如果脱离了城市谈房地产上涨还是下跌，其实是非常不负责任的。因为当前房地产全国市场分化现象非常明显，这是大家都有目共睹的。在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，全国楼市整体呈现平稳态势，也意味着各地涨跌互现。

这就给我们的购房者增加了难度，所以该不该买房绝对不能凭空而论，因城而异，因人而异，只有在具体的城市具体的人，才能有针对性地去判断该不该买房。

相信很多人都非常清楚也经常听到一句话，千万不要去三四线城市买房，我也经常说很多三四线城市的确难见未来，原因很简单，有的地方根本就没有人进来了，更没有什么像样的资源和产业支撑，即便是自住，也离不开对投资预期的判断，这样来说潜力不大。

但我们可不能说，这些地方的房子真的就不能买了。毕竟大家需求不同，有人就是世代生活在这里，也不会去其他地方，不管投资价值如何，自住是必须的，你不让他买怎么着？只能说，尽量选择一些品牌好的开发商，好的核心地段就是了。

再说三四线城市里边也是分化的，不是所有小城市都不值得买(300785)，这个更加考验购房者的判断力。我们有时候也能从一个城市的举动来感受这里的市场状况。

2022年以来，全国各地频出“稳楼市”的政策，市场开始呈现企稳的信号。据不完全统计统计，今年各地房地产调控近80次，其中，对楼市释放利好政策的就达近40次。但从城市级别看，基本上是三四线城市，少数二线城市。

给我们的启发是什么？一般来说，城市级别越低，或者说市场情况表现不佳越有释放稳楼市政策的冲动，购房者也越要有意识去客观看待这些城市的未来。

2月16日，国海证券(000750)研究所联席所长夏磊表示，三四线城市房地产市场分化在加大。比如，处在发达一些的城市群的此类三四线城市人口仍有流入，不在城市群或者都市圈中西部或东北区域，大多数人口则持续流出，需求也大幅萎缩。

这似乎与我们以前讲到的一二线城市和三四线城市之间的区别并不矛盾，也都是以人口净流入为参考标准的。房地产长期看人口，这些年人口流入的大方向为一二线城市，强三线城市基本保持平衡，但四线及以下城市可能在持续净流入，这也构成房地产未来格局的重要因素。

所以，我们也不能一概而论，说三四线城市的房子坚决不能买，因为东西有差，即使东部，有经济实力和没经济实力，人口流入和人口流出的城市对房地产的影响结局也是大不一样的。但整体来看，市场比较好的三四线城市基本上位于长三角、珠三角城市群。

在《最新十大人口净流入城市》中，这些城市全在三大城市群。人口流向决定了房地产发展方向，也有大城市在进行人口疏解，随着一体化的推进，外溢人口不可能都回老家，而大部分会选择周边城市，人口流向也在改变着房地产的市场格局。未来房地产的机会一定在大城市周边的城市，即与大城市形成的城市群。

倒不是说有些城市群房价大幅下跌就失去了价值，恰恰是这些城市在过去因为种种利好提前透支太多，目前是市场的正常调整。而未来将从粗放式发展向高质量发展转变，变得更加宜居。

哪些城市的房子还能买呢？经济学家李迅雷就曾表示，未来房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数，即二八现象将逐渐呈现出来。

甭管上涨还是下跌，其实都是稳楼市的需要，市场难有大幅波动，这是底线。对于一线城市，不要计较房价的一时涨跌，基本上买来问题不大。一些新一线城市或热点的二线城市，甚至未来潜力要大过一线城市。对于很多三四线城市，大概率会萎缩，房子卖不掉，租也没人租。

还有一部分三四线城市由于有人口净流入和产业资源支撑，未来还是有很大的机会。

这些城市还有刚需和改善购房者的支撑。毕竟无论投资与否，住是刚需，是本能，只要不打算离开故土，那么就得有房。所以，当地居民的自住需求当然也包括改善和婚房需求，可以支撑一些；此外，无论多少，总有一些外地在当地工作的，也有买房的需求；返乡置业的需求有一些，这两年受到很大影响，但大趋势难以改变，所以只会暂缓，需求客观上难以改变；当地农民进城买房需求，包括结婚需要在城里买房等。

总之，大部分三四线城市不好过，下跌城市会增加，少数的因为有人口流入尚说得过去，尤其是一些居于城市群的城市或许还有机会，该不该买房，还是要看自己的需求和城市的发展空间。不是不能买，而是三四线城市更需慎重，更需专业。

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