经济观察网 记者 胡艳明 商业银行房地产贷款集中度政策迎来小幅松绑。

2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

《通知》出台后，市场关注的是，目前保障性租赁住房项目的信贷市场体量几何，以及会对商业银行的涉房信贷投放产生哪些影响。银保监会公布的数据显示，截至2021年3季度末，商业银行保障性安居工程贷款余额约2.02万亿。

有分析人士认为，保障性租赁住房已成为重点民生项目，有望迎来爆发式增长；也有分析师认为，目前保障性安居工程贷款余额较低，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。

政策鼓励对保障性租赁住房项目信贷投放

2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置了“两道红线”。

当时，央行、银保监会答记者问时已经提出：“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。”

此次发布的《通知》，关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，也可以视为是集中度管理的既有安排。

《通知》明确四方面内容。一是自《通知》印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；二是银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，提供金融产品和金融服务；三是银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确；四是《通知》适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。

保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，可有充足空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。

保障性租赁住房信贷市场前景几何

2021年中央经济工作会议以“探索新的发展模式”定调房地产市场。1月初，住建部在国新办新闻发布会上透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。

各地陆续发布的“十四五”时期有关规划显示，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右；北京市计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%；广州市计划建设保障性租赁住房60万套（间），占住房总量的45.8%；深圳市计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。

保障性租赁住房贷款的市场前景有多大？“2022年1月，近20个省份在2022年政府工作报告中披露了年度保障性租赁住房筹建计划，多地计划新建的保障性租赁住房规模是去年的2-5倍，保障性租赁住房已成为重点民生项目，有望迎来爆发式增长。”中国银行(601988)研究院研究员郑忱阳认为。

截至2021年第三季度末，央行披露的保障性住房开发贷余额为4.64万亿；银保监会公布的商业银行保障性安居工程贷款（公租、廉租及棚户房贷款+经济适用房开发贷款+限价商品房贷款+农村危房改造+游牧民定居工程贷款）余额约2.02万亿。

以“住房租赁”为三大战略之一的建设银行(601939)为例，截至2021年6月末，建行对公住房租赁业务贷款余额 1055.55亿元，较上年末增加221.46亿元，增幅26.55%。其中，公司住房租赁贷款余额576.91亿元，较上年末增加138.92亿元，支持住房租赁企业超过300户；公共租赁房贷款余额478.64亿元，较上年末增加82.54亿元。

光大证券首席银行业分析师王一峰认为，假定保障性住房开发贷与安居工程贷款的投放主体结构大体保持一致，预计每家商业银行保障性租赁住房贷款余额仅为数百亿体量，且主要以国有大行为主，体量大体在1~3千亿规模。对于商业银行而言，由于保障性安居工程贷款余额较低，政策允许存量贷款不计入“双集中度”统计口径，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。

“该《通知》另一意义在于，以前保障性租赁住房建设主要按照城镇安居工程专项申请政策性银行贷款，《通知》出台后可以更多向商业银行申请保障房开发贷款，此举为地方城投公司和国有企业提供了更多资金供给方选择，一定程度上打开了融资空间，有利于更快推进保障性住房建设。”王一峰认为。