（文/张志峰编辑/马友友）全国楼市遇冷，上海新房市场却因新房集中供应政策呈现两极分化状态：性价比低的无人问津，“优质楼盘”仍旧一房难求。

特别是2021年底信贷政策略有放松，又让市场出现翘尾行情。

据克而瑞上海数据，2021年上海商品住宅供应面积为810.58万平方米，同比上涨4.01%；成交总金额为5820.07亿元，同比去年上涨13.91%

今年1月份，上海新房市场供应持续火热。据上海链家研究院监控数据，2022年1月份，上海市新建商品房新增供应15638套，环比增长59%，同比增长97%，套均总价659万元/套，均价60225元/平。

在这样的背景下，所谓“高性价比”楼盘为了提高自身利润水平，提高首付比例、捆绑销售等楼市乱象频发。

“可以不买装修包吗？”

近来，不少购房者深受大华悦庭“捆绑装修包”困扰。

公开资料显示，大华悦庭位于宝山区大场镇，开发商为宝山区本土房企大华集团。尽管项目周边环境较差，但因地段好、公示均价5.76万元/平方米相对较低，开发商亦为本土知名企业，仍颇受购房者青睐。

然而到了现场才被告知，选购新房必须购买售价8万元至20万元不等的装修包，后续楼盘还有售价40万-50万元强制捆绑的服务内容。

几乎每位购房者都会习惯性地问一句：可以不买装修包吗？

然而销售人员的答案却十分“讨巧”。

销售员A：“怎么可能？再说不买装修包交付的房屋你们也无法正常使用的呀，很多设施前期不做，后期再也无法制作，你们买房子难道不是为了住吗？”

销售员B：“别为难我了，客户不买，我们就下岗。”

销售员C：“什么？啥设施也不要，地暖也不要？那不如看看别的房子吧，反正这里房子没那么好，周边也比较破，不利因素很多的。”

李昊（化名，下同）作为购房者之一，对此答案并不满意，因此再三追问其销售经理（张经理）。

张经理最终也坦言：“懂的都懂。实际装修肯定不值这个价钱，但公司是要盈利的，现在房子限价这个严格，大家只能从装修方面来走（盈利）。并且对比其他网红盘，大华装修包已经很便宜了。”

开发商与业主均有责任

不过，这样的说辞仍旧难以让部分购房者信服。

于是，部分购房者选择了报警。最终在民警的调解下，报警人得以单独购买新房。

另有部分购房者选择向房管局等部门投诉，2日后售楼处才贴出了同意业主自愿购买装修包的公式。

而在此之前，绝大部分购房者已经签约完成，并足额支付了新房首付款和装修包，自然心有不甘，前来售楼处维权，要求退还装修包款项，但被开发商拒绝。

大华集团向观察者网表示，大华悦庭不存在捆绑装修加载服务的情形；装修升级为增值服务，为客户在摇号选房成功后，自愿在现场进行装修产品选购，全程公开透明；关于装修升级服务选购相关流程及投诉电话、房管局监督投诉电话均在现场公示，如发现有违规行为，可进行相应投诉。

对此，金博大律师事务所合伙人律师曹文峰向观察者网表示，此事需一分为二来看待，双方均有责任。

首先，无论销售员说辞如何，开发商确有强制捆绑销售的违规行为，应当收到房管局等行政机构的相应处罚。

其次，捆绑销售不同于强买强卖，购房者作为成年人，在明知捆绑销售违规的前提下，选择签约购买装修包也是有效的，事后想要通过诉讼退款，结合目前法院的裁判观点，违反了诚实信用原则，一般而言不会受到法院支持。

因此，曹文峰建议，如果之前购买了装修包的业主想要以捆绑销售违规的原因主张退款，可积极与开发商方面沟通，或通过向房管局、区政府等相关部门信访等方式来寻求解决。

为何屡禁不止？

事实上，这已不是大华集团首次出现强制捆绑装修包的情形。

据购房者与部分媒体报道，大华悦庭去年末一期开盘销售，以及苏州高新(600736)区大华春和景明雅园销售过程中，均存在此类行为。

网上房地产资料显示，此次大华悦庭二期开盘时间为1月25日，共499套住宅，总面积51486平方米；而项目一期开盘时间为去年12月21日，共126套住宅，总面积12400平方米。

