乍暖还寒时候，最难将息

文/地产八卦女 陈庆

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最近北京楼市最大的热点，莫过于新年第一轮集中土拍了。

在此之前，数十家媒体都预测北京楼市将会迎来小阳春，不少网友也认为，上海、苏州、成都都在回暖，北京作为北方唯一大城，又是全国经济政治文化中心，在这个已见政策底的当下，势必也会掀起一阵暖潮。

然而，升斗市民又怎会预知地产大佬们的想法。等到第一轮集中土拍出来，坦白地说，无论是开发商的预期，还是购房者的关注度来看，都不算很热。

也许，小阳春早就是地产界的思维定式，在这个波诡云谲的时代，一切定式如浮云。

▲2022首轮土拍收官，17宗地成交，总成交额480.225亿元，绿城成最大赢家，竞得3宗，华润和中海各摘2宗。就地货比来说，这次土拍的平均地货比约为0.53，远远低于前几年0.7的水平，利润预期比较好。

其中，旭辉是此次土拍唯一出手的民企，这主要系2022年2-3月，民企有大额度到期债，所以无形中制约了市场的热度。

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然而，虽然土拍并未达到预期的火爆，但相比其他城市，北京楼市其实已经是龙头了。

一方面，北京楼市可以算是全国一二线城市里，杠杆率最低的城市。北京的非普线限制非常严厉，五环内普宅贷款首套首付35%，算下来最多只能贷300万，如果是改善首付更是高达80%，几乎没有杠杆可加。

然而，就算是这样严厉的政策限制，从过去几年的楼市状况看，北京楼市也是非常稳健。从2017年开始，北京年度新房成交套数稳步上行，但成交均价几乎没变，这意味着北京主流客群已经全面认可这一价格，且购房者手头资金非常雄厚，远非其他城市人买房依靠杠杆可比。

▲2017-2021年度新房成交套数（数据来源：好评与差评）

另一方面，北京这座城市的基本面，可以说是疫情期间全国最优秀的。

北京不仅拥有全国最多的世界500强企业、最多的央企总部、最多的双一流大学、最多的一流科研院所、最多的大型金融机构、最多的互联网企业、最多的高学历人口，最多的亿万富豪……在疫情期间，北京还拥有最大的“疫苗经济体”和信息产业经济体。

▲北京的央企，一方面是稳定北京经济的最大基本盘，另一方面，如此庞大规模的央企职工，对于楼市来说，本身就是聚集资金的最强渠道。

▲科兴中维、国药北生研两家北京企业，贡献的疫苗产值就超过2300亿元，这是过去几年北京工业产值最大的增长点，秒杀拥有生物医药先进制造业“国家队”产业集群的上海（也正因为如此，科兴甚至自己组建了一家房地产公司）！

▲北京聚集了以字节跳动、京东、小米、百度、美团、新浪为代表的互联网企业，无论数量还是体量都位居全国之首，而这些企业的业务，在疫情期间不仅不受影响，反而越发有活力。

最为重要的是，北京本身还是政策高地。无论是北交所的创建，还是全国各种产业扶持政策的出台，再加上拥有最多的银行总部，因此，北京其实是最先接近“水源”的，是事实上的中国金融中心。

根据国民经略测算，北京资金总量（本外币存款总额）超过20万亿，位居全国第一，而金融业增加值占GDP比重近20%，同样位居全国首位。

▲北京跟上海争金融中心，上海跟北京争央企总部。来源：国民经略

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当前，随着房贷和预售资金的放开，北京市场成交明显开始回暖。2022年1月来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过70多次，其中有36城市发布了稳定楼市的政策。

甚至于，中央部委也在积极维持房地产市场资金链稳定，将保障性租赁住房有关贷款不再纳入房地产贷款集中度管理，使得银行放贷，有了更大的可操作性。

因此，2022年的信贷肯定比去年更加宽松。制约2021年楼市下行的排队等房贷的现象已经基本绝迹，北京当下的房贷，基本一个月左右就可以放款。

▲随着信贷宽松，万科一边嘴里喊着黑铁时代活不过下去了，一边回头就是3%利率不到借它个30亿，比房贷利率都低好多。真可谓：管理层扮猪吃老虎，地产行业的供给侧改革开始，大鱼吃小鱼，小鱼死翘翘的时代来临了。

而从楼市端来看，相比深圳、广州、上海，北京楼市已经沉寂4年了，2021年因为大环境的原因，再加上过去几年限竞房供过于求，学区房实行多校划片，北京压抑四年之久的刚需和改善需求其实并没有完全释放。

▲从2021年开始，北京限竞房明显开始供不应求，而前面三年都是供过于求。也就是说，2022年，限竞房对北京楼市的影响已经解除，甚至于，限竞房如今也成了北京楼市的香饽饽。

如此多重因素下，北京楼市即使不出现全面的普涨行业，也会出现比较明显的结构性牛市。什么是结构牛？就是因为区域的差异，出现成交量、甚至房价的上涨和微涨。

京楼区别于环京的选房逻辑顺序是优先看产业。目前京楼产业风口在海淀北和丽泽。而未来的产业风口，我更看好通州和大兴（亦庄新城）。

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