以来，在央行加大发行抵押补充贷款（PSL），推动棚改货币化等因素共同影响下，造就了三四五线城市楼市的阶段繁荣。贝壳研究院数据显示，2017年，63%的土地成交在三四线城市。
但小县城的房子（含三四五线城市）升值潜力有限，转手周期较长。尤其是在人口净流出的小县城，人口减少意味着需求量下降。当你想卖房子时，不是想卖就立马能卖出的。这也是返乡置业潮，在三四五线城市冷却下来的主要原因之一。
有人说，买了自己县的房子，虽然暂时不住，以后要回去住的。这样的不能买？答案是：以后要自住不等于现实的自住需求。如果考虑保值增值，还是得去“动能”更大的城市买房。
其实，房产城市的选择可以分为两个圈：第一个圈按照产业发展、人口需求等，选择你了解的城市；第二个圈是投资价值高的城市以及它们周边城市圈。一般来说，这两个圈的交集，往往是你所在省的省会城市。
张豪也有自己的返乡置业心得，他告诉市界，有条件还是优先配置在一线城市，毕竟房产长期还是靠人口增长，“如果不得不返乡置业，从微观层面来看，建议买市区核心地段的房子，最好带学区。其次，小城市注重上班路程，建议离上班地点稍微近一些。在人口增长缓慢的城市，一套自住房就够了。”
（文中王方、宋梓、李颖、张豪、江影、冯峰皆为化名）
（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国(000681)）
（作者丨陶婷 编辑丨韩忠强）