目前该项目状态均显示售罄。

有业内人士向观察者网指出，由于目前限价政策较严，而过去几年土地溢价又比较高，所以不少新房项目利润较低、甚至要赔钱。开发商捆绑销售事实上与减配交付异曲同工，主要为了绕开限价，提高利润。另外，这种违规销售乱象屡禁不止，也跟相应处罚力度较轻，让开发商认为即便受到处罚，仍旧有利可图有很大关系。

值得注意的是，据此前媒体报道，大华悦庭两期项目地块均为2019年12月，企业通过集中竞价获取的城中村改造项目，拿地溢价率为0，成交露面均价分别为25833元/平方米、25164元/平方米，相较5.76万元/平方米的售价并不高，对企业而言远没有到无利可图的地步。

早在2017年，上海市住建委联合上海市物价局发布的《关于加强商品住宅及附属地下车库等设施销售监管的通知》中提到，商品住房不得超备案价格销售，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。

按照上述规定，处罚力度也不可谓不重。

知名地产分析师严跃进观察者网分析认为，近年来关于捆绑装修的维权越来越多，除了霸王条款、违规销售之外，很大原因还在于开发商为了做高利润，装修结果不能令业主满意，或者说与开发商承诺的装修标准相差过大。

严跃进认为，对于房企而言，提高利润更应该从成本管控、加强管理等方面入手，而非冒险去钻规则漏洞，一旦事发，不仅要接受检查、暂停网签，影响企业营销和回款进度，而且会对企业品牌信誉造成极大伤害。

大华回应：经营状况稳健良好

公开资料显示，大华集团成立于1988年，总部位于上海，其前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司，由大场镇（原大场乡）集体所有制企业。1992年，更名为上海大场房地产开发经营公司。

1994年，时任宝山区大场镇副镇长的金惠明担任大场房地产开发经营公司总经理。

1998年，大场房地产开发经营公司股份制改造，成为大华（集团）有限公司，金惠明任大华集团总裁、董事长、总经理至今。

2002年，在国有企业混改的风口下，金惠明以5282万元现金购得大华48%以上股份，成为集团实控人。其本人也素有“上海最牛村支书”的称呼。

时至近日，大场镇人民政府依旧持有大华集团10%左右股权，加之金惠明曾历任大场镇副镇长、新华村党总支书记等职务，大华集团在以大场为核心的宝山区投资房地产项目不计其数。

在网上房地产新房栏目，仅宝山区名称中带有“大华”字样的在售和已售项目就有33个之多。

如今，大华集团已经是集房地产投资、开发、建设、物业管理等业务为一体，兼及投资管理和商业运营等多元化经营的企业集团，位列中国500强。

但在资本化浪潮与房地产的“黄金十年”间，还沉浸在“上海民营房企领头羊”头衔的大华却偏安一隅，错过了企业进军全国、全面扩张的窗口期。待其回过神来，已经差点掉出全国百强房企的榜单。

2019年开始，年销售还在200亿元的大华集团正式提出“全国扩张”战略，当年新进江门、德州、徐州、苏州、咸阳及西北重镇——兰州，全国布局已有20多个重点城市。

大华集团新增土储货值也从2018年的195.3亿元，名列全国房企89位，骤然飙升至2019年的720.2亿元，全国第38位。

只不过，彼时的房地产行业已经入融资收紧、新房限价的高压调控时代，大华的“高光时刻”并未维持多久。

反倒随着“全国扩张”战略的进展，大华在全国各地楼盘维权案例频发，其中既有上文中捆绑装修案例，亦有纸板门、假绿化、减配交付等质量问题，被网友戏称为“前门排队买房，后门扎堆维权”的典型。

天眼查显示，大华集团近年来涉及司法风险304条，经营风险75条。

其中，14起纠纷原因是物业服务合同引发，位列第一；12起为房屋买卖合同纠纷，位列第二。曾因未按时履行法律义务19次被法院列为历史被执行人，被执行标的436.4万元。此外，大华及旗下公司涉及风险超3300条。

因此，亦有行业人士向观察者网猜测称，一般愿意冒险违规销售、屡禁不止的房企，多为流动性出现危机，急于回血补充现金流，维持公司正常经营运转的企业。

对此，大华集团方面回应观察者网表示，企业目前经营情况正常，不存在现金流回款问题，公司相应经营及财务指标均在三道红线绿档，经营状况稳健良好。