最近，一则消息在深圳楼市圈传开了。
罗湖新盘推出单套成交15%的佣金奖励，刷新深圳佣金上限；通常住宅佣金1-4%，公寓3-8%，15%完全算得上是豪佣级别了。
据了解，该项目为罗湖兆鑫H+，15%的佣金对应的是“4.5米层高、52-93平创意空间”产品，备案均价8.9万/平，以最小52平计算，总价约463万，15%的佣金约69万。
也就是说，如果成交，最低也有69万的佣金，中介开一单，基本2-3年不用愁了。
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一年仅卖出64套...
兆鑫H+，也就是兆鑫汇金广场二期项目。根据深圳市房地产信息平台显示，兆鑫汇金广场，2020年12月16日获批预售，推售商务公寓、办公产品，总计914套。
截至2月16日，后台数据显示仅有64套“已备案”，1套“分局锁定”，其余均是“期房待售”。
除去锁定的那套，总共913套房，卖出64套，去化率仅7%，这个成绩还是花了一年多时间的结果。
就在上个月的1月24日，兆鑫汇金广场又备案了18套住宅，可去化依然不理想，截至2月16日，后台数据显示，仅有1套签订认购书。
兆鑫汇金广场，公寓、住宅都败阵下来，现又推出15%的佣金奖励，直接刺破深圳佣金天花板，看得出，开发商已经急了。
实际上，急也没用，一方面，现在的深圳楼市，深圳新房二手房全面遇冷，降价打折成寻常，换句话说，新房都卖不动了，公寓又怎能独善其身呢。
数据显示，2021年商务公寓供应成交都在下滑，全年批售公寓项目26个，总供应面积84.4万平，同比下降43%；公寓成交面积69.5万平，同比下降2.8%。
去化周期漫长，贝壳研究中心数据显示，2021年商务公寓去化周期长达34.6月。
另一方面，公寓有它特定的群体所在，预算不多的刚需一直是公寓成交的主力，2021年深圳300万以下公寓成交占比达63.5%；卖得好的，比如会展湾水岸广场、世茂之都、深国际万科和颂轩等，这些公寓都有一个特点，小户型、低总价。
公寓成交的另一类，要么非常有钱，这类群体追求的是圈层享受，核心地段的大平层公寓最受欢迎，比如深圳中心天元、恒裕金融中心，以及近来的华侨城新玺，深得有钱人的喜爱。
反观兆鑫H+，主流价位500-800万，对于刚需来说上车门槛太高，而富豪们又看不上。高不成低不就，这也是兆鑫+去化一直不理想的重要原因。
再者，兆鑫+地处罗湖，近些年在深圳发展“一路向西”的格局下，罗湖的存在感不断降低，受大势影响很明显，不仅公寓去化不好，住宅也面临窘境。
但客观地说，兆鑫H+的位置不差，周边有集中式购物中心和大厦集聚，比如地王大厦、万象城、金光华广场等，这个地段在罗湖算得上优秀。
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公寓的硬伤：税费与信贷
公寓，一直是小众群体，经常有朋友问，看了某某公寓很喜欢，能不能买？
我回答不能买，却又被质疑，然后列出各种能买的依据辩解，“现在已经停止商务公寓审批，卖一套少一套”“公寓可以落户、通燃气”“公寓租金高”......
或许你已经忘了，公寓产权年限短、居住舒适性差、梯户比、容积率等等问题，但不要紧，因为也不是很重要，深圳市面已经有公寓逐个打破这样的问题，比如宝安会展中心片区的会展湾东城，几乎和住宅小区无差别，有小区、有花园、有配套，就连产权也做到了70年。
但从根本上，它的土地性质不会变，而这也决定了它在税费与信贷方面将与住宅拉开距离，这也是公寓最大的硬伤。
1、税费。公寓的价格相比周边住宅往往可打个8-9折，也正是这看似的便宜，使得许多人选择公寓，但实际公寓的交易成本极高，这点直接体现在税费上；
在二手房市场，公寓的税费一般为15-20%，比住宅高出一大截，以一套总价150万的公寓计算，单税费就需要花费20万左右。
高昂的税费成本，无形中吞噬了房子大半的涨幅，每交易一次，就得脱一层皮。
卖家不甘心、买家不敢下手，长期的僵持局面，导致公寓的流通性奇差，而房子一旦失去流通性，价值就会大打折扣。
2、信贷。信贷就是杠杆，房产投资最大的魔幻力，2020年深圳房价疯涨，泛滥的经营贷、消费贷，就是幕后黑手；
2021年深圳房价能稳住，得益于指导价，而指导价的本质就是信贷，银行限贷后，3成首付变5成首付，5成首付变7-8成首付。
公寓的信贷天生不如住宅，公寓首套是5成首付，住宅正常是3成，同样150万的首付预算，买公寓，最大只能到300万，而住宅却可以达到500万。
其次，公寓贷款最长只能贷10年，住宅可以长达30年。
试想一下，未来接手你房子的人，会心甘情愿接受一个税费、贷款、涨幅、居住都不如住宅的公寓吗？很难了。
结语
税费与信贷是公寓的老大难题，从投资的角度讲，个人不赞成。公寓入场容易，脱手难，税费吞噬涨幅、贷款切断需求。
不要拿深圳湾壹号这种非典型案例作为分析对象，它是另外的投资逻辑，是仅对1%的人准入，与99%的人无关。
从自住的角度讲，市面上的公寓大多不如住宅，虽然官方现在有意在把公寓住宅化，但是距离住宅的舒适标准还有很长一段路要走，如果是作为过渡，尽量选择核心区小户型公寓，不为别的，只为以后脱手相对容易。
很多人会有这样的疑惑，住宅名额用完，手里又有闲钱，且只执着于房子，个人认为，这类人需要的是置换，小房子置换大房子，大房子置换优房子，未来房子的数量不在多，而在优。
当然，对于已经实现财务自由的富豪们除外，以上可以直接略过，随性购买。
