遮在房地产行业的乌云似乎终将散开。与低迷的销售量形成鲜明对比的，是迅速攀升的市场乐观情绪。

连日来，“山东菏泽打响商业银行贷款降首付第一枪”的消息迅速刷屏。同时，贝壳研究院监测数据显示，2022年1月，103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平，其中59城房贷主流利率环比下调。

不少网友纷纷直言，楼市小阳春真的要来了。

或受此影响，2月18日，同花顺(300033)房地产开发板块普遍上涨，午后持续走强。其中，荣安地产(000517)（000517.SZ）、新华联(000620)（000620.SZ）、渝开发(000514)（000514.SZ）拉升封涨停板，泰禾集团(000732)（000732.SZ）此前已涨停，滨江集团(002244)（002244.SZ）、中交地产(000736)（000736.SZ）涨超8%，金科股份(000656)（000656.SZ）涨超7%，新城控股(601155)（601155.SH）涨超6%，招商蛇口(001979)（001979.SZ）、保利发展（600048.SH）涨逾5%。

多地房贷首付降至两成

近期，全国已经有20多个城市住房公积金贷款上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例等。

2月17日，市场消息称，山东菏泽工商银行(601398)、建设银行(601939)、农业银行(601288)等从2月14日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，可执行20%的首付比例。有媒体报道，与菏泽的多家楼盘和银行联系，其均表示“20%首付比例”已经在执行。

“本次政策更大的意义在于加强行业信心，2018年菏泽打响了取消限售第一枪，随后带动地产股好转，本次也会同样加强全国市场预期。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱直言。

不止山东菏泽，据上证报2月18日发布的报道，春节前后，重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20％。

上证报报道称，获赣州中介告知，赣州首套房贷首付比例已降到20%，目前国有大行、中信银行(601998)、广发银行、招商银行(600036)均执行此房贷政策。同时，重庆中介表示，目前重庆地区有银行已经执行首套房贷首付20%的政策，并称“当地比较大的银行都可以”。

“与菏泽一样，此消息会进一步刺激住房消费需求。这也说明，降低房贷首付是当前备受关注的金融政策。房贷政策不再局限于利率降低、贷款额度增加等，降低房贷首付是非常实质性的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉银柿财经记者。

“从实际过程看，降低首付是最好的措施。观察2014~2015年全国各地的政策，也基本上是因为首付比例降低才破解了去库存的难题。”严跃进补充道。

中信证券认为，首付比例下降是按揭贷款额度充足的反映，预计地方层面需求侧托底政策还将持续出台，预计3月之后房地产景气度有望见底回升。

房贷的“因城施策”

值得注意的是，业内透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

其实，早在2015年，央行和原银监会发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中提到，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

也就是说，上述报道中的菏泽、重庆、赣州等地作为不实施“限购”措施的城市，两成首付属于“因城施策”下的合理调整。“菏泽、赣州、重庆都是不限购的城市，说明非限购城市的政策更加放松。相信其他城市后续也会进一步放松。”严跃进表示。

为了更好地推动“房住不炒”、利好刚需居民，除了调整首付比例，不少城市还出台了购房补贴政策，并不断放宽公积金贷款与人才落户限制。

中原地产研究院统计数据显示，2022年1月来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过80次，同比上涨60%以上，其中有接近40城市发布了稳定楼市的政策。从政策内容看，往年房地产调控以收紧为主，而今年的房地产调控基本集中在稳定楼市，以宽松政策为主。

“随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度以来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌。对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，2022年1～2季度市场底部有望加快出现。”中原地产首席分析师张大伟表示。

张大伟强调，“但因为房企融资难度依然较大，整体市场很难出现大幅上涨。不排除继续出现个别房企暴雷的可能性。”