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2021年房地产行业融资盘点

2022楼市前瞻！把握最新投融资趋势，逆境中寻求机会

本月要点

· 融资概况：单月融资下滑，开年融资疲软。

· 融资结构：并购债登场，多笔海外债展期。

· 融资利率：累计平均利率同比下降，房企融资成本压力缓解。

· 企业融资动态：绿城发行规模最大，上坤融资成本最高。

融资概况：

单月融资下滑，开年融资疲软

中指研究院监测，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。行业平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点。开年行业融资并未出现明显放松迹象。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2019-2021年的1月融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元及2664.6亿元，分别占到全年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%，可以说房企在1月的融资情况对全年来说至关重要。然而今年1月的融资总额不及上年的三分之一，延续了上年四季度的疲软态势，未能形成良好开局。多家房企的海外债、信托无法按期兑付，偿债能力减弱造成投资人更为审慎，是融资总额大幅下降的主要因素。

融资结构：

并购债登场，多笔海外债展期

从融资结构来看1月信用债规模占比37.8%，海外债占比12.1%，信托融资占比13.7%，ABS融资占比36.4%。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降53.6%，环比微降2.8%；海外债融资同比下降88.0%，环比大幅上升96.4%，主要为近期海外债发行规模持续过低，导致基数较低所致；信托融资同比下降83.9%，环比下降60.2%；ABS融资同比下降47.2%，环比下降9.9%。各渠道同比均出现大幅下降，信托收缩最为显著。

1月信用债发行规模与上月相当，但从融资目的来看出现了新的变动。本月招商蛇口(001979)、建发分别发行12.9亿元和10亿元的并购债，表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地。同时浦发银行(600000)也成功发行首单并购主体债券，主要用于收并购类贷款的发放。结合政策导向可以推断，收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。

从历史来看，1月本是海外债集中发行的月份，但本月融资不足百亿元，海外债融资能力短期内难以恢复。但与此同时，也有5家房企的交换要约获得同意，在债券到期前成功展期，避免了违约风险，说明海外投资人对相关房企的资产质量、经营能力有一定的认可，认为其可以在未来一定时间内缓解流动性压力。成功展期的房企要抓紧缓冲期，通过积极处置资产、提高销售能力等手段回笼资金，尽快走出流动性危机。

信托融资受近期频繁出现的风险事件影响，规模进一步回落。

随着新增计划审批的加速，ABS再度进入回暖阶段，其中以供应链ABS最为明显。受政策等因素影响，供应链融资规模一度大幅回落，2021年11月不足50亿，为年度最低点，而1月再度超过200亿，占ABS总融资的77.3%。

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融资利率：

累计平均利率同比下降，房企融资成本压力缓解

从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.99%，同比下降1.22个百分点，环比下降0.77个百分点；海外债发行利率为5.56%，同比下降1.01个百分点，环比下降2.01个百分点，碧桂园、华发等优质房企拉低了发行成本；信托融资利率托融资平均利率为7.49%，同环比基本持平；ABS平均利率为3.15%，同比下降1.27个百分点，环比下降0.4个百分点。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

企业融资动态：

绿城发行规模最大，上坤融资成本最高

从典型房企债券发行来看，本月绿城融资额度最高，合计人民币51.3亿元，平均融资利率3.0%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的为建发的并购债(品种二)，利率为4.5%；最低为苏高新发行的短期融资券，利率为2.45%。公开发行的海外债方面，绿城发行的增信债券利率最低，为2.3%，上坤最高为13.5%；碧桂园单笔融资规模最大，为39亿港币。

表：典型企业1月债券发行统计

备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币，利率单位为%

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

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