（文/张玉 编辑/马友友）作为一名三四线城市的房屋销售经理，大年初七开始，田洁（化名）就马不停蹄地开始带客户看房子了。谈及春节期间的楼市情况，其直言：“不咋样”。返乡置业的情况也并不多见。
根据中银证券的统计，其跟踪的47个城市2022年春节较2021、2019年春节新房成交面积分别下降47.9%和7.9%，其中一线城市增长显著，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别增长75.7%和262%，三线城市显著承压，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%。二线城市成交量较2021年春节下降60%左右。
克而瑞会议指出，全国范围内，返乡置业未发生，从重庆到安徽到福建，而且比低迷的预期还要不及。
三四线城市此前火热兴起的“返乡置业潮”，终究是“退潮”了。
房企打折促销不再
三四线城市市场变冷，是从开发商不再热衷于打折促销开始的。
一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网坦言，以往春节还没到，恒大就会第一个跳出来打折促销，但今年情况特殊。
田洁也表示，今年春节期间开发商几乎没有任何的促销活动。
根据CRIC调研数据，深圳仅有50%~60%左右售楼处开放，相较往年的80%有明显下滑，北京疫情突袭，售楼处开放率也仅有54%。武汉、福州、济南等虽然未关闭售楼处，但也只有2-3人值班，保证最基本的接待能力。长沙、成都等地春节期间大部分都直接放假，直到年后才恢复正常开放。而天津和西安由于疫情影响，整个1月连带春节基本都处于停摆状态，线下售楼处开放程度很低。
“人家想想还是在一二线好，就看城镇化，农民变市民有多少潜力好挖了。”上述业内人士直言。
根据克而瑞统计，1月份29个重点城市新房新增供应面积1080万平方米，同环比降幅分别达到43%和58%，主要是受到年末基数较高和新冠疫情各地频发等不确定性影响，直接导致成交量下降。比如，一线城市市场反弹，特别是上海，但1月份一线城市商品住宅新增供应面积环比下降48%。
与供应量的减弱相对应的是成交数据的不容乐观。1月份，根据克而瑞统计，29个重点城市整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。除了与供应下降有关，在按揭正常化以后，前期积压的需求释放殆尽，后续需求释放受到阻碍。
此外，2022年1月，二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期相比规模减少45%。临近春节市场供应显著缩量带动成交小幅下行。从70城房价来看，二手房房价跌幅、下跌城市明显大于新房，导致二手房市场成交冷淡，拖累了“先卖后买”的交易。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这主要有三方面的原因。第一、当前购房市场供求两端均出现了观望或者“躺平”的状态，入市的意愿非常弱。房企促销方面也减少了营销的投入，购房者也认为市场还处于下行周期。第二、和统计数据的同期对比有关系。去年春节期间其实交易很不错，至少2021年是属于历史上春节期间交易较好的阶段，如此对比，当前成交数据自然更显得低迷。第三、春节期间疫情和天气降温等影响，也容易影响房企的开盘和促销，即一些政策的促销活动也会被冷落。
不过，在严跃进看来，市场降温不用过于恐慌。从1月份信贷数据看，明显好于预期，换句话说，后续要关注银行信贷政策变化所带来的影响。后续房企和银行之间的亲密程度会增加，客观上会进一步刺激市场交易的活跃。预计元宵节后，新一轮的促销工作会加快，客观上使得2月份交易呈现缓慢复苏的状态。
青年返乡置业热情减淡
三四线成交数据低迷的背后，也折射出当下年轻人返乡置业热潮的减退。
在昆山做房产中介的李强（化名）已经很多年没有在老家待过了。每年春节“候鸟似”地回家待几天成了他和家乡唯一的交集。他坦言，大部分留在老家的人平时主要都是带孩子，顺便上上班。而整个春节期间昆山花桥的房屋销售行情也不温不火，“很多都是观望的，今年看样子不太行”。
据观察者网了解，青州市本地一位靠房地产起家的开发商，2021年也只敢接一些有政府补助的安置房项目。即便如此，其仍有不少工程款没有要回来。
当下，愿意留在老家买房置业的小镇青年已经越来越少，买房置业群体集中在结婚、孩子入学以及生活品质改善等几个方面。比如，山东省潍坊青州市的适龄青年们往往更愿意去地级市潍坊买房。对于他们而言，大城市意味着更多的机会和更大的发展空间。
从机构统计的数据来看，CRIC监测的无锡春节期间60个在售项目中，约1/3的项目每天仅有1套成交。绍兴、温州去化率基本上20%，而且以价换量没效果，芜湖只有一个项目超过了10套，阜阳仅有三个项目在10套左右。云南省内只有西双版纳是好的，版纳最好的项目，来访量也是全省内最高，春节期间接近200组，但也只认购了4套。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，今年以来，返乡置业并未出现。一是，三四线城市房价在明显下跌。根据70城房价数据，去年12月份仍有50个城市的新房价格环比下跌，基本都是三四线城市。从趋势来看，热点城市房价跌幅在收窄，而内地三四线城市房价跌幅仍在扩大，导致购房热情不高。
二是，三四线城市返乡置业高峰，是在2016~2018年去库存和棚改期间，当时房价上涨预期强烈，棚改货币化安置也提高了购买力，加上去库存和棚改导致新房库存低，返乡置业潮比较热。当下，内地三四线城市库存高压，开发商在这些区域大面积降价促销，导致买房热情并不高。
三是，近年来城镇居民收入下降，一方面是疫情影响，导致生产生活服务业就业人员收入下降，这部分人群是返乡置业的重点人群；另一方面，很多人群对未来收入预期并不乐观，对买房的谨慎度上升。
房价下跌成最大阻碍
三四线房价的不稳定性，更是阻碍青年群体返乡置业的重要原因。
田洁向观察者网坦言，综合来看，近几年青州市的房价基本上跟之前没有什么变化。新房具体要分楼层分位置，二手房主要看房主是否着急用钱。
2020年8月，张涛（化名）和妻子成功购买了人生中的第一套房子。由于项目卖得慢，当年10月底，房子就成功交付了。
为了这套房子，张涛做足了功课，前前后后跑了很多楼盘，最终选择了一家全国大型品牌开发商的房子。项目带车位带装修，价格是8300元/平方米。
不过，伴随着交房的欣喜一同发生的，还有无数的小烦恼，用张涛的话说，“大问题没有，小问题不断”。首当其冲地就是价格问题。根据张涛介绍，房子买完之后该品牌开发商就出现了全国性降价的现象。其中，二期价格降到了6000~7000元/平方米，但是装修比一期差点。剩下三栋不带车位带装修的（据说车位基本上白送），便宜的5500元/平方米，最贵的也就6000元/平方米。张涛无奈地表示：“都成白菜价了”。
另一个让张涛颇为头疼的是不令人满意的售后服务。其中，比较有代表性的要数集中供暖问题。由于小区入住户数不够，开发商一开始拒绝当年集中供暖。在经历了打12345、给省长信箱写信、向青州市信访局、住建局反馈等之后，开发商才终于答应供暖。这过程让人精疲力尽。
张涛的经历只是无数选择返乡置业的小镇青年的一个典型代表。涨幅缓慢甚至呈现下降趋势的房价变化刺痛了年轻人的神经，地方上素质不高的物业服务人员也让他们周旋在维权当中疲于应付。因此，更好的城市和更规范的管理成为吸引人员流动的远方。
好消息是，行业政策环境改善预期正在进一步明确，资金端、政策端等均将发力。各地也在全面落实因城施策，如调整公积金贷款政策，降低房贷利率等，稳定购房者预期。但对于大多数城市尤其是三四线城市而言，市场调整的周期或仍将持续较长时间。
